Ev Sahibi Tahliye Dilekçesi Yazdır: Elinizdeki Sebep Hangi Kapıyı Açıyor?

"Evim, istediğim zaman çıkarırım" düşüncesi, konut kiralarında hukuken karşılığı olmayan bir düşüncedir. Belirli süreli bir konut kira sözleşmesi, kiracı çıkmak istemedikçe her yıl kendiliğinden uzar ve ev sahibi yalnızca sürenin bittiğini söyleyerek kiracıyı çıkaramaz (TBK m.347). Tahliye ancak kanunda sayılan bir sebep varsa, o sebebe özgü süre içinde ve doğru yoldan istenebilir. Bu sayfayı, elinizdeki sebebin sizi nereye götürdüğünü görmeniz için hazırladım.

Tahliye sebepleri tek tabloda: süre, yol ve arabuluculuk

Aşağıdaki tabloda en sık karşılaştığım tahliye sebeplerini, dayanaklarını ve süreleri bir araya getirdim. "Süre" sütunu, hakkınızı kaybetmemek için harekete geçmeniz gereken zamanı gösterir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tek istisna, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyedir (HUAK m.18/B). Yani tabloda "dava" yazan her satırda önce arabuluculuk bürosuna gidersiniz; "icra" yolunu seçtiğinizde ise arabuluculuk gerekmez.

Ev sahibi tahliye dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Hangi sebebe dayanırsanız dayanın, mahkemenin ilk baktığı şey sürenin kaçırılıp kaçırılmadığıdır. Bu sürelerin çoğu bir aylıktır ve sözleşmenin kira yılına göre hesaplanır. Sözleşmeniz 15 Mart'ta başladıysa, kira yılınız da 15 Mart'ta biter; takvim yılının sonu değil.

• Sebebi tek ve net yazın: Birden fazla sebebiniz varsa her birinin süresini ayrı ayrı kontrol edin. Süresi geçmiş bir sebebi dilekçeye eklemek dosyanızı güçlendirmez, dağıtır.
• Kiracının kim olduğunu doğru belirleyin: Aile konutu olarak kullanılan dairede, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirim yaparak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir. Böyle bir bildirim aldıysanız eşi de davalı gösterin.
• Arabuluculuk son tutanağını ekleyin: Eklemeyi unutursanız mahkeme bir haftalık kesin süre verir; sunmazsanız dava usulden reddedilir.
• Arabuluculuk süreyi işletmez: Arabulucuya başvurduğunuz tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A). Yine de başvuruyu son güne bırakmayın.
• Kiracının aleyhine sözleşme maddesi işe yaramaz: Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). "Ev sahibi istediği zaman tahliye ettirir" gibi bir madde geçersizdir.

Ödenmeyen kira için icra yolunu seçecekseniz, ihtarın doğru kurulması her şeydir; temerrüt ve özensiz kullanım ihtarlarını ev sahibi ihtar dilekçesi sayfasında örnekleriyle anlattım. Kiracının ödeme emrine itirazı ve sonrasındaki icra mahkemesi aşamasını ise kira borcu tahliye dilekçesi sayfası ayrıntılı ele alır.

İki örnek: Kiracının başka evi var ve iki haklı ihtar

İhtiyaç sebebiyle tahliyeyi bu sayfada örneklemedim; çünkü o davanın kurgusu bambaşkadır ve ayrı bir sayfayı hak eder. Burada, ev sahiplerinin en az bildiği ama en çok işine yarayan iki sebebi örnekledim.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Sözleşmeyi kurarken bilmediğiniz hâlde, kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu olduğunu öğrendiniz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: "Sözleşme kurulurken bilmiyordum" cümlesi süs değildir; kanun bu sebebi ancak kiraya verenin bunu bilmediği durumda tanır. Evin gerçekten oturulabilir olduğu tartışılabilir; mahkeme gerekirse keşif yapabilir ve 2026 yılı için keşif harcı 5.188 TL'dir.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Bir yıllık ya da daha uzun sözleşmede, aynı kira yılı içinde iki ayrı ayın kirası için kiracıya yazılı ihtar çekmek zorunda kaldınız; kiracı ihtarlardan sonra ödemiş olsa bile.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Hesap dökümünü bilerek ekledim: ihtarların "haklı" olduğunu, yani ihtar tarihinde kiranın gerçekten ödenmemiş olduğunu bu belge gösterir. Kira zaten ödenmişken çekilen ihtar haklı sayılmaz.

Dava nereye açılır, masrafı ne kadar, ne kadar sürer?

Kira ilişkisinden doğan bütün davalara, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a). İlamsız icra yoluyla tahliyede ise başvuru icra dairesine, tahliye kararı için icra mahkemesine yapılır. Dava dilekçesini adliyedeki tevzi bürosuna elden, davalı sayısı kadar nüsha artı bir nüsha ile verebilir ya da e-imza veya mobil imzanızla UYAP Vatandaş Portal'dan gönderebilirsiniz.

2026 yılı için sulh hukuk mahkemelerinde başvurma harcı 335,20 TL'dir. Buna karar ve ilam harcının peşin kısmı ile gider avansı eklenir. Gider avansı, taraf sayısının 5 katı tebligat ücreti artı 530 TL olarak hesaplanır; iki taraflı bir davada 1 Ekim 2026 sonrası tebligat ücretiyle 3.530 TL eder. Arabuluculukta anlaşamazsanız ilk 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.

Kanunda tahliye davası için bir karar süresi yoktur. Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 120 gündür. Bu süre, kararı beğenmeyen tarafın başvurabileceği istinaf aşamasını kapsamaz ve kendi dosyanız için bir taahhüt değildir; tanık, keşif ve tebligat sorunları süreyi uzatabilir. Arabuluculuk aşaması da buna eklenir: kanuni görüşme süresi 3 hafta, zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzar.

Bu davayı kim açar, kimden destek almalısınız?

Tahliye davasını kira sözleşmesindeki kiraya veren açar. Ev satılmışsa yeni malik kendi adına açar. Mülk birden fazla kişiye aitse, sözleşmeyi kimin imzaladığına ve paydaşlar arasındaki ilişkiye göre davayı birlikte açmanız gerekebilir; bu noktada tereddüt varsa dilekçeden önce değerlendirme yapılmalı. Kiraya veren vefat etmişse mirasçılar, şirketlerde yetkili temsilci, vekâletname vermişseniz avukatınız davayı açar.

Arzuhalci mi, avukat mı?

Tahliye davası, ev sahiplerinin kendi başına açabileceği bir davadır; ama dilekçe kadar duruşma süreci de önemlidir. Kiracı itiraz edip tanık dinletmek isterse ya da süre hesabı tartışmalıysa, bu davayı avukatsız yürütmenizi tavsiye etmem. Dilekçeyi biz yazarız ama duruşma takibi avukatlık işidir. Basit ve belgeye dayanan dosyalarda, örneğin iki haklı ihtarın noter belgeleriyle sabit olduğu durumlarda, profesyonelce hazırlanmış bir dilekçe çoğu zaman yeterli bir başlangıçtır. Böyle bir dosyanız varsa mahkeme dilekçesi hazırlat talebinizi bize iletebilirsiniz.

Bizler ev sahibi tahliye dilekçenizi, önce sebebinizin hangisi olduğunu ve sürenizin dolup dolmadığını kontrol ederek hazırlıyoruz. Sözleşmenizi, ihtarnamelerinizi ve tapu kaydınızı görmemiz yeterli. Durumunuzu konuşmak için 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşabilirsiniz; ön görüşme ücretsizdir.

Adliyeye gitmeden ilerlemek istiyorsanız ana sayfadaki online dilekçe yazdır formuyla belgelerinizi gönderebilirsiniz. Kiracınızla yaşadığınız sorun tahliyeden çok, çeşitli şikâyetlerle ilgiliyse kiracı şikâyet dilekçesi sayfasına da göz atın. Kiracı karşı tarafta bir kira tespit davası açtıysa ya da siz kirayı güncellemek istiyorsanız, kira tespit davası ayrı bir yoldur.

Sık sorulan sorular