Ev Tapu Dilekçesi Yazdır: Tapunuz Evinizin Bugünkü Hâlini Gösteriyor mu?

Evinizi alırken tapunun üzerinde ne yazdığına çoğu zaman dikkat etmezsiniz. Yıllar sonra satış, kredi ya da miras gündeme geldiğinde, tapunun hâlâ "kat irtifakı" gösterdiğini veya on yıl önce kapanmış bir konut kredisinin ipoteğinin yerinde durduğunu fark edersiniz. Bunlar korkulacak sorunlar değildir; ama çözülmeden satış ya da yeni kredi işlemi aksayabilir.

Tapunuzda "kat irtifakı" mı yazıyor, "kat mülkiyeti" mi?

Bu iki ifade, aynı daire için binanın iki farklı aşamasını anlatır. Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan ya da yapı kullanma izni alınmadan, arsa üzerinde gelecekteki daireler için kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise bina bitip yapı kullanma izni (halk arasında iskân) alındıktan sonra dairelerin bağımsız mülkiyete dönüşmüş hâlidir.

Kat irtifaklı tapuyla oturmak yasak değildir; birçok binada yıllarca böyle yaşanır. Ama yapı kullanma izni alındığı hâlde tapu çevrilmemişse, bu basit bir başvuruyla düzeltilebilecek bir eksiktir. İzin hiç alınmamışsa mesele tapudan önce belediyeyle çözülmelidir; o adımı iskân dilekçesi sayfasında anlattım.

Kat mülkiyetine geçiş: tapuya ne götürülür?

Yapı kullanma izni belediyeden alındıktan sonra, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi tapu müdürlüğünden istenir. Uygulamada tapu müdürlükleri şu belgeleri görmek ister:

• Belediyeden alınmış yapı kullanma izin belgesi,
• Onaylı mimari proje ve bağımsız bölüm listesi (tapu arşivinde varsa yeniden istenmeyebilir),
• Yönetim planı,
• Başvuranların kimlik bilgileri ve gerekiyorsa vekâletname.

Başvuruyu kimin yapması gerektiği, hangi maliklerin imzasının arandığı ve harç durumu konusunda tapu müdürlüklerinin uygulaması değişebiliyor. Bu yüzden ben dilekçeyi vermeden önce müdürlüğün ön bürosuna kısa bir ziyaret yapmanızı ya da telefonla sormanızı tavsiye ederim. Apartmanda ortak bir karar gerekiyorsa, konuyu kat malikleri toplantısına taşımak işi hızlandırır; nasıl yapılacağını kat malikleri kurulu dilekçesi sayfasında anlattım.

Kredi bitti, ipotek hâlâ tapuda

Konut kredisini kapattınız ama e-Devlet'te tapu kaydınızda bankanın ipoteği duruyor. Bu çok sık rastladığım bir durum ve kendiliğinden çözülmez. İpotek, ancak alacaklı bankanın onayıyla, yani terkin (fek) talebiyle kalkar.

1. Bankaya başvurun: Borcun kapandığını gösteren yazıyla birlikte ipoteğin kaldırılmasını isteyin. Bankalar çoğu zaman terkin işlemini doğrudan tapu müdürlüğüne elektronik olarak iletir.
2. Banka yazı verirse: Elinize bir "ipotek fek yazısı" verilirse bununla tapu müdürlüğüne başvurursunuz.
3. Banka oyalıyorsa: Önce yazılı başvurunuzu yineleyin, cevap alamazsanız bankayı şikâyet edebilirsiniz; yolu banka şikâyet dilekçesi sayfasında anlattım.

Bir de şu durum var: Kredinizi bir bankadan almış, sonra borcunuzu başka bir bankaya taşımış olabilirsiniz. Bu durumda tapuda eski bankanın ipoteği kalmış, yeni bankanınki eklenmiş olabilir. Her ipotek ayrı yevmiye numarasıyla kayıtlıdır ve her biri kendi alacaklısının terkin talebiyle kalkar. Dilekçenizde hangi ipoteğin kaldırılmasını istediğinizi tarih ve yevmiye numarasıyla belirtin; aksi hâlde yanlış kayıt üzerinde işlem yapılması ya da başvurunun geri çevrilmesi gibi gereksiz gecikmeler yaşanır.

İpotek tapudan silinmeden evi satmak teorik olarak mümkündür, ama alıcı ve alıcının kredi kullanacağı banka bunu kabul etmeyebilir. Satıştan önce bu işi bitirmeniz hem güven hem süre açısından sizin yararınızadır.

Tapudaki metrekare ve nitelik neden evinizle uyuşmuyor?

Ev sahiplerinden en sık duyduğum soru şudur: "Dairem 120 metrekare, ama tapuda 850 metrekare yazıyor." Bunun bir hata olduğunu düşünüp dilekçe yazmaya hazırlanan çok kişi gördüm. Oysa kat irtifaklı ve kat mülkiyetli tapularda yüzölçümü hanesinde çoğu zaman dairenin değil, binanın oturduğu arsanın tamamının alanı yazar. Sizin daireniz, o arsadaki arsa payınızla ve bağımsız bölüm numaranızla tanımlanır. Dairenin kendi alanını onaylı mimari projeden öğrenirsiniz.

Nitelik konusu ise biraz farklıdır. Tapuda "mesken" olması gereken bir bölüm "dükkân" ya da "depo" olarak, veya tersine kayıtlı olabilir. Bu fark çoğu zaman projenin kendisinden gelir ve tapuya yazılmış bir dilekçeyle düzelmez. Bağımsız bölümün niteliğini değiştirmek için genellikle önce belediyede proje tadilatı, ardından tapuda cins değişikliği gerekir; apartmandaki diğer maliklerin onayı da aranabilir. Bu yüzden önce şunu ayırın:

• Proje doğru, tapuya yanlış yazılmış: Bu bir kayıt hatasıdır ve tapu müdürlüğünden düzeltilmesi istenebilir.
• Proje ile evin bugünkü kullanımı farklı: Bu bir imar ve proje konusudur; önce belediyeye gidilir.

Bu ayrımı yapmadan tapuya dilekçe verirseniz, cevap büyük ihtimalle "belediyeden onaylı proje değişikliği getiriniz" olacaktır. Evi satmayı düşünüyorsanız, alıcının bankası nitelik farkını ekspertizde görür ve kredi tutarını düşürebilir; sorunu satış öncesinde çözmek sizin elinizi güçlendirir.

Ev tapu dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Tapu müdürlüğüne verilen bu tür başvurular için kanunda belirli bir süre yok; istediğiniz zaman başvurabilirsiniz. Süre olmaması, belgeleri eksik götürmenin bir zararı olmadığı anlamına gelmez; eksik dosya, işlemi günlerce bekletir.

• Bağımsız bölüm numarası: Ada ve parselin yanında blok, kat ve bağımsız bölüm numarasını yazın. Aynı parselde onlarca daire vardır.
• Malik bilgisi: Tapuda iki eşin adı varsa ve işlem ikisini de ilgilendiriyorsa ikisi de imzalamalı ya da biri diğerine vekâlet vermelidir.
• Masraf: Tapu işlemlerinde harç ve döner sermaye ücreti alınabilir. Tutarı işlem türüne göre değiştiği için ben burada rakam vermiyorum; güncel tutarı tapu müdürlüğünden öğrenin.
• Aile konutu şerhi: Eşinizin talebiyle evinize aile konutu şerhi konmuşsa, satış ve ipotek gibi işlemlerde eşinizin açık rızası aranır (TMK m.194). Bu şerhin nasıl konduğunu aile konutu şerhi dilekçesi sayfasında anlattım.

Ev tapu dilekçe örnekleri

İki örnek hazırladım: biri kat mülkiyetine geçiş, diğeri kapanan kredinin ipoteğinin kaldırılması için.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Binanızın yapı kullanma izni alınmış, ama tapunuz hâlâ kat irtifakı gösteriyorsa.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Dilekçe tek bir malik adına yazıldı. Tapu müdürlüğü diğer maliklerin de başvuruya katılmasını isterse aynı metni ortak imzalı hâle getirin; yöneticinin karar defterinden alınmış bir yetki kararı da işinizi kolaylaştırır.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Kredinizi kapattınız, banka size ipotek fek yazısını verdi ve terkini kendiniz takip edeceksiniz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Asıl belge bankanın yazısıdır, sizin dilekçeniz yalnızca onu taşır. Yazının aslını ve bankanın yetkili imzasını içerdiğini kontrol edin; fotokopiyle gelen yazıda tapu işlem yapmayabilir.

Başvurunuz ne zaman sonuçlanır?

Tapu müdürlüğü bir kamu kurumudur ve 3071 sayılı Kanun'un 7. maddesine göre dilekçelere en geç 30 gün içinde gerekçeli cevap vermek zorundadır. Bu yasal azami süredir; belgeleri tam olan ipotek terkini gibi işlemler çoğu zaman bundan çok daha kısa sürede biter. Kat mülkiyetine geçiş ise binadaki daire sayısına, eksik belge olup olmamasına ve müdürlüğün yoğunluğuna göre uzayabilir.

30 gün içinde cevap alamazsanız, İYUK m.10'a göre talebiniz reddedilmiş sayılır ve idari dava yolu açılır; ama tapu işlemlerinde genellikle bundan önce müdürlükle yeniden yazışmak sorunu çözer. Başvurunuzun durumunu sorarken dilekçenizin evrak kayıt numarasını hazır bulundurun.

Kimler başvurabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Ev tapusuyla ilgili başvuruyu tapuda adı geçen malik yapar. Ev hisseliyse paydaşlardan biri bazı başvuruları tek başına yapabilir, ama devir ve kat mülkiyetine geçiş gibi işlemlerde diğer paydaşların katılımı istenebilir. Malikin yerine noter onaylı vekâletnameyle vekili, vefat hâlinde mirasçılık belgesiyle mirasçıları başvurur. Ev mirasla geldiyse ve henüz adınıza geçmediyse sıralama önce intikaldir; devir işlemlerinin genel akışını tapu devri dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Kimden destek alırsınız?

İpotek terkini ve kat mülkiyetine geçiş başvurularını kendiniz yapabilirsiniz; tapu müdürlükleri istedikleri belgeleri açıkça söyler. Zorluk, çoğu zaman bankanın ya da belediyenin tarafında çıkar. Bir arzuhalci, bankaya, belediyeye ve tapuya gidecek yazıları tek seferde düzgün kurar. Evin mülkiyeti konusunda bir uyuşmazlık varsa, örneğin bir mirasçı tapu işlemine itiraz ediyorsa, bir avukata danışmanızı öneririm.

Bizler ev tapunuzla ilgili bankaya, belediyeye ve tapu müdürlüğüne verilecek dilekçeleri sizin için hazırlıyoruz. Tapu kaydınızı ve elinizdeki belgeleri iletmeniz yeterli. Ana sayfamızdaki hızlı dilekçe yazdır formundan talebinizi bırakabilir ya da 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşabilirsiniz; hangi işlemin önce yapılması gerektiğini birlikte belirleyelim, ön görüşme ücretsizdir.

Arsa payınızın dairenizin değerine göre yanlış dağıtıldığını düşünüyorsanız, bu bir tapu müdürlüğü işi değil, dava konusudur; ayrıntısı arsa payı düzeltme dilekçesi sayfasında. Tapu ile ilgili başka bir işiniz varsa, yine ana sayfamızdaki dilekçe yazdır bölümünden bize yazabilirsiniz.

Sık sorulan sorular