Arsa Paylaşım Dilekçesi Yazdır: Paydaşlar Anlaştığında Mahkemesiz Yol

Hisseli bir arsada en kolay çözüm, herkesin "şu parça senin, bu parça benim" diye anlaşmasıdır. Ama sözlü anlaşma tapuda hiçbir şey değiştirmez. Yıllarca "biz zaten paylaştık" diyerek arsayı fiilen bölüşmüş, sonra satış ya da miras sırasında tapuda hâlâ hisseli olduklarını görüp şaşıran çok aile tanıyorum. Bu sayfa, anlaşmayı kâğıda ve tapuya doğru biçimde geçirmek isteyenler için.

Arsayı bölüşmenin üç yolu

Hangi yolu seçeceğiniz, paydaşların ne kadar uyumlu olduğuna bağlıdır. Arsa paylaşım dilekçesi dediğimiz metin, bu yolların her birinde farklı bir kuruma verilir:

Bu sayfa ilk iki satırla ilgilidir. Anlaşma hiç yoksa ve mahkemeye gidecekseniz, davanın dilekçesini izale-i şuyu dilekçesi sayfasında ayrıntılı anlattım.

Önce imar: arsanız bölünebiliyor mu?

Paydaşlar ne kadar anlaşırsa anlaşsın, imar planı izin vermiyorsa arsa bölünmez. Her imar planında bir parselin bölünebileceği asgari cephe ve alan ölçüleri vardır; tarım arazilerinde ise ayrıca bölünmeyi sınırlayan kurallar uygulanır. Bu yüzden ilk dilekçe çoğu zaman tapuya değil, belediyeye verilir.

• İmar durumu belgesi: Parselin hangi fonksiyonda olduğunu ve yapılaşma şartlarını gösterir. Nasıl isteneceğini imar durumu dilekçesi sayfasında anlattım.
• İfraz talebi: Bölünme bir harita mühendisinin hazırladığı ifraz dosyasıyla belediyeye sunulur. Belediye uygun bulursa onaylar, dosya tapu ve kadastro birimlerine gider.
• Aynı parsel, ayrı parçalar: İmar bölünmeye izin vermiyorsa, arsa bölünmeden de paydaşlar kullanım konusunda anlaşabilir; ama bu durumda tapu hisseli kalır.

Arabulucu huzurunda anlaşma: şerh ve tescil

Ortaklığın giderilmesi ve taşınmazın paylaştırılması uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur (HUAK m.18/B). Pek az kişi bilir ki bu zorunluluk aynı zamanda bir fırsattır: paydaşlar arabulucu önünde anlaşırsa, düzenlenen anlaşma belgesi tapuya geçmenin en kısa yollarından biri olur.

1. Anlaşma belgesi: Arabulucu, bütün paydaşların imzasıyla anlaşma belgesini düzenler. Hangi paydaşa hangi parçanın ya da hangi bedelin düşeceği açık yazılmalıdır.
2. İcra edilebilirlik şerhi: Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde bu şerhi, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi verir (HUAK m.18/B-3). Şerh olmadan belge tapuda işlem görmez.
3. Tapuya tescil: 7531 sayılı Kanun'la eklenen HUAK m.18/B-5 hükmü, şerhli anlaşma belgesiyle tapuda ayrıca resmî senet düzenlenmeden tescil yapılabilmesinin yolunu açtı.

2026 tarifesine göre ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucu ücreti saatliktir: iki taraflı işte taraf başına 1.170 TL, 3–5 taraflı işte toplam 2.540 TL. Anlaşmayla biten ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucu ücreti 13.000 TL'den az olamaz. Aksi kararlaştırılmadıkça ücret taraflarca eşit ödenir. Bu rakamları bir dava masrafıyla kıyaslarsanız, anlaşmanın neden çoğu zaman ucuz kaldığını görürsünüz.

Arsa paylaşım dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Bu yolda kanunun koyduğu belirli bir başvuru süresi yok; paydaşlardan her biri ortaklığın sona ermesini her zaman isteyebilir (TMK m.642). Ama süre olmaması, hatanın affedileceği anlamına gelmez. En sık gördüğüm sorunlar şunlar:

• Paydaş eksikliği: Tapudaki her paydaş anlaşmaya katılmalıdır. Paydaşlardan biri vefat etmişse onun yerine bütün mirasçıları girer; önce mirasçılık belgesi alınır ve tapuda intikal yapılır.
• Belirsiz paylaşım tarifi: "Kuzey tarafı Ali'ye" gibi ifadeler tapuda işlem görmez. Anlaşma belgesine ifraz krokisi ya da harita mühendisinin hazırladığı plan eklenmeli, yeni parsellerin alanları yazılmalıdır.
• Değer farkının ödenmesi: Parçalar eşit değerde değilse, kim kime ne ödeyecek, ne zaman ödeyecek, açıkça yazın. Ödenmeyen fark sonradan yeni bir uyuşmazlık doğurur.
• Üzerindeki haklar: Arsada ipotek, haciz ya da şerh varsa, bunun hangi parçaya geçeceği konuşulmadan paylaşım yapılmamalıdır.
• Masraflar: Tapuda harç ve döner sermaye ücreti alınır; şerh için mahkemede de masraf çıkar. Bunların güncel tutarını işlem öncesi tapu müdürlüğü ve mahkeme kaleminden öğrenin; kimin ödeyeceğini anlaşmaya yazın.

"Biz zaten paylaştık" demek neden yetmez?

Köylerde ve ilçelerde çok sık karşılaştığım bir tablo var: Kardeşler arsayı yıllar önce aralarında bölmüş, herkes kendi parçasına duvar örmüş, hatta ev yapmış. Tapuda ise arsa hâlâ tek parsel ve herkes hissedar. Bu durum, aşağıdaki anlarda ciddi sorun çıkarır:

• Satış: Kendi parçanızı satmak istediğinizde alıcıya yalnızca hisse satabilirsiniz. Alıcı belirli bir parçayı değil, bütün arsadaki soyut bir payı almış olur; çoğu alıcı da bunu istemez.
• Kredi ve ipotek: Bankalar hisseli taşınmaza teminat olarak genellikle mesafeli yaklaşır.
• Yapı ruhsatı: Parselde inşaat için bütün paydaşların muvafakati istenebilir; bir kardeşin itirazı herkesin işini durdurur.
• Miras: Paydaşlardan biri vefat ettiğinde onun mirasçıları da hissedar olur; zamanla paydaş sayısı katlanır ve anlaşmak zorlaşır.

Bu yüzden fiili paylaşım varken, herkes hâlâ uzlaşmaya açıkken bunu tapuya geçirmek en ucuz ve en kısa yoldur. Aradan bir kuşak geçtiğinde aynı iş, onlarca mirasçıyla açılan bir ortaklığın giderilmesi davasına dönüşebilir. Fiili paylaşımı tapuya geçirirken, herkesin hâlihazırda kullandığı sınırlar ile imar planının izin verdiği parsel ölçülerinin örtüşüp örtüşmediğine de bakılmalıdır; örtüşmüyorsa harita mühendisi yeni bir ifraz önerisi hazırlar ve paydaşlar bu öneri üzerinde anlaşır.

Arsa paylaşım dilekçe örnekleri

Aşağıdaki iki örnek, arabulucu önünde anlaşmanın sağlandığı varsayımıyla hazırlandı: biri şerh için mahkemeye, diğeri tescil için tapuya.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Elinizde bütün paydaşların imzaladığı arabuluculuk anlaşma belgesi var ve bunu tapuda kullanılabilir hâle getirmek istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Şerh incelemesi bir yargılama değildir; mahkeme anlaşmanın içeriğini yeniden tartışmaz, belgenin icraya elverişli olup olmadığına bakar. Belgede taşınmazın ada ve parsel bilgisi ile paylaşım tarifi net değilse şerh verilmeyebilir.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Şerhli anlaşma belgesi elinize geçti; şimdi tapuda yeni duruma göre tescil yapılmasını istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Bölünme varsa tapu, belediyenin ifraz onayını görmek isteyecektir. Paylaşım yalnız hisse oranlarının değiştirilmesinden ibaretse bu onaya gerek kalmayabilir; başvurudan önce müdürlüğe hangi belgeleri istediklerini sorun.

Bu iş ortalama ne kadar sürer?

Arabuluculukta kanuni süre, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren 3 haftadır; zorunlu hâlde 1 hafta uzatılabilir (HUAK m.18/A-9). İcra edilebilirlik şerhi için kanunda ayrı bir karar süresi bulunmuyor; adliyenin yoğunluğuna göre değişir. Belediyeye verdiğiniz ifraz ya da imar durumu dilekçesine ise 3071 m.7 uyarınca en geç 30 gün içinde cevap verilmelidir.

Dava yoluna gidilseydi tablo farklı olurdu: Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde sonuçlanıyor ve ortaklığın giderilmesi davaları keşif, bilirkişi ve satış aşamalarıyla bu ortalamayı kolayca aşabiliyor. Bu rakamlar bir garanti değildir; ama anlaşarak paylaşmanın zaman açısından da avantajını gösterir.

Kimler başvurabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Başvuruyu tapudaki paydaşlar yapar. Paydaşlardan biri yurt dışındaysa ya da gelemiyorsa, noterden verilmiş ve bu işi açıkça kapsayan bir vekâletnameyle temsil edilebilir. Paydaş küçük veya kısıtlıysa veli ya da vasi, ancak gerektiğinde mahkeme izniyle işlem yapar. Arsa mirastan geliyorsa ve henüz intikal yapılmadıysa, sıralama mirasın paylaşımıyla başlar; bunu miras paylaşımı dilekçesi sayfasında anlattım.

Kimden destek alırsınız?

Belediye ve tapu başvurularını kendiniz yapabilirsiniz; tapu müdürlükleri işlem öncesinde istedikleri belgeleri söyler. İfraz planını ise bir harita mühendisi hazırlamalıdır, bu kısmı kimse dilekçeyle çözemez. Paylaşım değeri yüksekse ya da paydaşlardan biri anlaşmayı sonradan bozabilecek gibi görünüyorsa, anlaşma metnini bir avukata da göstermenizi öneririm. Arzuhalci dilekçeyi yazar; temsil ve dava takibi avukatın işidir.

Bizler arsa paylaşımına dair şerh talebini, tapu başvurusunu ve belediyeye gidecek dilekçeleri sizin için hazırlıyoruz. Paydaşlar farklı şehirlerdeyse online dilekçe yazdır seçeneğiyle her birine uygun metni ayrı ayrı düzenleyebiliriz. Arsanızın hangi yola uygun olduğunu bilmiyorsanız 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşın; tapu kaydına birlikte bakalım, ön görüşme ücretsizdir.

Arsanın tamamı değil yalnız bir paydaşın payı el değiştirecekse, bu bir paylaşım değil pay devridir ve diğer paydaşların önalım hakkı devreye girebilir. Hisseli mülkiyetin genel kurallarını hisseli tapu dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz. Belgeleri telefonunuzdan gönderip metni beklemek isterseniz internetten dilekçe yazdır bağlantısından talebinizi bırakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular