Apartman Aidat İtiraz Dilekçesi Yazdır: Yönetim İcraya Verdiyse

Ödeme emrinin alacaklı kısmında bir şirket ya da banka değil, oturduğunuz apartmanın adı yazıyorsa durum biraz farklıdır. Karşınızda her gün asansörde gördüğünüz bir yönetici vardır, tutar çoğu zaman küçüktür ve insanlar "nasılsa konuşup hallederiz" diye süreyi kaçırır. Konuşmak iyidir; ama icra dairesindeki süre konuşurken de işler.

Ödeme emrinde alacaklı olarak apartman yönetimi mi yazıyor?

Aidat alacağı için başlatılan takipler genellikle ilamsız takiptir, yani genel haciz yoluyla yapılır. Ödeme emrini elinize aldığınızda dört şeye bakın:

• Takip türü: Başlıkta "genel haciz yoluyla takip" ya da "ilamsız takip" ifadesi görürsünüz. Aidat takibinde kambiyo senedi olmadığı için 5 günlük kambiyo süreleri burada söz konusu değildir.
• Alacağın dökümü: Asıl alacak, işlemiş gecikme tutarı veya faiz ve takip masrafları ayrı satırlarda yazar. Hangi satıra itiraz edeceğinizi bu dökümden çıkarırsınız.
• Dönemler: Ödeme emrinde ya da takip talebinin ekinde hangi ayların aidatının istendiği yazar. Yoksa icra dairesinden dosyanın ekini görmek isteyin; dönemleri bilmeden zamanaşımı ya da ödeme itirazı yapamazsınız.
• Tebliğ tarihi: Sürenin başladığı gündür. Size elden verildiyse teslim aldığınız gün, kapıya ihbarname yapıştırıldıysa yapıştırıldığı gün tebliğ tarihi sayılır (Tebligat K. m.21).

Dosyanızı ve tebliğ tarihini e-Devlet'teki icra dosyası sorgulama ekranından veya UYAP Vatandaş Portal'dan da görebilirsiniz. Son günü nasıl sayacağınızı, tatile denk gelen sürede nasıl davranacağınızı genel olarak ödeme emrine itiraz dilekçesi sayfasında ayrıntılı anlattım; burada aidata özgü noktalara odaklanıyorum.

İtiraz süresi ve verileceği yer: 7 gün, icra dairesi

İcra ve İflas Kanunu m.62'ye göre ödeme emrine itiraz, tebliğden itibaren 7 gün içinde ve icra dairesine yapılır. Yöneticiye, kat malikleri kuruluna ya da sulh hukuk mahkemesine yaptığınız itiraz bu süreyi korumaz. Takibi yapan icra dairesi başka bir şehirdeyse, bulunduğunuz yerdeki bir icra dairesine de itirazınızı verebilirsiniz; o daire masrafını alarak itirazı yetkili daireye gönderir.

• Elden: İcra dairesine tek nüsha dilekçe verin ve itiraz ettiğinize dair belgeyi isteyin. Bu belge kanun gereği bedava ve pulsuzdur.
• Sözlü: İsterseniz icra dairesinde itirazınızı tutanağa geçirtebilirsiniz. Ama kısmi itiraz ya da zamanaşımı gibi ayrıntılar varsa yazılı dilekçe daha güvenlidir.
• UYAP Vatandaş Portal: e-İmza veya mobil imzanız varsa dosyaya evrak olarak gönderebilirsiniz. e-Devlet şifresiyle yalnızca dosyayı görüntüleyebilirsiniz; gönderim için imza gerekir.

Süresinde yapılan itiraz takibi durdurur (İİK m.66/1). Takibin durması, yönetimin alacağının ortadan kalktığı anlamına gelmez; yalnızca yönetimin şimdi bir mahkemeden karar alması gerektiği anlamına gelir.

Apartman aidat itirazında dikkat edilmesi gerekenler

İcra dairesine yapılan itirazda sebep göstermek zorunlu değildir. Ama aidat takiplerinde sebep yazıp yazmamak ve ne kadarına itiraz etmek, sonraki aşamada sizi doğrudan etkiler.

Tümden itiraz mı, kısmi itiraz mı?

Aidat takiplerinde en sık gördüğüm tablo şu: Kat maliki borcun bir kısmını gerçekten ödememiştir ama yönetim ona ek kalemler, yüksek gecikme tutarları ve eski dönemler eklemiştir. Bu durumda borcun tamamına itiraz etmek risklidir. Yönetim itirazın iptali davası açar ve itirazınızın haksız çıkan kısmı için sizden, hükmedilen tutarın yüzde 20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatı istenebilir (İİK m.67/2). Kısmi itirazda hangi kısma, ne kadar itiraz ettiğinizi açıkça göstermeniz gerekir; göstermezseniz itiraz edilmemiş sayılırsınız (m.62/4).

Zamanaşımını siz yazın

Türk Borçlar Kanunu m.147/1, kira bedelleri ve diğer dönemsel edimler için 5 yıllık zamanaşımı öngörür. Takipte beş yıldan eski aylar varsa bunu itiraz dilekçenizde açıkça belirtin. Zamanaşımı bir savunmadır; dile getirmezseniz kendiliğinden işletilmesini beklemeyin.

Sebepleri düşünerek yazın

Yönetim itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden isterse, o aşamada itiraz sebeplerinizi değiştiremez veya genişletemezsiniz (İİK m.63). Bu yüzden ya sebep yazmayın ya da yazacaksanız eksiksiz yazın. Ödeme itirazı yapıyorsanız dekontları hazır tutun; zamanaşımı itirazı yapıyorsanız dönemleri ay ay belirtin.

Adres ve kimlik

İtirazla birlikte yurt içinde bir adres bildirmek zorundasınız (m.62/3). Dairede oturmuyor, daireyi kiraya veriyorsanız, tebligatların gerçekten size ulaşacağı adresi yazın. Yönetimin sonraki dava dilekçesi bu adrese gelecek.

Takibin dayanağını sorgulayın

Yönetimin aidat alacağı genellikle kat malikleri kurulunun kararına ve işletme projesine dayanır. Takip talebinde bu belgelere atıf yoksa ya da istenen aylık tutar, kurulda kararlaştırılan tutardan yüksekse bunu not edin. İtiraz dilekçesine uzun bir açıklama yazmanız gerekmez; ama yönetim dava açtığında ilk soracağınız soru "bu tutar hangi kararla belirlendi?" olmalı. Aylık aidatın kendisine, yani artış oranına veya dairelere paylaştırılma biçimine karşı çıkıyorsanız, bunun yolu icra dairesi değil kurul kararına karşı açılacak davadır; o konuyu aidat artışına ve miktarına itiraz sayfasında ele aldım.

İtiraz ettikten sonra yönetim ne yapabilir?

İtirazınız icra dairesine kaydedildiği anda takip durur; icra dairesi itirazın haklı olup olmadığını incelemez. Bundan sonrası yönetimin hamlesine bağlıdır ve kanun yönetime de süre tanır:

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Bu yüzden itirazınızdan sonra önce arabuluculuk bürosundan bir davet almanız şaşırtıcı olmaz. Bu davete gidin; borcun kabul ettiğiniz kısmı üzerinde anlaşmak, dava masrafından ve inkâr tazminatı riskinden çok daha ucuzdur. Davanın yönetim tarafını itirazın iptali dilekçesi sayfasında anlattım.

Ne kadar sürer sorusunun cevabı da buradan çıkar. İcra dairesine yaptığınız itiraz için bir inceleme süresi yoktur; sonuç verildiği gün doğar. Yönetim icra mahkemesine giderse, duruşmasız karar verilebilen işlerde mahkeme 10 gün içinde karar verir (İİK m.18/3); Adalet İstatistikleri 2025'e göre icra hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 110 günde sonuçlanıyor. İtirazın iptali davalarında aynı istatistikteki ortalama ilk derece süresi 397 gündür. Bunlar ortalamadır, sizin dosyanız için söz değildir.

Süreyi kaçırdıysanız ve borcunuz olmadığını düşünüyorsanız, kapı tamamen kapanmış değildir. Borçlu olmadığınızın tespitini takip sırasında da isteyebilirsiniz; parayı cebri icra tehdidiyle ödediyseniz ödeme tarihinden itibaren 1 yıl içinde geri isteyebilirsiniz (İİK m.72/7). Bu ikinci yolu istirdat davası dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Aidat takibine itiraz dilekçesi örnekleri

İki örnek de icra dairesine verilir. Birincisi takipteki bütün dönemleri ödemiş olanlar için, ikincisi eski dönemlerin ve fazla hesaplanmış kalemlerin karıştığı dosyalar için.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Takipte istenen bütün ayların aidatını ödediyseniz ve elinizde dekontlar varsa.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Dekontları dilekçeye eklemedim. İcra dairesi bunları incelemez; asıl ihtiyacınız, yönetim dava açtığında ya da arabuluculukta olacak. Asıllarını saklayın, ödeme tarihlerini bir kâğıda sıralayın.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Yakın dönemdeki bazı aidatları ödemediğinizi kabul ediyor, ama beş yıldan eski dönemlere ve fazla hesaplanmış gecikme tutarına itiraz ediyorsanız.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Kabul ettiğiniz kısım için takip devam eder ve o kısmı ödemezseniz haciz gelebilir. Bu kısmı icra dairesinden dosya hesabı alarak ödemek, masrafların büyümesini önler. Toplu ödeyemiyorsanız ödeme planı dilekçesi ile taksit önerebilirsiniz.

Bu itirazı kimler yapabilir, kime yazdırabilirsiniz?

İtirazı, ödeme emri kendisine gönderilen kişi yapar. Yönetim takibi dairenin birden fazla malikine ayrı ayrı yönelttiyse her biri kendi tebliğ tarihine göre ayrıca itiraz eder; birinin itirazı diğerini korumaz. Takip kiracıya yöneltildiyse kiracı kendi adına itiraz eder. Küçük veya kısıtlı adına veli ya da vasi, avukatınız varsa vekil olarak avukatınız itiraz edebilir.

Destek alırken seçenekleriniz

Tümden itirazı kendiniz yazabilir, hatta icra dairesinde sözlü olarak tutanağa geçirtebilirsiniz. Zamanaşımı, kısmi kabul ve gecikme tutarı bir aradaysa yazılı ve dikkatli kurulmuş bir metin gerekir; burada bir arzuhalci ya da dilekçe yazdırma bürosu işinizi görür. Yönetim itirazın iptali davası açtıysa ya da birden fazla yıl ve büyük bir tutar söz konusuysa, dava aşamasında avukatla çalışmanızı tavsiye ederim. Dilekçeyi biz yazarız; ama duruşmada sizi temsil etmek avukatlık işidir.

Bizler aidat takibine itirazınızı ödeme emrine ve dekontlarınıza bakarak hazırlıyoruz. Önce tebliğ tarihinizi birlikte kontrol ediyor, sonra hangi dönemi kabul edip hangisine itiraz etmenin sizin için güvenli olduğunu konuşuyoruz. Ödeme emrinin fotoğrafını gönderin ya da 0551 837 30 04 numarasından arayın; durumunuzu dinleyelim, ön görüşme ücretsizdir.

Apartmanınız birden fazla bloktan oluşan bir siteyse, yönetimin yapısı ve borç dökümleri biraz daha karmaşık olabilir. Takip öncesindeki yazışmaların nasıl kurulduğunu yönetime aidat itirazı sayfasında anlattım. İtirazınızı dosyanıza göre yazdırmak isterseniz, dilekçe yazdırmak için ana sayfadaki formu kullanabilirsiniz.

Sık sorulan sorular