Kira Borcu Tahliye Dilekçesi Yazdır: Kiracının İtirazı Takibi Durdurduysa

Kiracınıza tahliye ihtarlı ödeme emri gönderdiniz ve birkaç gün sonra icra dairesinden itiraz edildiği bilgisi geldi. Takip durdu. Ev sahiplerinin bu noktada sorduğu ilk soru, "Şimdi dava mı açmam gerekiyor?" olur. Çoğu zaman gerekmez: Kiracının itirazını icra mahkemesinde kaldırtıp aynı dosyada tahliyeyi isteyebilirsiniz. Ama önce itirazın ne dediğini dikkatle okumanız gerekir; çünkü stratejiniz buna göre değişir.

Önce itirazı okuyun: Kiracı tam olarak neye itiraz etti?

İcra dairesinden itiraz dilekçesinin bir örneğini alın ya da UYAP Vatandaş Portal üzerinden dosyada görüntüleyin. Kiracının itirazı genellikle şu dört kalıptan birine girer ve her biri sizi farklı bir yola sokar:

Kiracının itirazında yazdığı sebepler onu bağlar: İtirazın kaldırılması duruşmasında itiraz sebeplerini değiştiremez ya da genişletemez (İİK m.63). Yani "borcum yok" diye itiraz eden kiracı, mahkemede birden sözleşmenin sahte olduğunu ileri süremez. Bu kural ev sahibinin en güçlü kozudur.

İtirazı okurken bir tarihi de not edin: itirazın size tebliğ edildiği gün. 6 aylık süreniz bu günden başlar. İcra dairesi itirazı size tebligatla bildirir; e-tebligat adresiniz varsa bildirim oraya gelir ve ulaştığı günü izleyen 5. günün sonunda yapılmış sayılır (Tebligat K. m.7/a). Tebligatı beklemeden dosyayı inceleyip itirazı öğrendiyseniz, güvenli olan süreyi o günden itibaren saymaktır. Hesabı son aya bırakmayın; itirazın kaldırılması talebi hazırlığı birkaç gün sürebilir.

Kira borcu tahliye dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Bu talep icra mahkemesine verilir ve mahkeme genellikle dosya üzerinden karar verir. Bu yüzden dilekçenin gücü, eklediğiniz belgelerde ve sürede yatar.

• Süre 6 aydır: İtirazın size tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemezseniz, aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapamazsınız (İİK m.269). Bu süre, itirazın tebliğinden işler; ödeme emrinin kiracıya tebliğinden değil.
• Sözleşmenin aslını hazırlayın: Mahkeme sözleşmenin aslını görmek isteyebilir. Fotokopiyle yetinmeyin; asıl nüsha elinizde olsun.
• Ödeme hareketlerini ay ay gösterin: Kiracı kısmi ödeme yaptıysa ya da dekont sunduysa, hangi ödemenin hangi aya ait olduğunu bir tabloda gösterin. Kira ile aidat ödemelerinin karıştığı dosyalar çok sık görülür.
• Hem kaldırma hem tahliye isteyin: Talep sonucunda yalnız "itirazın kaldırılmasını" yazarsanız tahliye kararı alamayabilirsiniz. İkisini birlikte ve ayrı cümlelerle isteyin.
• Tazminatı unutmayın: İtirazın kaldırılması talebi esastan kabul edilirse, talebiniz üzerine kiracı alacağın yüzde 20'sinden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir; talebiniz aynı nedenlerle reddedilirse bu tazminat size çıkabilir (İİK m.68). Dilekçenizde tazminatı açıkça isteyin; ama haklı olduğunuzdan emin olmadan bu yola girmeyin.

İki örnek: Gerekçesiz itiraz ve kabul edilen kısmın ödenmemesi

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Kiracı ödeme emrine yalnızca "borcum yoktur, itiraz ediyorum" diye itiraz etti; sözleşmeyi ve imzayı inkâr etmedi, hiçbir ödeme belgesi sunmadı.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Üçüncü maddede kiracının sözleşmeyi inkâr etmediğini ve ödeme belgesi sunmadığını ayrı ayrı yazdım; mahkemenin karar gerekçesi bu iki cümleye dayanır. Banka hesap hareketlerinizi eklemek, "elden ödedim" savunmasını da zayıflatır.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Kiracı yalnızca artış farkına itiraz etti, asıl kiraları kabul etti; ama kabul ettiği kısmı da ihtar süresi içinde ödemedi.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Tahliye talebini, tartışmalı farka değil, kiracının kendi kabul ettiği ama ödemediği kiraya dayandırdım. Bu, kiracının "artış haksızdı" savunmasını tahliye tartışmasının dışına çıkarır. Artışınızın gerçekten tavanın altında kaldığını hesapla göstermeden ikinci kısmı istemeyin; tavanın nasıl hesaplandığını kira artışına itiraz sayfasında anlattım.

İcra mahkemesi mi, dava mı? Kiracı sözleşmeyi inkâr ettiyse

Kiracı kira sözleşmesini ya da imzasını açıkça inkâr ettiyse, dosya icra mahkemesinin hızlı incelemesine her zaman uygun olmaz. Elinizde imzalı yazılı bir sözleşme varsa imza incelemesi gündeme gelebilir. Sözleşme sözlüyse ya da imza ciddi biçimde tartışmalıysa, bu tartışmanın genel mahkemede, yani kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesinde görülmesi daha doğrudur.

Bu durumda iki yolunuz olur: İtirazın kendisine tebliğinden itibaren 1 yıl içinde itirazın iptali davası açmak (İİK m.67) ya da temerrüt sebebiyle doğrudan tahliye davası açmak. Her ikisinde de kira uyuşmazlığı olduğu için önce arabulucuya başvurmanız dava şartıdır (HUAK m.18/B). İtirazın iptali davasını itirazın iptali dilekçesi sayfasında ayrıntılı anlattım.

Kiracı hiç itiraz etmediyse ve ihtar süresinde ödemediyse, itirazın kaldırılmasına gerek kalmadan doğrudan tahliye istenir; o yolu kira borcu nedeniyle tahliye dilekçesi sayfasında anlattım.

Nereye verilir, karar ne kadar sürede çıkar?

Talep, takibin yapıldığı yerdeki icra hukuk mahkemesine verilir. Dilekçeyi tevzi bürosuna elden, davalı sayısının bir fazlası kadar nüsha ile verebilir ya da e-imza veya mobil imzayla UYAP Vatandaş Portal üzerinden gönderebilirsiniz. 2026 yılı için icra mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL'dir; bunun yanında karar harcı ve tebligat giderleri yatırılır. Harçları portaldaki hesaplama ekranından ya da vezneden öğrenebilirsiniz.

İcra mahkemesi duruşmasız karar verebildiği işlerde dosya önüne geldikten sonra en geç 10 gün içinde karar verir; duruşma açarsa ertelemeler en fazla 30 gün olabilir (İİK m.18/3). Adalet İstatistikleri 2025'e göre icra hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 110 günde sonuçlanıyor. Tahliye talepleri için ayrıca yayımlanmış resmî bir hedef süre yok; tebligat ve kiracının duruşma talepleri süreyi uzatabilir.

Tahliye kararı verilirse, uygulanması için kesinleşmesi beklenmez; tefhim veya tebliğden itibaren 10 gün geçmesi yeterlidir (İİK m.269/c).

Bu dilekçeyi kim verir, kime yazdırabilirsiniz?

Talebi takibi başlatan kiraya veren yapar. Birden fazla kiraya veren varsa birlikte hareket ederler; vekâlet verildiyse avukat başvurur. Kiraya veren takipten sonra vefat ettiyse, mirasçıların dosyaya katılması gerekir; bunun için önce veraset ilamı almanız gerekir.

Kendiniz, arzuhalci ya da avukat

Gerekçesiz bir itirazın kaldırılması, iyi hazırlanmış bir dilekçeyle ev sahibinin kendisinin de yürütebileceği bir iştir. Ama kiracı dekont sunduysa, sözleşmeyi inkâr ettiyse ya da mahkeme duruşma açtıysa, yüzde 20'lik tazminat riski devreye girer ve dosya teknikleşir. Bu durumda bir avukatla çalışmanızı öneririm. Biz dilekçenizi yazarız; duruşmada sizi temsil etmek ise avukatlık mesleğinin işidir. Adliye çevresindeki bir arzuhalci de benzer bir metin hazırlayabilir; önemli olan itirazı okuyan ve ona göre yazan birinin metni hazırlamasıdır.

Bizler kira borcu tahliye dilekçenizi, kiracının itiraz dilekçesini ve icra dosyanızı okuyarak hazırlıyoruz; itirazın türüne göre icra mahkemesi mi dava mı sorusunu da sizinle birlikte değerlendiriyoruz. Bilgilerinizi ana sayfadaki online dilekçe yazdır bölümünden gönderebilir ya da 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşabilirsiniz. Ön görüşme ücretsizdir; dosyanızı görmeden size bir yol önermeyiz.

Adliye önünde sıra beklemeden "arzuhalciye dilekçe yazdır" ihtiyacınızı online da karşılayabilirsiniz: Belgelerinizi gönderir, metni evden alırsınız. Kiracınızın itirazında başvurduğu argümanları önceden görmek isterseniz, kiracıların bu dilekçeyi nasıl yazdığını kira borcu dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Sık sorulan sorular