Kat Malikleri Dilekçesi Yazdır: Malik Sıfatıyla Yazılan Dilekçeler ve Komşudan Yazılı Onay

Bir apartmanda "kat malikleri adına" yazılmış dilekçe, çoğu zaman ya hiç kimseyi bağlamaz ya da birkaç kişinin imzasıyla bütün binayı bağladığı sanılır. İkisi de yanlıştır. Malik olarak yazdığınız bir dilekçenin ağırlığı, kimin imzaladığına ve neyi istediğine bağlıdır. Bu sayfa, kurulun toplantı ve karar düzeninden çok, tek tek maliklerin yazdığı dilekçeleri ele alıyor.

Önce sorun: Bu dilekçeyi imzalayanlar gerçekten malik mi?

Kat maliki, bağımsız bölümün tapuda adına kayıtlı olduğu kişidir. Dairede oturmak, kira ödemek ya da aileden birinin evinde yaşamak sizi malik yapmaz. Bunun pratik bir sonucu var: Malik onayı gereken bir işte kiracının imzası hiçbir şey ifade etmez.

Hisseli dairelerde en sık karşılaştığım sorun, paydaşlardan yalnızca birinin imzasıyla verilen onaydır. Bir paydaşın imzası, diğer paydaşların onay verdiği anlamına gelmez. Hisseli mülkiyetin genel kurallarını hisseli tapu dilekçesi sayfasında anlattım.

Diğer maliklerden yazılı onay: Ne zaman gerekir, nasıl istenir?

Dairenizin içinde yaptığınız olağan işler için kimseden izin almazsınız. Ama yaptığınız iş ortak yerlere, binanın dış görünüşüne ya da diğer malikleri etkileyen bir alana dokunuyorsa durum değişir. Örneğin dış cephede değişiklik, ortak bahçenin bir bölümünün kullanımı, çatıya ya da ortak duvara bir şey monte edilmesi bu türdendir.

Bu işlerin bazıları için kurul kararı, bazıları için bütün maliklerin ayrı ayrı yazılı onayı aranabilir. Hangi işin hangi çoğunluğu gerektirdiğini yönetim planınız ve Kat Mülkiyeti Kanunu belirler. Bu sayfada oran vermiyorum; çünkü hem işin niteliğine hem de yönetim planınızın hükmüne göre değişiyor. Belediye ruhsat ya da tadilat başvurusunda maliklerin onayını istiyorsa, o başvurunun ekinde hangi biçimde onay istendiğini (noter onaylı mı, ıslak imzalı liste mi) belediyeden önceden öğrenin.

Onay yazısını nasıl toplarsınız?

1. İşi bir sayfada tarif edin: Ne yapılacak, nerede, ne kadar sürecek, masrafı kim ödeyecek. Mümkünse bir çizim ya da fotoğraf ekleyin.
2. Her malik için ayrı imza satırı açın: Daire numarası, ad soyad, imza ve tarih. "Onaylıyorum" ya da "onaylamıyorum" seçeneğini açıkça yazın.
3. Onayın kapsamını sınırlayın: Maliklere verdiğiniz metin, onayladıkları işin sınırını da çizer. Metinde yazmayan bir işi sonradan yaparsanız, o iş için onay alınmış sayılmaz.
4. Aslını saklayın, kopyasını yönetime verin: İmzalı onay listesinin aslı sizde kalsın; yönetime bir örneğini dilekçeyle teslim edin.

Onay vermeyen bir malik varsa ve işin bütün maliklerin onayını gerektirdiğini düşünüyorsanız, ısrarla imza toplamak yerine konuyu kurula götürün. Kurulun nasıl toplanacağını ve karar defterine nasıl işleneceğini kat malikleri kurulu dilekçesi sayfasında anlattım.

Kat malikleri dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Malikler arasındaki yazışmalar için kanunda bir başvuru süresi yoktur. Süre ancak bir kurul kararına itiraz ya da dava söz konusu olduğunda devreye girer. Yine de şu noktalar dilekçenizin işe yaramasını belirler:

• Malik sıfatını gösterin: Dilekçenin başında ada ve parsel bilgisini, bağımsız bölüm numaranızı yazın. Yöneticiye ya da belediyeye yazarken tapu fotokopisini ek yapın.
• "Kat malikleri adına" ifadesini dikkatli kullanın: Bu ifadeyi yalnızca imza listesindeki kişiler adına kullanabilirsiniz. İmzası olmayan malik adına konuşmayın.
• Onay ile talebi karıştırmayın: Diğer maliklerden bir şey istiyorsanız bu bir talep dilekçesidir. Onların onayını belgeliyorsanız bu bir onay listesidir. İkisini aynı kâğıtta birleştirmek, imza atanların neyi imzaladığını belirsizleştirir.
• Ortak yer kullanımında çizgiyi bilin: Bir malikin ortak yeri kendi kullanımına alması onayla bile tartışmalı olabilir. Böyle bir sorunla karşılaşıyorsanız ortak alan işgali dilekçesi sayfasına bakın.

Daireyi sattınız ya da yeni aldınız: Yönetime ne yazılır?

Malik değişikliği tapuda olur, ama yönetimin bunu kendiliğinden öğrenme imkânı yoktur. Bu yüzden satıştan sonra hem eski hem yeni malikin yönetime yazılı bildirim yapması, sonradan doğacak aidat tartışmalarını önler.

• Satan malik: Tapu devir tarihini ve yeni malikin adını bildirir; devir tarihine kadar olan dönem için borcu olmadığını gösteren bir yazı ister.
• Alan malik: Kendi iletişim bilgilerini, yazışma adresini ve dairede kendisinin mi kiracının mı oturacağını bildirir. Önceki döneme ait bir borç varsa bunu öğrenmek için hesap dökümü ister.

Satıştan önceki döneme ait aidat için size takip başlatıldıysa bu artık bir icra konusudur; o durumda izlenecek yolu aidat takibine itiraz sayfasında anlattım.

Nereye verilir, cevap ne zaman gelir?

Malikler arasındaki dilekçelerin büyük kısmı yönetime ya da doğrudan diğer maliklere verilir. Teslimi her zaman ispatlanabilir yapın: imzalı ikinci nüsha, iadeli taahhütlü posta ya da yönetimin kayıt sistemi. Diğer maliklere ulaşamıyorsanız ve yazının hukuki bir sonuç doğurmasını istiyorsanız noter aracılığıyla göndermek en sağlam yoldur.

Yönetimin ya da diğer maliklerin size kaç gün içinde cevap vermesi gerektiğine dair kanunda bir süre yoktur. Cevap süresini belirleyen şey, talebin bir kurul kararı gerektirip gerektirmediğidir. Kurul kararı gerekiyorsa cevap ancak toplantıdan sonra gelir. Belediyeye ya da tapu müdürlüğüne yaptığınız başvurularda ise 3071 sayılı Kanun'un 7. maddesindeki genel kural geçerlidir: kurum en geç 30 gün içinde gerekçeli cevap verir.

Uyuşmazlık büyür ve maliklerden biri onay vermeden yapılan bir işin kaldırılmasını isterse, bu bir kat mülkiyeti uyuşmazlığıdır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Bu yolun masraf kalemlerini ve sürelerini kat mülkiyeti dilekçesi sayfasında topladım.

Kat malikleri dilekçe örnekleri

İki farklı durum için örnek hazırladım: bir iş için diğer maliklerden yazılı onay istemek ve satış sonrası yönetime malik değişikliğini bildirmek.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Dairenizle bağlantılı, ama ortak yeri ya da dış görünüşü etkileyen bir iş yapacaksınız ve diğer maliklerin yazılı onayını almak istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Masrafı ve olası zararı üstlendiğinizi baştan yazdım; komşuların en çok sorduğu iki soru budur. Onay listesinde "onaylamıyorum" seçeneği de var. Bu, listenin baskıyla toplandığı itirazını ortadan kaldırır.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Dairenizi sattınız ve devir tarihinden sonraki aidat ya da giderlerin sizden istenmemesini güvenceye almak istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Yeni adresinizi yazmayı unutmayın. Yönetim size sonradan bir yazı gönderecekse eski dairenin adresine göndermemeli. Tapu devir belgesinin örneğini eklemek, yöneticinin "alıcı kim, ne zaman devretti" sorusunu baştan cevaplar.

Kimler yazabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Bu sayfadaki dilekçeleri bağımsız bölümün maliki, paydaşlardan her biri ya da malikin vekili yazar. Vekâletle imza atılacaksa vekâletnamenin bu işi kapsadığından emin olun. Kiracı, malik adına onay veremez ve malik değişikliği bildiremez; ama kendi oturduğu daireyle ilgili sorunları yönetime yazabilir.

Kimden destek alırsınız?

Malik değişikliği bildirimi ya da basit bir onay talebi için çoğu zaman bir hukukçuya ihtiyacınız olmaz; yukarıdaki örnekler yeterli bir başlangıçtır. Yöneticiler de apartmandaki malik listesi ve önceki kararlar konusunda size yardımcı olabilir. İşin bir dava ihtimali taşıdığı durumlarda, örneğin bir malik onay vermeden yapılan işin yıkılmasını istiyorsa, bir avukattan görüş almanızı öneririm. Dilekçeyi biz hazırlarız; ama dava takibi avukatlık işidir.

Bizler kat maliki olarak vereceğiniz dilekçeyi, tapu bilgilerinize ve yapacağınız işin niteliğine bakarak hazırlıyoruz. Kimin imzasının gerektiğini, onay listesinin nasıl kurulacağını ve belgenin kime teslim edileceğini birlikte belirliyoruz. Ön görüşme ücretsizdir; 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşabilir ya da online olarak dilekçe yazdır sayfasından durumunuzu iletebilirsiniz.

Türkiye'nin her yerinden çalışıyoruz; adliyenin önünde bir büro aramanız gerekmiyor. Yakınınızda bir dilekçe yazdıran yer bulamadıysanız, belgelerinizi fotoğraflayıp göndermeniz yeterli olur.

Sık sorulan sorular