Kira Bedeli Tespit Dava Dilekçesi Yazdır: Sulh Hukuk Mahkemesine Ne Yazılır?

Arabuluculuk toplantısından "anlaşamadık" tutanağıyla çıktıysanız, artık yazacağınız metin mahkemenin önüne gidecek. Bu metin, bilirkişinin neye bakacağını, hâkimin hangi dönemi esas alacağını ve sizin ne istediğinizi belirler. Talep sonucunu yanlış kurduğunuz bir dilekçe, iki yıllık bir yargılamanın sonunda bile istediğinizi vermeyebilir. Bu sayfada dava dilekçesinin kendisine odaklanıyorum; davadan önceki bildirim ve arabuluculuk aşamasını kira bedeli tespit dilekçesi sayfasında anlattım.

Dava dilekçesinin bölümleri: Hangisi neyi taşır?

Hukuk davalarında dilekçenin belli bölümleri olur; tespit davasında bunların bazıları özellikle önemlidir:

Arabuluculuk son tutanağının aslı ya da onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Eklemeyi unutursanız mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede sunmazsanız dava usulden reddedilir. Hiç arabulucuya gitmeden açılan dava ise doğrudan usulden reddedilir (HUAK m.18/A).

Kira bedeli tespit dava dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

En sık gördüğüm hata, talep sonucunda dönemi yazmamaktır. "Kiranın 30.000 lira olarak tespitine" yazan bir dilekçe, mahkemeyi hangi kira yılının kastedildiğini tahmin etmeye zorlar. Doğru cümle, dönemi tarihiyle verir: "[gg.aa.yyyy] tarihinde başlayan kira yılı için aylık kira bedelinin … lira olarak tespitine".

• Dönem başından geçerlilik: Davanın yeni dönemden en geç 30 gün önce açıldığını, ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapıldığını ve davanın dönem sonuna kadar açıldığını açıklamalarda tarihleriyle gösterin (TBK m.345). Sözleşmede artış maddesi varsa onu da belirtin. Bu bilgiler yoksa mahkeme bedeli dönem başından geçerli saymayabilir.
• Ölçütü doğru seçin: Kiracılık 5 yılı aşmışsa emsal kira bedellerine göre belirleme isteyin (TBK m.344/3). Aşmamışsa hâkim, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişimini aşmadan hakkaniyete göre belirler (m.344/2); bu durumda tavanın üzerinde bir bedel istemek davanın o kısmının reddine ve yargılama giderlerine yol açar.
• Emsal listesi verin: Aynı sokak veya mahalledeki, benzer metrekare, kat ve yaştaki dairelerin adresleri ya da sözleşme örnekleri bilirkişinin işini kolaylaştırır. Emsal göstermezseniz bilirkişi kendi bulduklarıyla çalışır.
• Keşif talep edin: Kiralananın durumu ölçütün bir parçasıdır. Ev yenilendiyse, kombi değiştiyse, bunu keşifte görmek bilirkişinin değerlendirmesini değiştirir.
• Dövizli kiraya dikkat: Kira yabancı para ile belirlenmişse 5 yıl geçmedikçe değiştirilemez (TBK m.344/4). Bu sürede tespit davası değil, ancak aşırı ifa güçlüğü şartları varsa kira uyarlama davası düşünülebilir.

İki örnek: Ev sahibinin davası ve kiracının davası

Tespit davasını çoğu zaman ev sahibi açar; ama kanun kiracının da yeni bedeli mahkemeye belirletmesine engel değildir. İki tarafı da gösteren iki örnek hazırladım.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Ev sahibisiniz, kiracılık 5 yılı doldurdu, kira bölgedeki emsallerin çok altında. Yeni dönemden önce noterden bildirim yaptınız, arabuluculukta anlaşma çıkmadı.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Bildirim tarihinin yeni dönemden en az 30 gün önce olduğunu açıklamaya özellikle yazdım; dönem başından geçerlilik bu cümleye dayanır. İstediğiniz rakamı gerçekçi tutun. Bilirkişinin bulacağı rakamın çok üzerindeki bir talep, aradaki kısım için yargılama giderlerini size yükleyebilir.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? İşyeri kiracısısınız, ilk 5 yıl içindesiniz; sözleşmede artış maddesi yok. Ev sahibi TÜFE tavanının çok üzerinde bir rakam istiyor ve belirsizlik işinizi etkiliyor. Bedelin mahkemece belirlenmesini istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Kiracı olarak bir rakam dayatmadım, hâkimin kanuni ölçütlere göre belirlemesini istedim. Dava sürerken kirayı ödemeye devam edin; tespit davası açmış olmanız ödeme borcunuzu askıya almaz. Ev sahibine yazılı itirazın nasıl yapılacağını kira artışına itiraz sayfasında anlattım.

Dava nereye ve nasıl açılır, 2026'da masrafı ne kadar?

Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine açılır. Dilekçeyi adliyedeki tevzi bürosuna elden verirsiniz; nüsha sayısı, davalı sayısının bir fazlasıdır. E-imzanız ya da mobil imzanız varsa davayı UYAP Vatandaş Portal üzerinden de açabilir, harcı aynı yerden hesaplayıp ödeyebilirsiniz.

2026 yılı için dikkate almanız gereken kalemler şunlar:

• Başvurma harcı: Sulh hukuk mahkemelerinde 335,20 TL.
• Peşin karar harcı: Dava değerine göre hesaplanır; tutarı vezne ya da portaldaki harç hesaplama ekranı belirler. Hesap için dava değerini dilekçede net yazmanız şarttır.
• Gider avansı: Taraf sayısının 5 katı tebligat ücreti ile 530 TL toplanarak bulunur. İki taraflı bir davada 1 Ekim 2026'dan sonraki 300 TL'lik tebligat ücretiyle 3.530 TL eder.
• Keşif harcı: 5.188 TL. Keşif istiyorsanız ayrıca bilirkişi ücreti ve ulaşım gideri için mahkemenin belirleyeceği avansı da yatırırsınız.

Harç veya gider avansı eksik yatırılırsa mahkeme 2 haftalık kesin süre verir (HMK m.120). Gelirleriniz bu masrafları karşılamaya yetmiyorsa adli yardım talebinde bulunabilirsiniz.

Dava açıldıktan sonra ne olur, ne kadar sürer?

Dilekçeniz tevzi edildikten sonra mahkeme dosyayı inceler ve dilekçe karşı tarafa tebliğ edilir. Karşı tarafın cevap süresi tebliğden itibaren 2 haftadır. Ardından mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesine karar verir. Bilirkişi raporu size tebliğ edildiğinde itiraz için 2 haftanız vardır (HMK m.281); emsallere yanlış bakıldığını düşünüyorsanız bu süreyi kaçırmayın. Raporun nasıl eleştirileceğini bilirkişi raporuna itiraz sayfasında anlattım.

Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 120 gündür. Tespit davaları keşif ve bilirkişi gerektirdiğinden bu ortalamadan uzun sürebilir. Kira tespiti için resmî bir hedef süre tablosu kamuya açık değildir; kendi dosyanız için belirlenen hedef süreyi UYAP Vatandaş Portal'dan görebilirsiniz. Bu rakamların hiçbiri bir garanti değildir; tebligat gecikmeleri ve rapora itirazlar süreyi uzatır.

Karar verildikten sonra tebliğden itibaren 2 hafta içinde istinafa başvurulabilir; 2026 yılı için istinaf başvurma harcı 2.002 TL'dir. Kararın kesin olup olmadığı, davanın açıldığı yıldaki parasal sınıra bağlıdır.

Davayı kim açar, dilekçeyi kime yazdırırsınız?

Davayı kiraya veren ya da kiracı açabilir. Kiraya veren tarafında birden fazla malik varsa birlikte hareket etmeleri gerekir. Kiracı bir şirketse dava şirket adına, yetkilisinin imzasıyla açılır. Vekâlet verdiyseniz avukatınız açar.

Bu davada avukat şart mı?

Kanunen şart değil; dava dilekçesini kendiniz verebilir, duruşmalara kendiniz girebilirsiniz. Ancak tespit davası bir hesap ve emsal davasıdır: Bilirkişi raporunu okumak, emsallere itiraz etmek ve keşifte doğru noktaları göstermek deneyim ister. Tutar yüksekse, özellikle işyeri kiralarında, davayı bir avukatla yürütmenizi tavsiye ederim. Arzuhalci dilekçeyi hazırlar; duruşma takibi ve temsil avukatlık işidir.

Bizler kira bedeli tespit dava dilekçenizi, sözleşmeniz, bildirim tarihiniz ve arabuluculuk tutanağınız üzerinden hazırlıyoruz; dönem başından geçerlilik için gereken tarihleri açıklamalara yerleştirip talep sonucunu doğru kurarız. Bilgilerinizi ana sayfadaki dilekçe yaz bölümünden iletebilir ya da 0551 837 30 04 numarasından arayabilirsiniz. Ön görüşme ücretsizdir; davanın size uygun olup olmadığını önce birlikte konuşuruz.

Dava kazanıldığında geriye dönük fark kendiliğinden ödenmezse, bu fark kira alacağı olarak takip edilir; ödenmezse ihtarlı yollar gündeme gelir. Bu aşamada kiracının alacağınıza nasıl itiraz edebileceğini kira borcu dilekçesi sayfasında görebilirsiniz. Dosyanın her aşaması için dilekçe yazdırma desteği almak isterseniz, belgelerinizi tek seferde göndermeniz yeterli.

Sık sorulan sorular