Apartman Yönetimi Şikayet Dilekçesi Yazdır: Yönetici Hesap Vermiyorsa

Aidatlar toplanıyor ama nereye harcandığı söylenmiyor. Asansör aylardır bozuk, yönetici telefonu açmıyor. Toplantı yapılmıyor, karar defterini gören yok. Bu durumda insanın aklına ilk gelen, "yöneticiyi belediyeye ya da CİMER'e şikâyet edeyim" olur. Bu sayfanın ilk amacı, sizi bu yanlış başlangıçtan korumak.

Yöneticiyi kime şikâyet edersiniz? Önce yanlış adresleri eleyin

Apartman yönetimi bir kamu kurumu değildir. Yönetici, kat maliklerinin seçtiği ve kat malikleri kuruluna karşı sorumlu olan bir kişidir. Bu yüzden belediye, valilik ya da kaymakamlığın yöneticinin hesaplarını inceleme, onu görevden alma ya da ona bir işlem yaptırma yetkisi yoktur.

Kamu kurumlarına yapılan başvurularda yargı mercilerinin görevine giren konular incelenmez (3071 s.K. m.6). Yöneticinin hesap vermemesi de sonuçta bir yargı konusudur. CİMER'in hangi şikâyetlerde gerçekten etkili olduğunu merak ediyorsanız CİMER şikâyet dilekçesi sayfasına bakabilirsiniz. Yönetimin göz yumduğu bir kaçak kat ya da ruhsatsız çatı tadilatı varsa ise belediye doğru adrestir; bunu kaçak yapı şikâyeti sayfasında anlattım.

İlk basamak: Yönetime yazılı talep ve denetçi

Şikâyete geçmeden önce elinizde yönetimin yazılı bir talebi cevapsız bıraktığını gösteren bir belge olsun. Önce yöneticiden gelir-gider dökümünü, banka hesap hareketlerini ve karar defterinin ilgili sayfalarını görmek istediğinizi yazılı olarak bildirin. Bu talebin nasıl yazılıp nasıl teslim edileceğini apartman yönetimine dilekçe sayfasında anlattım.

Apartmanınızda bir denetçi ya da denetim kurulu seçilmişse, şikâyetinizin ilk resmî muhatabı odur. Denetçinin görevi yöneticinin hesaplarını incelemek ve kurula rapor vermektir. Denetçiye yazdığınız dilekçede somut soruları sıralayın: Hangi aya ait hangi harcamanın belgesi yok, hangi gelir hesaba geçmemiş?

İkinci basamak: Kat malikleri kurulu

Yöneticiyi seçen kurul, onu değiştirebilir de. Yöneticinin hesap vermemesi, görevini savsaklaması ya da güveni sarsan davranışları kurulda görüşülüp yeni bir yönetici seçilebilir. Bunun için kurulun toplanması gerekir. Yönetici toplantıyı çağırmıyorsa, kanun denetçiye ve belirli sayıda kat malikine de kurulu toplantıya çağırma imkânı tanır; bu yüzden diğer maliklerle birlikte hareket etmeniz önemlidir.

• Toplantı çağrısında gündemi açıkça yazın: "Yönetici hesaplarının incelenmesi ve gerekirse yeni yönetici seçimi."
• Çağrının bütün kat maliklerine yazılı olarak ve ispat edilebilir şekilde ulaştırılmasını sağlayın.
• Toplantıda alınan kararı ve itirazları karar defterine yazdırın.

Kurul toplanamıyor ya da bir yönetici seçilemiyorsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması istenebilir. Toplantı ve karar yeter sayılarının ayrıntısına bu sayfada girmiyorum; apartmanınızın yönetim planına ve kat malikleri sayısına göre bunu dilekçeyi hazırlarken birlikte hesaplıyoruz.

Üçüncü basamak: Arabuluculuk, sulh hukuk ve savcılık

Hesap ve görev uyuşmazlığı

Yönetici hesap vermiyor, belgeleri teslim etmiyor ya da görevi bıraktığı hâlde kayıtları yeni yönetime devretmiyorsa bu bir kat mülkiyeti uyuşmazlığıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Arabulucu görevlendirildikten sonra süreç kural olarak 3 hafta, zorunlu hâlde 1 hafta uzatılarak tamamlanır. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. 2026 yılı için sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL'dir; buna gider avansı ve diğer harçlar eklenir.

Paranın kötüye kullanılması şüphesi

Belgeler, aidat paralarının apartman hesabına yatırılmadığını ya da kişisel harcamalarda kullanıldığını gösteriyorsa iş ceza hukukuna geçer. Kendisine teslim edilen parayı amacı dışında kullanmak güveni kötüye kullanma suçunun konusu olabilir; bu suç TCK m.155/1'e göre şikâyete bağlıdır. Şikâyet süresi, fiili ve failin kim olduğunu öğrendiğiniz günden itibaren 6 aydır (TCK m.73). Bu suç uzlaştırma kapsamındadır (CMK m.253); savcılık sizi ve yöneticiyi önce uzlaştırmacıya yönlendirebilir.

Şikâyetin genel biçimini ve savcılığa nasıl verileceğini suç duyurusu dilekçesi sayfasında anlattım. Şikâyeti Cumhuriyet başsavcılığına ya da kolluğa yazılı veya sözlü olarak yapabilirsiniz (CMK m.158); e-imza ya da mobil imzanız varsa UYAP Vatandaş Portal üzerinden de gönderebilirsiniz.

Apartman yönetimi şikâyetinde dikkat edilmesi gerekenler

• Tek konu, somut soru: Her şikâyeti bir konuya ayırın. "Yönetim kötü" yerine "[Ay/Yıl] döneminde asansör bakımı için ödenen tutarın faturası yok" yazın.
• Diğer maliklerle birlikte imzalayın: Tek kişinin şikâyeti kişisel husumet gibi görünebilir. Birden fazla kat malikinin imzası, kurulda da mahkemede de ağırlık taşır.
• Aidatı kesmeyin: Yöneticiden şikâyetçi olmanız, aidat borcunuzu ortadan kaldırmaz. Ödemeyi keserseniz yönetimin elinde size karşı bir icra takibi gerekçesi oluşur.
• Aidat tutarı ile yönetici davranışını ayırın: Sorununuz aidatın kendisiyse muhatap yönetici değil, kurul kararıdır; o yolu aidat artışına itiraz sayfasında anlattım.
• Belgelerin fotoğrafını alın: Pano duyuruları, mesaj grubundaki yazışmalar ve banka dekontları zamanla kaybolur. Tarihli ekran görüntüleri saklayın.

Şikâyetiniz ne kadar sürede sonuçlanır?

Yöneticinin ya da denetçinin size cevap vermesi için kanunda belirlenmiş bir süre yok; bu yüzden ilk dilekçenizde makul bir süre isteyin ve dolduğunda bir sonraki basamağa geçin. Kurul toplantısı için ise çağrıyla toplantı tarihi arasında bırakılması gereken süreye ve yönetim planınıza bakmak gerekir.

Resmî yollarda süreler daha bellidir. Arabuluculuk kural olarak 3 hafta, zorunlu hâlde 4 haftada biter. Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde, Cumhuriyet başsavcılıklarında ise daimi arama dosyaları hariç ortalama 155 günde sonuçlanıyor. Uzlaştırma yoluna gidilirse uzlaştırmacı işlemleri 30 gün içinde bitirir; büro bu süreyi her defasında en fazla 20 gün olmak üzere iki kez uzatabilir. Bu rakamlar ortalama ve kanuni üst sınırlardır, sizin dosyanız için verilmiş bir söz değildir.

Apartman yönetimi şikayet dilekçesi örnekleri

Birinci örnek, birden fazla kat malikinin denetçiye ve kurula yaptığı başvurudur. İkincisi, belgelerle desteklenen bir para kullanımı şüphesinde savcılığa verilecek şikâyettir.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Yöneticiden hesap istediniz, cevap gelmedi ve kurulun toplanmasını sağlamak için diğer maliklerle birlikte hareket ediyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Kimseyi suçlamadım; belgelerin gösterilmediğini ve hangi harcamanın belirsiz olduğunu yazdım. Önceki talebin teslim alındı nüshasını eklemek, yöneticinin "bana kimse sormadı" demesini engeller.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Elinizde aidat paralarının apartman hesabına yatırılmadığını ya da kişisel bir hesaba aktarıldığını gösteren somut belgeler varsa.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Öğrenme tarihini ayrı bir satır olarak yazdım; 6 aylık şikâyet süresi bu tarihten başlar. Paranın hesaba geçmediğini kurulda sunulan bir belgeyle gösterdim. Belge yoksa bu dilekçeyi vermeden önce birinci yolu deneyin. Uzlaştırma teklifi gelirse ne yapacağınızı önceden düşünün; yöneticinin parayı iade etmesi çoğu zaman en hızlı sonuçtur.

Kimler şikâyet edebilir, kime yazdırabilirsiniz?

Yönetici hakkında kurula ve denetçiye başvuru hakkı kat maliklerine aittir. Kiracılar aidat ödüyor olsa da kurulda oy hakları yoktur; şikâyetlerini ev sahipleri aracılığıyla iletmeleri daha etkili olur. Savcılığa şikâyette ise parası kötüye kullanılan her kat maliki kendi adına müşteki olabilir. Birden fazla kişinin şikâyet hakkı varsa, birinin süreyi kaçırması diğerinin hakkını düşürmez. Profesyonel bir yönetim şirketinden şikâyetçiyseniz, şirketle yapılan sözleşme de değerlendirmeye girer; bunu yönetici şikâyet dilekçesi sayfasında ayrıca ele aldım.

Kimden destek alırsınız?

Yönetime, denetçiye ve kurula yazılacak dilekçeleri kendiniz yazabilirsiniz; bu metinlerde en önemli şey somut olmaktır. Savcılık şikâyetini de adliyedeki ön büroya kendiniz verebilirsiniz. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak bir davada ya da şikâyetin karşılıklı suçlamalara döndüğü durumlarda bir avukatla çalışmanızı öneririm; dava takibi ve temsil avukatlık işidir. Bizim işimiz, sizin adınıza doğru kurgulanmış bir metin hazırlamaktır; avukatsız dilekçe yazdır seçeneği bu basamaklar için çoğu zaman yeterlidir.

Bizler yönetim şikâyetinizi önce hangi basamakta olduğunuza bakarak hazırlıyoruz. Belgeleri henüz görmediyseniz sizi savcılığa değil, önce denetçiye ve kurula yönlendiriyoruz. Durumunuzu anlatmak için 0551 837 30 04 numarasını arayabilir ya da "dilekçe yazdırmak istiyorum" diyerek ana sayfadan bize yazabilirsiniz; ön görüşme ücretsizdir.

Sık sorulan sorular