Kat Malikleri Kurulu Dilekçesi Yazdır: Toplantıdan Önce, Toplantıda ve Karardan Sonra

Kat malikleri kurulu, apartmanın en üst karar organıdır. Yönetici kurulun aldığı kararları uygular; aidatı, büyük onarımları, ortak yerlerin kullanımını ve yönetici seçimini kurul belirler. Bu yüzden kurulla ilgili bir dilekçe yazarken asıl soru şudur: Toplantı henüz yapılmadı mı, şu anda mı yapılıyor, yoksa karar çoktan alındı mı? Her an için yazılacak metin farklıdır.

Toplantının üç anı: Hangi aşamadasınız?

Toplantı öncesinde yöneticiye vereceğiniz gündem talebini ve onarım isteklerini apartman yönetimine dilekçe sayfasında anlattım. Bu sayfa daha çok toplantıya katılamayan malikin yazısına ve alınan karara karşı izlenecek yola odaklanıyor.

Bir de hiç toplanmayan kurullar var. Yönetici yıllardır toplantı çağrısı yapmıyorsa, maliklerin bir araya gelip toplantı istemesi mümkündür. Kanun ve yönetim planı, toplantıyı yöneticinin, denetçinin ya da belirli sayıda malikin çağırabileceğini düzenler. Bu durumda tek başınıza bir dilekçe vermek yerine, toplantı isteyen maliklerin imzalarını aynı yazıda toplamanızı öneririm. Gündemi kısa ve net yazın: "yönetici seçimi", "çatı onarımı için teklif değerlendirmesi" gibi. Gündemde olmayan bir konuda alınan karar, sonradan tartışma konusu olur.

Toplantıya katılamıyorsanız: Vekil göndermek

Kurulda her malik oyunu kendisi kullanabileceği gibi yerine bir vekil de gönderebilir. Vekil komşunuz, aile bireyiniz ya da güvendiğiniz başka biri olabilir. Önemli olan, vekilin sizin adınıza neye oy vereceğini bilmesi ve yetkisini belgelemesidir.

• Yetkiyi yazılı verin: Sözlü "benim yerime o oy kullanacak" demek, toplantıda itiraza açıktır. İmzalı bir yetki yazısı hazırlayın.
• Yönetim planınıza bakın: Bazı yönetim planları vekâletin biçimi veya bir kişinin kaç malik adına oy kullanabileceği konusunda özel kurallar koyar. Plan bir şart koyuyorsa ona uyun.
• Tartışmalı bir gündemde noteri tercih edin: Oylamanın sonucunu değiştirebilecek kritik bir konu varsa, yetki belgesinin geçerliliğinin sonradan tartışılmaması için noter vekâletnamesi en güvenli yoldur.
• Talimat verin: Yetki yazısına hangi gündem maddesinde ne yönde oy kullanılmasını istediğinizi yazabilirsiniz. Böylece vekil sizin iradenizin dışına çıkamaz.

Bir dairenin birden fazla maliki varsa, toplantıda o daire adına kimin oy kullanacağını paydaşların kendi aralarında belirlemesi gerekir. Paydaşlardan biri diğerlerinin haberi olmadan oy verirse, sonradan anlaşmazlık çıkar. Malik sıfatı ve hisseli dairelerle ilgili ayrıntıları kat malikleri dilekçesi sayfasında anlattım.

Toplantıda: Karşı oy vermek yetmez, deftere yazdırın

Bir karara karşıysanız toplantıda "hayır" demeniz yeterli değildir. Karar defterine karşı oy verdiğinizin ve gerekçenizin yazılmasını isteyin. Kararlar, noterden onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Defterde adınızın yanında "karşı" yazmıyorsa, ileride kararı kabul etmiş gibi görünebilirsiniz.

Gerekçeyi yazdırırken somut olun. "Karşıyım" yerine "otopark alanının bir bölümünün yalnızca iki daireye tahsisine, diğer maliklerin kullanım hakkını ortadan kaldırdığı için karşıyım" gibi bir cümle kurun. Ortak alan kullanımına ilişkin kararlar en sık tartışılan kararlardır; bu konuyu ayrıca otopark kullanım dilekçesi sayfasında ele aldım.

Kat malikleri kurulu dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Karar defterini görmeden itiraz yazmayın

Kararın tam metni, toplantıda konuşulanla her zaman aynı değildir. Karar defterinin ilgili sayfasının bir örneğini isteyin ve itirazınızı o metne göre yazın. Yönetici örneği vermiyorsa bu talebinizi yazılı yapın; yazılı talebe rağmen verilmemesi de ileride bir delil olur.

Kararı öğrendiğiniz tarihi not edin

Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarına karşı açılacak iptal davaları için kısa süreler öngörür ve bu süreler toplantıya katılıp katılmadığınıza göre farklı başlar. Bu sayfada gün sayısı vermiyorum; çünkü hangi sürenin size uyduğu, toplantı tarihine ve kararı öğrenme biçiminize bağlı. Kesin olan, bu sürelerin hak düşürücü olduğudur. Kararı öğrendiğiniz hafta bir hukukçuyla durumu netleştirin.

Konuyu doğru sınıflandırın

Kurul kararına karşı çıkmak ile yöneticiden şikâyet etmek farklı yollardır. Yönetici kurul kararını uygulamıyorsa ya da hesap vermiyorsa sorun yöneticidedir; bu yolu apartman yönetimi şikâyet dilekçesi sayfasında anlattım. Kurulun kararı aidat tutarı ya da gider paylaşımıyla ilgiliyse, ayrıntılı yol haritasını apartman aidatına itiraz sayfasında bulabilirsiniz.

Ekler

• Toplantı çağrı yazısı ve gündem (size nasıl ve ne zaman ulaştığını gösterir)
• Karar defterinin ilgili sayfasının örneği
• Vekil gönderdiyseniz yetki belgesinin bir örneği
• Yönetim planının ilgili maddesi

Karar hukuka aykırıysa: Arabuluculuk, sonra sulh hukuk

Kurul kararına karşı dava açmak istiyorsanız önce arabulucuya başvurmanız gerekir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk 1/9/2023'ten beri dava şartıdır (HUAK m.18/B). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculuğa hiç başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

Burada sık atlanan bir nokta var: Arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemez (HUAK m.18/A-15). Ama bu, son güne kadar beklemeniz için bir gerekçe değildir. Arabulucu görevlendirildikten sonra süreç kural olarak 3 haftada tamamlanır, zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatılabilir. Anlaşma çıkmazsa son tutanağı dava dilekçenize ekleyip sulh hukuk mahkemesine başvurursunuz. Bu mahkemeye verilecek dilekçenin genel biçimini sulh hukuk mahkemesi dilekçesi sayfasında anlattım.

2026 yılı için arabuluculuğun saatlik asgari ücreti kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında iki taraflı bir dosyada taraf başına 1.170 TL'dir; anlaşma olmazsa ilk 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. Dava aşamasında sulh mahkemesi başvurma harcı 335,20 TL, değerle ölçülemeyen davalarda maktu karar ve ilam harcı 732 TL'dir; bunlara taraf sayısına göre büyüyen gider avansı eklenir. Kurul kararına karşı açılan davalarda karşı taraf sayısı kalabalık olabildiği için avans hesabını dava açmadan önce yaptırın.

Sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi, Adalet İstatistikleri 2025'e göre 120 gündür. Bu bir ortalamadır; tebligatın kaç kişiye yapılacağına ve mahkemenin iş yüküne göre uzayabilir, bir taahhüt değildir.

Kat malikleri kurulu dilekçe örnekleri

Burada toplantının iki farklı anı için örnek veriyorum: toplantıya katılamayan malikin vekil yetkilendirmesi ve toplantıdan sonra karara karşı yazılı muhalefet.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Toplantıya katılamayacaksınız ve gündemdeki bir maddede oyunuzun mutlaka kullanılmasını istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Yetkiyi ikinci toplantıyı da kapsayacak şekilde yazdım; ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa aynı gündemle tekrar toplanılması sık görülür. Kritik maddede oyun yönünü de yazdım. Yönetim planınız noter vekâletnamesi şart koyuyorsa bu yazı yeterli olmaz.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Toplantıda karşı oy verdiniz ama gerekçeniz deftere yazılmadı ya da karara katılamadınız ve karşı olduğunuzu yazılı olarak kayda geçirmek istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Muhalefeti tek ve somut bir gerekçeye bağladım; dava aşamasında bu gerekçe genişletilebilir, ama ilk kayıtta dağınık olmamalı. Karar defteri örneğini de aynı dilekçede istedim, çünkü bir sonraki adım bu metne göre planlanır.

Kimler başvurabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Kurulda oy kullanma ve kurul kararına itiraz hakkı kat maliklerine aittir. Kiracı kurulda oy kullanamaz; kurul kararını kendisi dava edemez, ama yönetime görüşünü yazılı olarak iletebilir. Malik yerine vekil, yetki belgesinin sınırları içinde hareket eder.

Kimden destek alırsınız?

Vekil yetkilendirme yazısı ve karar örneği talebi, çoğu malikin kendi başına yazabileceği metinlerdir. Yönetici de toplantı çağrısı ve gündemle ilgili sorularınızda ilk başvuracağınız kişidir. Kurul kararının iptali için dava açmak ise farklı bir iştir: Süreler kısa, taraflar kalabalık, masraflar yüksektir. Bu aşamada bir avukatla çalışmanızı açıkça tavsiye ederim; dilekçeyi biz hazırlarız, ama duruşmayı takip etmek avukatlık mesleğinin işidir.

Bizler kurulla ilgili dilekçenizi, toplantı çağrısına, gündeme ve karar defterindeki metne bakarak hazırlıyoruz. Önce hangi aşamada olduğunuzu ve hangi yazının sizi gerçekten koruyacağını birlikte belirliyoruz. Bu konuda iyi bir dilekçe yazımı, gerekçenin tek ve somut olmasıyla başlar. Bize 0551 837 30 04 numarasından ulaşabilirsiniz; ön görüşme ücretsizdir.

Toplantı yaklaşıyorsa ya da kararı yeni öğrendiyseniz zaman sizin aleyhinize işler. Şehrinizde bir dilekçe yazdıran yer aramak yerine belgeleri fotoğraflayıp online olarak gönderebilirsiniz; Türkiye'nin her yerine hizmet veriyoruz.

Masrafları karşılamakta zorlanıyorsanız dava aşamasında mahkemeden harç ve giderlerden muafiyet isteyebilirsiniz; bunun şartlarını adli yardım dilekçesi sayfasında anlattım.

Sık sorulan sorular