Kira Artışına İtiraz Dilekçesi Yazdır: Ev Sahibi Fazla İstiyorsa Kiracı Ne Yazar?

Kira döneminiz bitmek üzere ve ev sahibiniz yeni rakamı bildirdi. Rakam size yüksek geliyor; ama "yüksek" hissi tek başına bir itiraz sebebi değildir. İtirazınızın tutması için önce kanunun izin verdiği tavanı bilmeniz, sonra bunu ev sahibine ispatlanabilir bir yolla yazmanız gerekir. Bu sayfayı, mahkemeye gitmeden önce kiracının atması gereken bu iki adım için hazırladım.

Önce hesap: Ev sahibinin isteyebileceği en yüksek artış ne kadar?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira bedeli konusundaki anlaşması, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural konut ve işyeri için aynıdır; bir yıldan uzun süreli sözleşmelere de uygulanır.

Hâlâ "konutta artış yüzde 25'i geçemez" diye bilen çok kişi var. Bu sınır yalnızca 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemleri için geçerliydi ve uzatılmadı. 2026'da tek tavan, TÜFE'nin 12 aylık ortalama değişimidir.

Hesabın püf noktası, hangi ayın verisine bakacağınızdır. Doğru veri, kira döneminizin başladığı aydan bir önceki ayın TÜİK verisidir. Basında aynı ay için iki farklı oranın dolaşmasının sebebi budur.

Tablodaki oranları resmî bültenden değil, ikincil kaynaklardan aldım. İtiraz yazınıza oranı yazmadan önce TÜİK'in haber bültenini mutlaka kendiniz kontrol edin. Hesap basittir: Örneğin aylık 20.000 liralık bir kirada oran %31,49 ise yeni kira en fazla 26.298 lira olabilir. Ev sahibinin istediği rakam bunun üzerindeyse, aşan kısım için anlaşma geçerli değildir.

Hangi artış talebine itiraz edersiniz, hangisine itirazınız tutmaz?

Bütün artış talepleri aynı değildir. İtiraz yazısı hazırlamadan önce durumunuzu şu üç soruyla ayırın:

• Kiracılığınız 5 yılı geçti mi? Sözleşme 5 yıldan uzun sürmüşse ya da 5 yıldan sonra yenilenmişse, bu 5 yılın sonunda ve sonraki her 5 yılda yeni bedeli, anlaşma olsun olmasın hâkim belirleyebilir. Hâkim bu kez TÜFE'nin yanında evin durumuna ve emsal kira bedellerine de bakar (TBK m.344/3). Bu durumda ev sahibinin piyasa rakamı istemesi tek başına hukuka aykırı değildir; itiraz yazınız bir pazarlık mektubu olur, kesin bir engel olmaz.
• Kira döviz cinsinden mi? Yabancı para olarak kararlaştırılan kira, 5 yıl geçmedikçe değiştirilemez (TBK m.344/4). Kur farkı yüzünden zor durumdaysanız bu bir artış itirazı değil, uyarlama konusudur; onu kira uyarlama dilekçesi sayfasında ele aldık.
• Artışın yanında başka bir ödeme mi isteniyor? Kiracıya kira ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; gecikmeye ceza koşulu veya "bir ay geç kalırsan bütün kiralar muaccel olur" anlaşması geçersizdir (TBK m.346).

İlk 5 yılın içindeyseniz, kira Türk lirasıysa ve istenen rakam tavanı aşıyorsa, itirazınız sağlam bir hukuki zemine oturur. En sık gördüğüm durum da budur.

Kira artışına itiraz dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Bu bir ev sahibine yazılan itiraz yazısıdır; kanunda bunun için belirli bir süre yok. Ama zamanlama yine de önemlidir. Yazıyı yeni kira dönemi başlamadan, mümkünse ev sahibinin talebini aldıktan hemen sonra gönderin. Böylece ilk yeni dönem ödemesini yaptığınızda hangi rakamı neden ödediğiniz kayıtta olur.

• Ödemeyi kesmeyin: İtiraz etmek, kirayı ödememek anlamına gelmez. Sözleşmenizde bir artış maddesi varsa, tavanı aşmayan kısım borcunuzdur. Eski rakamla ödemeye devam ederseniz aradaki fark ödenmemiş kira sayılabilir ve ev sahibi size 30 günlük temerrüt ihtarı çekebilir (TBK m.315).
• Hesabı yazıya koyun: Önceki kira, uyguladığınız ay ve oran, bulduğunuz yeni rakam. Ev sahibinin itirazı tek bir rakama indirgenir, tartışma kolaylaşır.
• Dekont açıklamasını doldurun: Her ödemede "[Ay/Yıl] kirası, TBK m.344 tavanına göre" gibi bir açıklama yazın. Bu açıklamalar ileride en güçlü deliliniz olur.
• Tehdit cümlesi kurmayın: "Mahkemeye veririm", "ödemem" gibi ifadeler size bir şey kazandırmaz; yazı ileride mahkeme dosyasına girebilir.
• Eklenecekler: Kira sözleşmesinin artış maddesinin bulunduğu sayfa, ev sahibinin artış talebini gösteren mesaj veya yazı, son ödeme dekontu.

Dilekçe örnekleri: Tavanı aşan talep ve "kabul etmezsen çık" baskısı

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Sözleşmenizde "kira her yıl TÜFE oranında artar" gibi bir madde var; ama ev sahibi bu oranın üzerinde bir rakam istiyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Hesabı yazının içinde gösterdim ve ödeyeceğiniz rakamı açıkça taahhüt ettim. İtirazın amacı ödememek değil, doğru rakamı ödemektir. Oranı ve ayı kendi dönem başlangıcınıza göre değiştirmeyi unutmayın.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Sözleşmede hiçbir artış maddesi yok; ev sahibi bir rakam söylemiş ve "kabul etmezsen evi boşalt" diyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Kapıyı kapatmadım; uzlaşmaya açık olduğunuzu yazmak, ileride mahkemede iyi niyetinizi gösterir. "Çıkmazsan çıkarırım" baskısının hukuki karşılığı sınırlıdır, ama ev sahibinin ihtiyaç gibi başka bir sebebi olabilir; o ayrı bir konudur.

Yazıyı nasıl ve nereye göndermelisiniz?

Bu yazı mahkemeye ya da icra dairesine değil, doğrudan ev sahibine gönderilir. Mahkemeye "kira artışına itiraz ediyorum" diye dilekçe vermek bir sonuç doğurmaz; mahkeme ancak bir dava açıldığında devreye girer.

• Noter kanalıyla ihtarname: En güçlü ispat yoludur; tebliğ tarihi resmî olarak belgelenir. Noter masrafı noterin tarifesine göre değişir.
• İadeli taahhütlü posta: Daha ucuzdur. Zarfın içeriğini ispat etmek için bir nüshasını saklayın, mümkünse PTT'de içerik fotokopisini onaylatın.
• WhatsApp veya e-posta: Günlük iletişim için rahattır ama tek başına bırakmayın. Yazılı yazıyı gönderdikten sonra fotoğrafını mesajla da iletebilirsiniz.

Ev sahibi itirazınızı kabul etmezse ya da siz yeni bedelin kesin olarak belirlenmesini istiyorsanız, iş mahkemeye taşınır. Kira ilişkisinden doğan bu tür uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B); anlaşma olmazsa dava, değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür. O aşamanın dilekçesini kira bedeli tespit dava dilekçesi sayfasında anlattım. Sulh hukuk mahkemesine verilecek diğer dilekçelerin genel biçimini merak ediyorsanız sulh hukuk mahkemesi dilekçesi sayfasına da bakabilirsiniz.

Cevap ne zaman gelir, süreç ne kadar sürer?

Ev sahibine yazılan bir itiraz için kanunda bir cevap süresi yoktur. Ev sahibi hiç cevap vermeyebilir; bu durumda sizin için önemli olan, yazının ona ulaştığını ve sonrasında tavan rakamını düzenli ödediğinizi belgelemektir.

Uyuşmazlık arabuluculuğa giderse, arabulucunun kanuni süresi görevlendirilmesinden itibaren 3 haftadır; zorunlu hâllerde 1 hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A). Dava açılırsa, Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 120 gündür. Bilirkişi incelemesi gereken tespit dosyaları bu ortalamanın üzerine çıkabilir; ortalama, kendi dosyanız için bir söz değildir.

Ev sahibi ihtar çekip ardından icra takibi başlatırsa, durum değişir ve süreler kısalır. Kapınıza bir kira ödeme emri gelirse ne yapacağınızı kira borcu dilekçesi sayfasında anlattım; orada 7 günlük itiraz süresi işler.

Bu itirazı kim yazar, kime yazdırabilirsiniz?

İtiraz yazısını sözleşmedeki kiracı yazar ve imzalar. Sözleşmede birden fazla kiracı varsa hepsinin imzalaması iyi olur. Ev aile konutuysa, sözleşmede adı olmasa da eşinizin yazıdan haberdar olması ve gerekiyorsa imzalaması yerindedir. Bir avukata vekâlet verdiyseniz yazıyı onun adına göndermesi de mümkündür.

Kendiniz mi, arzuhalci mi, avukat mı?

Bu yazıyı çoğu kiracı kendi başına yazabilir; hesabı doğru yaptığınız sürece uzun bir hukuki gerekçe gerekmez. Oranı hangi aydan alacağınızdan emin değilseniz, sözleşmenizde birden fazla artış maddesi varsa ya da 5 yılı geçtiğiniz için durum karışmışsa, yazıyı bir arzuhalciye yazdırmak hata riskini azaltır. Ev sahibi dava açtıysa ya da tespit davası düşünüyorsanız, yargılamayı takip etmek için bir avukatla çalışmanızı öneririm; arzuhalci dilekçeyi hazırlar ama duruşmada sizi temsil edemez.

Bizler kira artışına itiraz yazınızı, sözleşmenize ve kira başlangıç tarihinize bakarak hazırlıyoruz; oranı doğru aydan alıp hesabı yazının içine koyuyoruz. Ana sayfadaki online dilekçe yazdır bölümünden bilgilerinizi iletebilir ya da 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşabilirsiniz. Durumunuzu dinleyip itirazın mı yoksa uzlaşma teklifinin mi daha doğru olduğunu birlikte netleştirelim; ön görüşme ücretsizdir.

Kira artmadı ama apartman aidatı birden yükseldiyse, bu farklı bir uyuşmazlıktır; yan giderlere itirazı apartman aidatına itiraz sayfasında ele aldık. Sözleşmenizi yenilerken artış maddesini en baştan nasıl yazdıracağınızı ise kira sözleşmesi dilekçesi sayfasında anlattım. Yazıyı baştan sona bizim hazırlamamızı isterseniz, dilekçe hazırlatmak için gerekli bilgileri tek seferde göndermeniz yeterli.

Sık sorulan sorular