Arsa Payı Düzeltme Dilekçesi Yazdır: Daireniz Büyük, Payınız Küçükse

Arsa payı, tapunuzda yazan küçük bir kesirdir ve çoğu kişi yıllarca ona bakmaz. Ta ki apartmanda gider paylaşımı tartışması çıkana, kentsel dönüşümde yeni daire hesabı yapılana ya da daire satılırken alıcı "bu pay neden bu kadar az" diye sorana kadar. O noktada fark edilen hata, çoğu zaman bina yapılırken arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerine göre değil, kabaca ya da gelişigüzel dağıtılmış olmasından kaynaklanır.

Arsa payınız gerçekten hatalı mı?

Dava açmadan önce bunu soğukkanlı biçimde kontrol etmenizi isterim. Arsa payı metrekareyle birebir orantılı olmak zorunda değildir; kural, payın bağımsız bölümün değeriyle orantılı olmasıdır. Değeri belirleyen de yalnız alan değildir: kat, cephe, manzara, güneş alma, bahçe kullanımı gibi etkenler de hesaba girer. Zemin kattaki geniş bir dükkânın, aynı alandaki çatı katı dairesinden daha yüksek pay alması bu yüzden hatalı olmayabilir.

Kendi durumunuzu görmek için şu belgeleri yan yana koyun:

• Tapu kayıt örneği: Sizin ve diğer bağımsız bölümlerin arsa payları. e-Devlet'ten kendi kaydınızı alabilirsiniz; tüm binanın listesi için tapu müdürlüğüne başvurmanız gerekebilir.
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kuruluşundaki liste: Payların ilk dağıtıldığı belge. Tapu arşivinde durur.
• Onaylı mimari proje: Her bölümün alanı ve konumu buradan çıkar; belediyenin imar arşivinde bulunur.
• Yönetim planı: Giderlerin neye göre paylaştırıldığını gösterir.

Bu tabloda aynı büyüklükte ve benzer konumdaki iki daireden birinin payı diğerinin yarısı kadarsa, ortada ciddi bir dağıtım hatası olma ihtimali yüksektir. Farklar küçükse ve konumla açıklanabiliyorsa, dava masrafına girmeden önce iyi düşünün.

Dava açmadan önce zorunlu durak: arabulucu

Arsa payı uyuşmazlığı, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan bir uyuşmazlıktır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesine göre, 1 Eylül 2023'ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabulucuya gitmeden doğrudan mahkemeye verilen dilekçe usulden reddedilir.

• Nereye: Yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna; büro yoksa görevlendirilmiş sulh hukuk mahkemesi yazı işlerine.
• Süre: Arabulucu görevlendirildikten sonra 3 haftada sonuçlandırmalıdır; zorunlu hâlde en fazla 1 hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A-9).
• Ücret: 2026 tarifesinde Kat Mülkiyeti uyuşmazlıkları için saatlik ücret iki taraflı işte taraf başına 1.170 TL, 3 ile 5 taraf arasında toplam 2.540 TL'dir. Anlaşma olmazsa ilk 2 saatin ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.
• Sonuç: Görüşme sonunda düzenlenen son tutanağın aslını ya da onaylı örneğini dava dilekçenize eklersiniz. Eklemeyi unutursanız mahkeme 1 haftalık kesin süre verir.

Arabuluculuğu bir formalite gibi görmeyin. Kat maliklerinin bir kısmı, hesabı görünce payların yeniden dağıtılmasına itiraz etmeyebilir; herkes anlaşırsa yeni paylar yargılamaya gerek kalmadan belirlenebilir. Yalnız anlaşmanın tapuya geçmesi için bütün maliklerin katılımı gerekir; tek bir malikin yokluğu işi yine mahkemeye taşır.

Arsa payı düzeltme dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Bu dilekçe, sıradan bir talep dilekçesine benzemez; birden fazla kişinin tapusunu değiştirmek istediğiniz için en çok taraf ve talep kısmında hata yapılır.

• Davalılar: Payların yeniden dağıtılması herkesin payını etkiler. Bu yüzden binadaki diğer bütün kat malikleri davalı gösterilir. Yalnız yöneticiyi ya da yalnız "fazla pay alan" komşuyu davalı yazmak en sık gördüğüm hatadır.
• Talep: "Arsa payımın artırılmasını istiyorum" demek yetmez. Doğru talep, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri oranında yeniden belirlenmesi ve tapu kütüğüne bu şekilde tescilidir.
• Bilirkişi ve keşif talebi: Değer hesabı uzmanlık işidir. Dilekçede keşif ve bilirkişi incelemesi istenmezse ispat zorlaşır.
• Süre: Bu davada süreyle ilgili kesin bir şey söylemeden önce kat mülkiyetinin ne zaman kurulduğunu ve tapudaki kayıtların geçmişini görmek isterim. Bu sayfada bir gün veya yıl sınırı vermiyorum; dosyanıza bakmadan süre konusunda kendinizi güvende hissetmeyin.
• Ekler: Arabuluculuk son tutanağı, tapu kayıt örnekleri, onaylı proje ya da proje bilgisi, yönetim planı, varsa ekspertiz raporları.

Masraf kalemleri

Dava açarken ödenecek kalemleri bilmek sizi sürprizden korur. 2026 yılı için sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL'dir. Gider avansı, Adalet Bakanlığı tarifesine göre taraf sayısının 5 katı tebligat ücreti artı 530 TL olarak hesaplanır; 1 Ekim 2026'dan itibaren normal tebligat 300 TL'dir. Örneğin 8 kat maliki olan bir binada (siz dahil 8 taraf) bu hesap 8 × 5 × 300 + 530 = 12.530 TL eder. Keşif yapılacaksa 2026 yılı keşif harcı 5.188 TL'dir; bilirkişi ücreti ayrıca istenir. Karar harcının türünü mahkeme kalemi dava değerine göre belirler; dilekçeyi vermeden önce harç hesabını UYAP üzerinden ya da kalemden teyit edin.

Dilekçe nereye ve nasıl verilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklara taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi bakar. Görevli mahkemenin genel işleyişini sulh hukuk mahkemesi dilekçesi sayfasında anlattım. Asliye hukuka ya da tapu müdürlüğüne verilen dava dilekçesi sizi korumaz: mahkeme görevsizlik kararı verir, dosya gönderilene kadar aylar kaybedilir. Tapu müdürlüğü ise arsa paylarını kendi başına, maliklerin rızası veya mahkeme kararı olmadan değiştiremez.

• Elden: Adliyenin tevzi bürosuna, davalı sayısı kadar nüsha artı bir nüsha mahkeme için. 8 malikli bir binada siz davacıysanız 7 davalı vardır; 8 nüsha hazırlarsınız.
• UYAP Vatandaş Portal: e-imza veya mobil imzanız varsa davayı elektronik ortamda açabilir, harcı da buradan ödeyebilirsiniz. Elektronik açılan davada nüsha derdi yoktur.

Arsa payı düzeltme dilekçe örnekleri

Bu iş iki aşamalı olduğu için iki ayrı örnek hazırladım: biri arabuluculuk bürosuna, diğeri anlaşma çıkmazsa mahkemeye.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Henüz hiçbir yere başvurmadıysanız ilk adım budur. Arabuluculuk bürolarında matbu form da bulunur; ama talebinizi kendi cümlelerinizle yazarsanız arabulucu konuyu ilk toplantıdan doğru kavrar.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Karşı tarafları tek tek ad ve adresle bir ek listede verin. Arabulucu herkesi davet etmek zorundadır; listede eksik kalan malik, sonradan açılacak davada da eksik taraf sorununa yol açar.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Arabuluculuk anlaşmasızlıkla bittiyse ve elinizde son tutanak varsa.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Yargılama giderleri konusunda mahkeme, herkesin payının değiştiği bu tür davalarda farklı bir dağıtım yapabilir. Ben talebi yazıyorum; ama bütün masrafın davalılara kalacağını varsaymayın.

Dava ortalama ne kadar sürer?

Önce arabuluculuk var: kanuni süre 3 hafta, gerekirse 1 hafta uzatma. Mahkeme aşamasında kanunda bu dava için bir karar süresi yok. Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 120 gündür. Ancak bu ortalama, keşif ve bilirkişi gerektirmeyen basit işleri de içerir; arsa payı davası, değer hesabı yüzünden genellikle bu ortalamanın üzerine çıkar.

Süreyi belirleyen somut etkenler şunlardır: davalı sayısı ve tebligatın ne kadar sürdüğü, keşif gününün ne zaman verildiği, bilirkişi raporunun süresi (HMK m.274'e göre en fazla 3 ay, basit yargılamaya tabi işlerde 2 ay; gerekçeyle uzatılabilir) ve rapora itirazlar. Rapor tebliğ edildikten sonra itiraz için 2 haftanız vardır (HMK m.281); itirazın nasıl yazılacağını bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi sayfasında anlattım. Bunların hiçbiri garanti değildir; mahkemenin iş yükü süreyi değiştirir.

Kimler başvurabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Arsa payının düzeltilmesini bağımsız bölüm maliki ister. Bölüm hisseliyse paydaşlardan biri dava açabilir; ancak bu durumda diğer paydaşların da davaya katılması ya da onay vermesi gerekebilir, dilekçeyi yazmadan önce bunu netleştirin. Malik vefat etmişse mirasçılar birlikte hareket eder. Kendi payının yüksek olduğunu düşünen ve azaltılmasını isteyen malik de aynı yolu kullanabilir; çünkü sonuçta bütün paylar yeniden dağıtılır.

Arsa payı, apartmandaki gider paylaşımını da etkiler: yönetim planında aksi yoksa ortak giderler arsa payına göre bölünür. Payınız düzeltilinceye kadar aidat tartışması yaşıyorsanız apartman aidat itiraz dilekçesi ile o konuyu ayrıca ele alabilirsiniz; genel kat mülkiyeti sorunları için de kat mülkiyeti dilekçesi sayfasına göz atın.

Kimden destek alırsınız?

Arabuluculuk başvurusunu kendiniz yapabilirsiniz; büro görevlileri formu doldurmanıza yardım eder. Mahkeme dilekçesinde ise taraf listesi, talep cümlesi ve delil listesi hata kaldırmaz. Bir arzuhalci bu metni düzgün kurar. Dürüst olayım: davalı sayısı fazlaysa, keşif ve bilirkişi aşamaları yoğunsa, duruşmaları takip edecek bir avukatla çalışmanızı tavsiye ederim. Arzuhalci dilekçeyi yazar; dava takibi ve temsil avukatlık işidir.

Bizler arsa payı düzeltme dilekçenizi, arabuluculuk başvurusundan dava dilekçesine kadar sizin için hazırlıyoruz. Tapu kaydınızı, malik listesini ve elinizdeki proje bilgisini göndermeniz yeterli. Başka şehirde olsanız da uzaktan dilekçe yazdır seçeneğiyle süreci birlikte yürütebiliriz. Hangi aşamada olduğunuzdan emin değilseniz 0551 837 30 04 numarasından arayın; durumu birlikte değerlendirelim, ön görüşme ücretsizdir.

Binanız kat karşılığı sözleşmeyle yapıldıysa ve paylar müteahhitle arsa sahibi arasında paylaştırılırken bozulduysa, önce sözleşmenin kendisine bakmak gerekir; bu konuyu kat karşılığı dilekçesi sayfasında anlattım. Hazır bir metne değil, dosyanıza göre yazılmış bir dilekçeye ihtiyacınız varsa ana sayfamızdan dilekçe yazdır talebinizi iletebilirsiniz.

Sık sorulan sorular