Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dilekçesi Yazdır: Kira Ödenmediğinde Hangi Yol, Hangi Süre?

Temerrüt, kiracının vadesi gelen kirayı ödememesinin hukuktaki adıdır. Ama her ödenmeyen kira, tek başına tahliye sebebi değildir. Kanun ev sahibinden önce bir adım ister: kiracıya yazılı bir süre vermek ve bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmek. Tahliye dilekçesinin gücü, bu adımın ne kadar doğru atıldığına bağlıdır.

Kanunun kurduğu sıra: Süre, fesih, tahliye

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren ona yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m.315). Süre, kiralananın türüne göre değişir:

Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Örneğin ihtarname kiracıya 3 Mart'ta tebliğ edildiyse, konutta ilk gün 4 Mart, otuzuncu gün 2 Nisan'dır. Kiracı 2 Nisan dahil ödeme yaparsa temerrüt nedeniyle fesih hakkınız doğmaz. Bu hesabı ihtarname üzerindeki tebliğ şerhinden yaparsınız; ihtarı gönderdiğiniz günden değil.

İcra mı, dava mı? Seçimi belirleyen sorular

Temerrüde dayanarak tahliyeye iki yoldan gidilir. Birincisi icra dairesinden başlatılan ihtarlı ödeme emridir. Bu ödeme emri, kanundaki süreyi ve süre sonunda tahliye istenebileceği uyarısını içerir; ayrıca bir noter ihtarı göndermenize gerek kalmaz (İİK m.269). İkincisi, noter ihtarıyla süre verip fesih bildirdikten sonra arabuluculuğa ve ardından sulh hukuk mahkemesine gitmektir.

Bize gelen ev sahiplerinin çoğu için icra yolu daha hızlıdır. Bu yolun ayrıntılarını kira borcu nedeniyle tahliye dilekçesi sayfasında, kiracının itirazından sonraki aşamayı da kira borcu tahliye dilekçesi sayfasında anlattım. Kiracı ödeme emrine itiraz eder ve kira sözleşmesini ya da imzayı açıkça inkâr ederse icra mahkemesinde sonuç almak zorlaşır; bu durumda dava yolu öne çıkar. Bu sayfanın geri kalanı dava yoluna odaklanıyor.

Temerrüt nedeniyle tahliye dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• İhtarın içeriği: Hangi ayların kirası, ne tutarda istendi? Süre verildi mi? Süre sonunda feshedileceği açıkça yazıldı mı? Bu üç unsurdan biri eksikse fesih tartışmalı hâle gelir.
• Muaccel olmayan kirayı istemeyin: İhtarda vadesi henüz gelmemiş bir ayı da isterseniz, kiracı "istenen tutar fazlaydı" diyerek ihtarın haklılığını tartışabilir. Gecikme cezası ya da sonraki kiraların peşin istenmesi de kanunen geçersizdir (TBK m.346); ihtara bu kalemleri koymayın.
• Süre sonrası kısmi ödeme: Kiracı süre dolduktan sonra bir kısım ödeme yaparsa, bunu kabul ederken "fesih ve tahliye hakkım saklıdır" diye yazılı bir kayıt düşün. Aksi hâlde ödemeyi kabul etmeniz, sözleşmeyi sürdürme iradesi gibi yorumlanabilir.
• Dava zamanı: TBK m.315'te, diğer tahliye sebeplerindeki gibi "1 ay içinde dava" şeklinde yazılı bir süre yok. Ama fesihten sonra aylarca beklemek ve bu sürede kira almaya devam etmek, kiracının "ilişki devam etti" savunmasını güçlendirir. Fesihten sonra vakit kaybetmeden arabuluculuğa başvurun.
• Ekler: Kira sözleşmesi, ihtarname ve tebliğ şerhi, banka hesap dökümü (ödenmeyen ayları gösteren), arabuluculuk son tutanağı.

İki dava dilekçesi örneği: Konut ve çatısız arsa

İlk örnek, konut kiracısının iki aylık kirayı ödemediği, ev sahibinin noterden 30 günlük süreli ihtar gönderdiği ve sürenin sonuçsuz geçtiği durumdur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamamıştır.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Üçüncü ve dördüncü maddelerde tebliğ tarihini ve sürenin dolduğu günü ayrı ayrı yazdım. Hâkimin ilk bakacağı hesap budur; sizin yerinize yapmak zorunda kalmasın. Ödenmeyen kiraları bu davada istemedim, sadece temerrüdün varlığını anlatmak için yazdım. Alacak için ayrı yolu kira alacağı dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

İkinci örnek, belediye sınırında üzerinde bina olmayan bir arsanın açık otopark olarak kiralandığı durumdur. Kiralanan çatısız olduğu için kanunun aradığı süre en az 10 gündür. Bu ayrımı bilmeyen ev sahipleri gereksiz yere 30 gün bekler; bilen kiracılar da 10 günlük ihtarı "eksik süre" diye tartışmaya çalışır.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Kiralananın çatısız olduğunu birinci maddede tarif ettim ve üçüncü maddede neden 10 gün verildiğini açıkça yazdım. Arsa üzerinde sonradan kulübe, sundurma gibi bir yapı yapıldıysa niteliği tartışılabilir; bu ihtimale karşı keşif ve fotoğraf delillerini ekledim. Kiracı bir şirketse unvanı ticaret sicilindeki gibi yazın.

Nereye verilir, masrafı ne, ne kadar sürer?

Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a). Adliyede tevzi bürosuna elden verirken davalı sayısının bir fazlası kadar nüsha götürün. E-imza ya da mobil imzanız varsa UYAP Vatandaş Portal üzerinden davayı açabilir, harç ve gider avansını aynı ekrandan ödeyebilirsiniz.

Davadan önce arabuluculuk gelir. Arabulucu başvuruyu 3 hafta içinde sonuçlandırır, zorunlu hâllerde süre en fazla 1 hafta uzar. Anlaşma olmazsa ilk 2 saatlik ücreti Adalet Bakanlığı öder. Anlaşma olursa tahliye talepli uyuşmazlıklarda arabulucu ücreti 1 yıllık kira bedelinin yarısı üzerinden hesaplanır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. 2026 yılı için dava aşamasının başlıca kalemleri: sulh hukuk başvurma harcı 335,20 TL ve iki taraflı davada 1 Ekim 2026'dan sonra 3.530 TL gider avansı. Peşin karar harcını vezne hesaplar.

2025 Adalet İstatistikleri'ne göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde, icra hukuk mahkemelerinde ortalama 110 günde sonuçlanıyor. Bunlar ortalamadır, garanti değildir; tebligat gecikmeleri ve tanıklar süreyi uzatır. Karar çıktıktan sonra kiracı çıkmazsa kararın icra dairesinde nasıl uygulatılacağını tahliye dilekçesi sayfasında anlattım.

Davayı kim açar, dilekçeyi kime yazdırabilirsiniz?

Davayı kiraya veren açar. Kiraya veren malik olmak zorunda değildir; sözleşmeyi kiraya veren sıfatıyla imzalayan kişi davacıdır. Birden fazla kiraya veren varsa birlikte dava açarlar. Kiracı tarafındaysanız ve size bu dava açıldıysa savunmanızı kiracı tahliye dava dilekçesi sayfasındaki cevap örneklerine göre kurabilirsiniz.

Avukat şart mı?

Kanunen değil. Dilekçeyi kendiniz verip davayı kendiniz takip edebilirsiniz. Ama kiracı itirazlarını avukatla yürütüyorsa ya da dosyada sözleşme inkârı, kısmi ödeme gibi tartışmalar varsa, duruşma takibini bir avukata bırakmanızı tavsiye ederim. Davayı kaybeden taraf karşı tarafın vekâlet ücretini de öder; 2026 tarifesinde sulh hukuk davaları için asgari ücret 30.000 TL. Bizim işimiz dilekçeyi yazmaktır; dava takibi ve temsil avukatlık işidir.

Bizler ihtarnamenizi, tebliğ şerhini ve sözleşmenizi inceleyip süre hesabını yaparak dava dilekçesini size özel hazırlıyoruz. Önce icra yolunun sizin için daha uygun olup olmadığını da konuşuyoruz. Dilekçe yazdır demek için belgelerinizin fotoğrafını göndermeniz yeterli; dilerseniz 0551 837 30 04 numarasından arayın. Ön görüşme ücretsizdir.

Bizden dilekçe yazdıranlar arasında en sık gördüğüm tablo, ihtarı kendi yazmış ama süreyi eksik vermiş ev sahibidir. Bu durumda yeni ve doğru bir ihtarla süreci baştan başlatmak, eksik bir ihtara dayanıp davayı kaybetmekten çok daha ucuzdur.

Sık sorulan sorular