Kat Mülkiyeti Dilekçesi Yazdır: Tapudaki Kayıttan Mahkemeye Kadar

Bir apartman dairesini satın aldığınızda tapunuzda iki şeyden biri yazar: "kat irtifakı" ya da "kat mülkiyeti". Pek çok kişi bu farkı ancak bir banka kredisi, bir satış ya da bir dava sırasında öğrenir. Kat mülkiyetiyle ilgili dilekçeler de buradan başlar: Önce tapunuzdaki kaydın ne olduğunu, sonra yaşadığınız sorunun hangi kuruma ait olduğunu bilmeniz gerekir.

Tapunuzda ne yazıyor? Kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı

Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan ya da yapı kullanma izni alınmadan, arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Kat mülkiyeti ise bina tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra, her bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Günlük hayatta ikisi arasında fark görünmez; dairenizde oturur, satarsınız. Ama bazı işlemlerde kat mülkiyetine geçilmemiş olması sorun çıkarır.

İskân alınmamış bir binada kat mülkiyetine geçilemez. Bu durumdaysanız yazılacak ilk dilekçe belediyeye gider; sürecin nasıl işlediğini iskân dilekçesi sayfasında anlattım. Arsa paylarının hatalı olduğunu düşünüyorsanız bu ayrı bir davadır ve ayrıntısı arsa payı düzeltme dilekçesi sayfasındadır.

Tapu müdürlüğüne verilen kat mülkiyeti dilekçeleri

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş

Bina tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmışsa, kat mülkiyetine geçiş için tapu müdürlüğüne başvurulur. Uygulamada bu başvuru için bütün maliklerin bir arada gelmesi beklenmez; maliklerden birinin başvurusu çoğu tapu müdürlüğünde yeterli kabul ediliyor. Başvurmadan önce bağlı olduğunuz müdürlükten hangi belgeleri istediğini öğrenin; çünkü iskân belgesinin müdürlüğe belediyeden gelip gelmediği gibi ayrıntılar yerden yere değişebilir.

Başvuruyu tapu müdürlüğüne giderek ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün online başvuru sistemi üzerinden randevu alarak yapabilirsiniz. İşlem için harç ve döner sermaye ücreti alınır; tutarı müdürlük, işlem sırasında hesaplar. Bu kalemlerin 2026 tutarını burada vermiyorum.

Yönetim planı değişikliğinin tapuya işlenmesi

Yönetim planı tapu kütüğünde beyanlar hanesinde gösterilir ve bütün malikleri, sonradan daireyi satın alanlar dâhil, bağlar. Kurul yönetim planını değiştirdiyse, değişikliğin tapu müdürlüğüne verilmesi gerekir. Aksi hâlde yeni bir alıcı, tapuda görünen eski planı esas alabilir. Yönetim planının hangi çoğunlukla değiştirileceğini kanun ve planın kendisi belirler; değişikliği karara bağlarken bu oranı kurul toplantısından önce kontrol edin. Kurul toplantısının işleyişini kat malikleri kurulu dilekçesi sayfasında anlattım.

Kat mülkiyeti dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• Ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası: Tapu müdürlüğüne ve mahkemeye yazdığınız her dilekçede bu üç bilgi bulunmalıdır. "[Mahalle], [ada]/[parsel], [..] numaralı bağımsız bölüm" biçimi yeterlidir.
• Malik sıfatınızı belgeleyin: Tapu fotokopisi ya da e-Devlet'ten alacağınız tapu bilgisi ekinizde olsun. Miras yoluyla gelen bir dairede intikal yapılmamışsa önce mirasçılık belgesine ihtiyacınız olur.
• Yönetim planının ilgili maddesini ekleyin: Bir kullanımın plana aykırı olduğunu iddia ediyorsanız, aykırılığı planın hangi hükmüne dayandırdığınızı gösterin.
• Süreyi kontrol edin: Tapu müdürlüğü başvurularında kanuni bir başvuru süresi yoktur. Kurul kararlarına karşı davalarda ise kısa ve hak düşürücü süreler vardır; bu sürelerin hangisinin size uyduğunu karar tarihine göre bir hukukçuyla netleştirin.
• Davadan önce arabuluculuk: Kat mülkiyetinden doğan bir uyuşmazlıkta arabuluculuk son tutanağını eklemeden dava açmayın.

Kat mülkiyeti uyuşmazlığı: Önce arabulucu, sonra sulh hukuk

Bir malik ortak yeri işgal ediyorsa, daireyi yönetim planına aykırı kullanıyorsa ya da kurul kararını tanımıyorsa, bu bir kat mülkiyeti uyuşmazlığıdır. 1/9/2023'ten beri bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Kanun metnini 6325 sayılı Kanun'un resmî metninden okuyabilirsiniz.

1. Başvuru: Yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne gidilir.
2. Süre: Arabulucu görevlendirildikten sonra süreç 3 haftada tamamlanır; zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A-9).
3. Toplantıya katılın: İlk toplantıya mazeretsiz gelmeyen taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A-11).
4. Anlaşma: Anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhiyle mahkeme kararı gibi uygulanabilir hâle gelir; taşınmazla ilgili belgelerde şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi verir.
5. Anlaşmazlık: Son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir. Eklenmezse mahkeme 1 haftalık kesin süre verir; bu sürede de sunulmazsa dava usulden reddedilir (m.18/A-2).

Kat mülkiyeti davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar. Ortak yerlerin işgali bu davaların en sık rastlanan konusudur; o özel durumu ortak alan işgali dilekçesi sayfasında ayrıca anlattım.

2026 yılı için masraf kalemleri

Gider avansında 1/10/2026'dan beri normal tebligat ücreti 300 TL'dir. İki taraflı bir davada hesap 2 × 5 × 300 + 530 = 3.530 TL eder. UYAP'ın kullandığı birim tutar farklı olabilir; kesin rakamı dava açarken öğrenirsiniz. Kullanılmayan kısım dava bitince size iade edilir.

Ne kadar sürer?

Tapu müdürlüğüne yaptığınız başvurularda işlem için kanunda özel bir süre bulamadım. Yazılı bir başvurunuza cevap verilmezse 3071 sayılı Kanun'un 7. maddesindeki genel kural devreye girer: kurum en geç 30 gün içinde gerekçeli cevap verir. Uygulamada süreyi, eksik belge olup olmadığı ve müdürlüğün iş yükü belirler.

Arabuluculuk kanunen en fazla 4 haftalık bir süreçtir. Dava aşamasında Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde sonuçlanıyor. 31/7/2026'dan beri iki duruşma arasındaki süre kural olarak 3 ayı geçemez (HMK m.147/3). Keşif ve bilirkişi incelemesi gereken dosyalar ortalamanın üzerine çıkabilir. Bu rakamlar bir ortalamadır, garanti değildir.

Kat mülkiyeti dilekçe örnekleri

İki farklı kuruma yönelik örnek hazırladım: biri tapu müdürlüğüne, diğeri arabuluculuk sonuçsuz kaldıktan sonra sulh hukuk mahkemesine.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Binanızın iskânı alınmış, ama tapunuz yıllardır kat irtifaklı olarak duruyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Yapı kullanma izninin tarihini ve sayısını yazdım; müdürlük ilk olarak bunu arar. "Eksik belge bulunursa bildirilmesi" cümlesi, başvurunuzun sessizce bekletilmesini önler.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Bir malik, konut olarak kullanılması gereken bağımsız bölümü yönetim planına aykırı biçimde atölyeye çevirdi; arabuluculukta anlaşma sağlanamadı.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Arabuluculuk son tutanağını ek listesine ayrıca yazdım; unutulursa dava gecikir. Talep tek: aykırı kullanımın önlenmesi. Tazminat da isteyecekseniz bunun ayrı bir hesap gerektirdiğini bilin; bu davayı avukatla yürütmenizi öneririm.

Kim başvurabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Tapu müdürlüğüne kat mülkiyeti başvurusunu bağımsız bölüm maliki ya da vekili yapar. Kat mülkiyeti davasını da kural olarak malikler açar; kiracının bu tür bir davada taraf olması ancak kendi kullanımıyla ilgili sınırlı durumlarda gündeme gelir. Yönetici, yönetim adına kurulun verdiği yetki çerçevesinde hareket eder.

Kimden destek alırsınız?

Tapu müdürlüğüne verilecek geçiş dilekçesini çoğu kişi kendisi yazabilir; müdürlüğün danışma birimi eksik belgeleri söyler. Arabuluculuk başvurusu için ise adliyedeki büro size form verir, dilekçe yazmanız bile gerekmeyebilir. Dava aşaması farklıdır: keşif, bilirkişi ve tanık dinletme gerektiren kat mülkiyeti davalarını avukatsız yürütmenizi tavsiye etmem. Dilekçeyi biz hazırlarız; ama duruşma takibi avukatlık işidir.

Bizler kat mülkiyetine ilişkin dilekçenizi tapu kaydınıza, yönetim planınıza ve elinizdeki yazışmalara bakarak hazırlıyoruz. Doğru bir dilekçe yazımı, önce hangi kuruma gidileceğini netleştirmekle başlar. Durumunuzu anlatmak için 0551 837 30 04 numarasını arayabilirsiniz; ön görüşme ücretsizdir.

Belgeleri fotoğraflayıp göndermeniz yeterli; Türkiye'nin her yerinden çalışan bir dilekçe yazdırma merkezi olarak dilekçenizi kişiye özel hazırlıyoruz. Dava dilekçesinin genel biçimini görmek isterseniz sulh hukuk mahkemesi dilekçesi sayfasına da göz atabilirsiniz.

Sık sorulan sorular