Kira Tahliye Dava Dilekçesi Yazdır: Mahkemeye Giden Metin Nasıl Kurulur?

Tahliye davası, kiracının "ben çıkmıyorum" dediği noktada başlar. Bu noktaya geldiyseniz elinizde bir tahliye sebebi, bir arabuluculuk son tutanağı ve işleyen bir süre var demektir. Dava dilekçesi bu üçünü birbirine bağlayan metindir; biri eksik kalırsa mahkeme esasa girmeden davayı reddedebilir.

Dava açmadan önce üç şeyi kontrol edin

Dilekçeyi yazmaya oturmadan önce şu üç soruya net cevap verebilmelisiniz. Verilemiyorsa dilekçe ne kadar iyi yazılırsa yazılsın sonuç alamaz.

1. Tahliye sebebiniz kanunda var mı? Sulh hukuk mahkemesi ancak kanundaki sebeplerden birine dayanan davada tahliyeye karar verir: ihtiyaç ve yeniden inşa (TBK m.350), yeni malik (m.351), yazılı tahliye taahhüdü (m.352/1), iki haklı ihtar (m.352/2), kiracının başka konutu (m.352/3). Sebeplerin hangi yola gittiğini kira tahliye dilekçesi sayfasında tablo hâlinde gösterdim.
2. Süre içinde misiniz? Bu sebeplerin neredeyse tamamında dava, sözleşme süresinin ya da ilgili kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılır. Dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yaptıysanız süre bir kira yılı uzamıştır (TBK m.353).
3. Arabuluculuk tamamlandı mı? Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Son tutanağın aslı ya da onaylı örneği dilekçeye eklenir. Eklenmezse mahkeme 1 haftalık kesin süre verir; hiç başvurulmadıysa dava doğrudan usulden reddedilir.

İhtiyaç sebebiyle açılan davalar ayrı bir ispat düzeni gerektirdiği için onları ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sayfasına bıraktım. Bu sayfadaki örnekler, kiracının davranışından ya da durumundan doğan iki sebebe odaklanıyor.

Dilekçenin iskeleti ve her bölümün işi

Tahliye dava dilekçesi uzun olmak zorunda değil. Ama her bölümün mahkemeye bir şey söylemesi gerekir:

Delilleri dilekçede eksiksiz saymanız özellikle önemli. Sulh hukuk mahkemesinde görülen bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır ve tarafların bütün delillerini dilekçeleriyle birlikte bildirmesi beklenir (HMK m.318). Sonradan delil eklemeye çalışırsanız mahkemenin buna izin vereceğinin garantisi yoktur. Delil listesinin nasıl yazılacağını delil sunma dilekçesi sayfasında ayrıca anlattım.

Kira tahliye dava dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• Süre hesabını dilekçede gösterin: "Kira yılı [gg.aa.yyyy] tarihinde sona ermiş, dava 1 aylık süre içinde açılmıştır" cümlesi mahkemenin ilk bakacağı yerdir. Arabuluculuğa başvuru tarihini de yazın; başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez.
• İki haklı ihtarda "haklı" kelimesinin hakkını verin: Her ihtar, o tarihte gerçekten ödenmemiş ve vadesi gelmiş bir kira için yapılmış olmalı. Vadesi gelmemiş ay için ya da ödenmiş bir tutar için çekilen ihtar haklı sayılmaz. İki ihtarın aynı kira yılı içinde yapıldığını tarihleriyle gösterin.
• Başka konut sebebinde üç şartı ayrı ayrı yazın: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu olmalı, bu konut aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli olmalı ve siz sözleşme kurulurken bunu bilmiyor olmalısınız.
• Kiracıları eksiksiz davalı gösterin: Sözleşmeyi iki kişi imzaladıysa ikisi de davalıdır. Birini atlarsanız alacağınız karar onu bağlamaz.
• Kira alacağını ayrı düşünün: Ödenmeyen kiraları bu davada değil, ayrı bir takip ya da alacak davasıyla istersiniz. Tahliye davasına alacak eklemek dilekçeyi karıştırır.

İki örnek: İki haklı ihtar ve kiracının başka konutu

Birinci örnek, bir kira yılı içinde kirayı iki kez geciktiren ve iki kez ihtarla ödeyen kiracıya karşı açılan davadır. Kiracı her seferinde sonunda ödediği için icra yolunda tahliye mümkün olmamış, ama kanun bu tekrarı ayrı bir tahliye sebebi saymıştır.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Ödemelerin ihtardan sonra yapıldığını dekont tarihleriyle göstermek davanın kalbidir. Dekontların tarihi ihtarın tebliğinden öncesine düşüyorsa ihtar haklı sayılmaz. Bu davada kiracının itirazları da genellikle "ödemeyi zamanında yaptım" savunmasına dayanır; banka kayıtlarını eksiksiz ekleyin. Kira ödenmediğinde başvurulan icra yolunu temerrüt nedeniyle tahliye sayfasında ayrıca ele alıyorum.

İkinci örnek, sözleşme kurulurken bilinmeyen bir durumun sonradan ortaya çıktığı hâldir: Kiracının aynı ilçede kendi adına kayıtlı, oturmaya elverişli bir dairesi vardır.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Tapu kaydına kendiniz ulaşamıyorsanız mahkemeden ilgili tapu müdürlüğüne yazı yazılmasını isteyin; bunu delillerde açıkça belirttim. Konutun "oturmaya elverişli" olduğu kiracı tarafından tartışılabilir, bu yüzden keşif talebini de ekledim. "Bilmiyordum" iddiası sizin aleyhinize çürütülebilir; sözleşme sırasında kiracının beyan ettiği bilgileri saklayın.

Dava açıldıktan sonra ne olur, ne kadar sürer?

Dilekçeyi adliyedeki tevzi bürosuna elden verirseniz, nüsha sayısı davalı sayısının bir fazlası olur. E-imzanız ya da mobil imzanız varsa UYAP Vatandaş Portal üzerinden de dava açabilir, harç ve gider avansını aynı ekrandan ödeyebilirsiniz. 2026 yılı için başlıca masraf kalemleri:

• Sulh hukuk mahkemesi başvurma harcı: 335,20 TL.
• Peşin karar harcı: Tutarını vezne ya da portaldaki harç hesaplama ekranı belirler.
• Gider avansı: Taraf sayısının 5 katı tebligat ücreti artı 530 TL. İki taraflı davada 1 Ekim 2026'dan sonra 3.530 TL eder.
• Keşif istediyseniz keşif harcı 5.188 TL ve mahkemenin belirleyeceği bilirkişi avansı.

Dilekçe kiracıya tebliğ edilir; kiracının cevap süresi tebliğden itibaren 2 haftadır ve bir defaya mahsus en fazla 2 hafta uzatılabilir. Basit yargılamada cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi verilmez (HMK m.317). Kiracı tarafındaysanız bu sürede neler yazmanız gerektiğini cevap dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Ardından ön inceleme, tanık dinlenmesi ve gerekirse keşif yapılır. 2025 Adalet İstatistikleri'ne göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde sonuçlanıyor; tahliye davaları için resmî bir hedef süre yayımlanmış değil. Ortalama bir garanti değildir; kiracıya ulaşılamaması ve tanıkların gelmemesi süreyi uzatır. Kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinafa başvurulabilir, 2026 yılı için istinaf başvurma harcı 2.002 TL. Kararı istinafa taşıyacaksanız istinaf dilekçesi sayfasındaki adımlara bakın.

Davayı kim açar, dilekçeyi kime yazdırırsınız?

Davayı kiraya veren açar; birden fazla kiraya veren varsa birlikte açmaları gerekir. Yeni malik, m.351 şartlarını yerine getirmişse kendi adına davacı olur. Kiraya veren vefat ettiyse mirasçılar birlikte, şirketse yetkili temsilci üzerinden dava açılır.

Bu davada avukat gerekir mi?

Kanunen zorunlu değil; dava dilekçesini kendiniz verip duruşmalara kendiniz katılabilirsiniz. Ancak dürüst olmak gerekirse tahliye davası tanık sorgusu, keşif ve kiracının savunmalarına anında karşılık vermeyi gerektirir. Davayı kaybederseniz karşı tarafın avukatlık ücretini de ödersiniz; 2026 tarifesinde sulh hukuk davaları için asgari ücret 30.000 TL. Bu yüzden duruşmaları bir avukatla yürütmenizi tavsiye ederim. Bizim işimiz dilekçeyi yazmaktır; davanın takibi ve temsil avukatlık mesleğinin alanıdır.

Kendi başınıza yürütmeye karar verdiyseniz, en azından dava dilekçesini sağlam kurmanızı öneririm; çünkü HMK m.141 nedeniyle sonradan genişletme imkânınız sınırlı. Bizler sözleşmenizi, ihtarlarınızı ve arabuluculuk tutanağınızı inceleyerek dilekçeyi size özel hazırlıyoruz; süre hesabını ve delil listesini metne yerleştiriyoruz. Dilekçe yazımı için belgelerinizi bize iletebilir ya da 0551 837 30 04 numarasından arayabilirsiniz. Ön görüşme ücretsizdir; davanın size uygun olup olmadığını önce birlikte konuşuruz.

Adliyedeki ön bürolar dilekçenizi teslim alır ve masrafları hesaplar, ama içeriğini değerlendirmez. Tahliye gibi süreye ve ispata dayalı bir davada ilk dilekçedeki bir eksikliğin bedeli ağırdır; bu yüzden ana sayfamızdaki profesyonel dilekçe hazırlat seçeneğini değerlendirmenizi öneririm.

Sık sorulan sorular