Kira Bedeli Tespit Dilekçesi Yazdır: Davadan Önce Takvimi Doğru Kurun

Kiracınız yıllardır aynı evde oturuyor, kira ise bölgedeki benzer dairelerin çok altında kaldı. Konuşarak anlaşamadınız ve "mahkeme belirlesin" noktasına geldiniz. Burada çoğu ev sahibinin atladığı bir gerçek var: Tespit davasında mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına ve ondan önce ne yazdığınıza bağlıdır. Bu sayfa o takvim üzerine.

Takvim her şeydir: Belirlenen bedel hangi tarihten geçerli olur?

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ama Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi, mahkemenin belirlediği yeni bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını belirli şartlara bağlar. Bu şartları kaçırırsanız, dava sonunda haklı çıksanız bile içinde bulunduğunuz dönemin farkını alamayabilirsiniz.

Pratikte en güvenli yol ikinci satırdır: Yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir artış bildirimi göndermek. Bu bildirim, arabuluculuk uzasa bile sizi korur. Mahkemeye gitmek zorunda kalırsanız davayı rahatça, yeni dönemin sonuna kadar açabilirsiniz.

5 yıl doldu mu? Hesabı yanlış yapmayın

Tespit davasında mahkemenin bakacağı ölçüt, kiracılığın süresine göre değişir. Bu yüzden dilekçeye oturmadan önce bu hesabı yapın.

• İlk 5 yıl içinde: Taraflar anlaşamamışsa hâkim yeni bedeli, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişimini aşmayacak şekilde, kiralananın durumunu da dikkate alarak hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/2). Yani emsal kiralar ne kadar yüksek olursa olsun, tavan TÜFE oranıdır.
• 5 yıldan uzun sözleşme ya da 5 yıldan sonra yenilenen sözleşme: Her 5 yılın sonunda, anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın yeni kira yılının bedelini hâkim belirler. Ölçüt TÜFE oranının yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir (TBK m.344/3). Ev sahiplerinin "piyasaya çekme" beklentisi ancak bu durumda gerçekçidir.

Örneğin kiracınız 1 Eylül 2021'de girdiyse, 5 yıl 31 Ağustos 2026'da dolar ve emsale göre belirleme 1 Eylül 2026'da başlayan kira yılı için istenebilir. Bu dönem için dava açma ya da yazılı bildirim yapma sınırı da 30 gün öncesine, yani Ağustos başına denk gelir. Hesabı bu yüzden Temmuz'da yapmış olmanız gerekir.

Kira bedeli tespit dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Bu aşamada iki metin yazarsınız: kiracıya bildirim ve arabuluculuk başvurusu. Mahkemeye gidecek dava dilekçesi daha sonra gelir. Her iki metinde de şu noktalar önemlidir:

• Bildirimi ispatlanabilir yolla gönderin: Noter ihtarnamesi en güvenlisidir. İadeli taahhütlü mektup da olur; ama içeriği ispatlamak zorlaşır. WhatsApp mesajı yazılı sayılıp sayılmayacağı tartışma yaratır.
• Rakamı yazın: "Kira artırılacaktır" demek yetmez; istediğiniz bedeli ve hangi dönemden itibaren istediğinizi yazın.
• Emsalleri şimdiden toplayın: 5 yılı geçmiş bir kiracılıkta mahkeme bilirkişiyle emsal araştırır. Aynı mahalledeki, benzer büyüklükte ve yaştaki dairelerin kira sözleşmeleri ya da ilanları elinizde olursa bilirkişiye yol göstermiş olursunuz.
• Kiracının kim olduğunu kontrol edin: Sözleşmede birden fazla kiracı varsa hepsine bildirim yapın. Kiraya veren tarafında birden fazla malik varsa, bildirimi ortaklaşa göndermeniz yerinde olur.
• Ek ödeme istemeyin: Kiracıya kira ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346). Bildirimde "artışı kabul etmezseniz şu cezayı ödersiniz" gibi bir cümle hem geçersizdir hem de pazarlık gücünüzü zayıflatır.

Kiracıya göndereceğiniz bu bildirim, bir ihtarnamenin özel bir türüdür. Temerrüt veya özensiz kullanım gibi başka ihtar türlerini ev sahibi ihtar dilekçesi sayfasında ayrıca anlattım.

İki örnek: Kiracıya bildirim ve arabuluculuk başvurusu

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Yeni kira döneminin başlamasına en az 30 gün var ve kiracıyla anlaşamayacağınızı düşünüyorsunuz. Davadan önce hakkınızı korumak istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Bildirimde 5 yılın dolduğu tarihi açıkça yazdım; çünkü emsal ölçütünü ancak bu durumda isteyebilirsiniz. İlk 5 yıldaysanız ikinci maddeyi TBK m.344/2'ye göre yeniden yazın ve rakamı TÜFE tavanının altında tutun.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Bildirimi yaptınız, kiracı cevap vermedi ya da teklifinizi reddetti. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvuracaksınız.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Telefon numaralarını eksiksiz yazın; arabulucu tarafları önce telefonla arar. Pek çok adliyede büro kendi başvuru formunu kullanır; bu metin o formu doldururken neyi yazacağınızı gösterir.

Başvuru nereye yapılır, ne kadar sürer, ücreti kim öder?

Arabuluculuk başvurusu, davaya bakacak sulh hukuk mahkemesinin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır; büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk yazı işleri müdürlüğüne verilir (HUAK m.18/A). Görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan bütün davalarda değere bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Başvuru elden yapılır; bazı bürolar telefonla ya da e-posta ile ön başvuru da alır, bunu kendi adliyenizden öğrenin.

Arabulucu, görevlendirilmesinden itibaren 3 hafta içinde süreci bitirir; zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez. Bu sürenin içinde bir gün kaybetmemek için bildirimi yine de erkenden yapın.

2026 yılı için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk saat ücreti, iki taraflı işte taraf başına 1.170 TL'dir. Anlaşma çıkmazsa ilk 2 saatin ücretini Adalet Bakanlığı öder; 2 saati aşan kısım taraflarca eşit paylaşılır. Anlaşma olursa kira tespitinde ücret, bir yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır. Ücret konusunda ayrıntı için arabulucunun kendisine danışın.

Arabuluculukta anlaşma olmazsa sıra dava dilekçesine gelir. O metnin bölümlerini, bilirkişi ve keşif masraflarını kira bedeli tespit dava dilekçesi sayfasında anlattım. Dava sonunda belirlenen bedelle eski bedel arasındaki geriye dönük fark ödenmezse, bu fark bir kira alacağıdır; nasıl tahsil edileceğini kira alacağı dilekçesi sayfası anlatır.

Kimler başvurabilir, kimden destek alırsınız?

Bildirimi de arabuluculuk başvurusunu da kiraya veren yapar. Kiraya veren her zaman tapu maliki olmayabilir; sözleşmede kiraya veren olarak kim imza attıysa taraf odur. Taşınmaz birden fazla kişiye aitse paydaşların ortak hareket etmesi gerekir; paydaşlar kendi arasında anlaşamıyorsa bu başka bir uyuşmazlık konusudur ve ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Kiraya veren vefat ettiyse mirasçılar birlikte hareket eder; önce mirasçılık belgesi almanız gerekir.

Hangi işi kendiniz yaparsınız, hangisinde destek almalısınız?

Arabuluculuk başvurusu basit bir formdur; çoğu ev sahibi bunu kendi başına doldurur. Noter bildirimi ise sonucu doğrudan etkileyen bir metindir: Yanlış dönem tarihi, eksik kiracı adı ya da TÜFE tavanını aşan bir rakam, davadaki pozisyonunuzu zayıflatır. Bu metni bir arzuhalciye ya da bir hukukçuya yazdırmak mantıklıdır. Tespit davasının kendisi bilirkişi incelemesi ve emsal tartışması gerektirdiğinden, dava aşamasında bir avukatla çalışmanızı öneririm; arzuhalci dilekçeyi yazar, ama duruşmada sizi temsil etmez.

Bizler kira bedeli tespiti için gereken bildirimi ve başvuru metnini, sözleşme tarihinize ve kiracılık sürenize göre hazırlıyoruz; 30 günlük kuralın son gününü de sizin için hesaplıyoruz. Bilgilerinizi ana sayfadaki dilekçe yaz bölümünden gönderebilir ya da 0551 837 30 04 numarasından arayabilirsiniz. Ön görüşme ücretsizdir; önce durumunuzu dinleyip hangi metne ihtiyacınız olduğunu birlikte netleştiririz.

Türkiye'nin her yerinden online çalışıyoruz; noter bildirimini kendi bulunduğunuz noterden çekebilirsiniz. Kiracınızın tarafını da merak ediyorsanız, kiracıların artışa nasıl itiraz ettiğini kira artışına itiraz dilekçesi sayfasında görebilirsiniz. Ev sahipleri için hazırladığımız dilekçe hazırlama hizmeti, bu bildirimden dava dilekçesine kadar her aşamayı kapsar.

Sık sorulan sorular