Kira Alacağı Dilekçesi Yazdır: Ödenmeyen Kirayı Geri Almanın Üç Yolu

Kiracınız iki, üç ay kira ödemedi; telefonlara çıkmıyor ya da "bu ay da olmadı" diyor. Bazı ev sahipleri yalnızca parasını ister, bazıları parayla birlikte evini de geri almak ister. Kanun bu iki isteğe farklı yollar açar. Doğru yolu seçmek, hem ne kadar sürede sonuç alacağınızı hem de ne kadar masraf yapacağınızı belirler.

Üç yolu yan yana koyalım

Ödenmeyen kira için başvurabileceğiniz üç ana yol var. Hangisinin size uyduğunu aşağıdaki tablodan görebilirsiniz.

Kiracı hâlâ dairede oturuyor ve ödemiyorsa ihtarlı ödeme emri genellikle en etkili yoldur: Ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu'ndaki temerrüt ihtarının yerini tutar ve konutta en az 30 günlük ödeme süresi içerir. Kiracı itiraz etmez ve bu süre içinde ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir (İİK m.269/a). Tahliye tarafının ayrıntısını kira borcu nedeniyle tahliye sayfasında anlattım.

Kira alacağı dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Hangi yolu seçerseniz seçin, alacağınızı doğru hesaplamazsanız kiracı bir itirazla takibi durdurur ya da davanın bir kısmını reddettirir. Kira alacağı dilekçesi yazdır talebiyle gelen dosyalarda en sık karşılaştığım hatalar şunlar:

• Gecikme cezası eklemek: Sözleşmede "geç ödenen kira için günlük ceza" ya da "bir ay ödenmezse kalan bütün kiralar muaccel olur" yazsa bile bu anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Takibe ya da davaya yalnızca kira ve yan gideri yazın; faiz ayrı bir kalemdir.
• Ayları tek tutar olarak yazmak: "Toplam [tutar] TL kira borcu" yerine her ayı ve vade tarihini ayrı yazın. Kiracı bir ayı ödediğini ispatlarsa, yalnızca o kalem düşer.
• Eski alacakları unutmak ya da zamanaşımına bırakmak: Kira bedelleri 5 yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre sözleşmeyle değiştirilemez (TBK m.147/1, m.148). Beş yıldan eski bir kirayı istemek, kiracının zamanaşımı itirazıyla karşılaşır.
• Yan giderleri belgesiz istemek: Aidat, su ya da yakıt gibi giderleri isterken ödediğiniz makbuzları ekleyin.
• Artırılmış kirayı tartışmasız saymak: Kiracıyla yeni dönem kirası konusunda anlaşamadıysanız, artış farkını istemek ayrıca bir tartışma doğurur. Yasal tavanı aşan artışlar geçerli değildir; tavan, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişimidir (TBK m.344).

İki örnek: Takip talebi ve alacak davası

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Kiracı dairede oturuyor, kirayı ödemiyor; hem paranızı hem de ödeme yapılmazsa evinizi geri istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Her ayı ayrı satıra, ayrı vade tarihiyle yazdım; faiz her kira için kendi vadesinden işler. Kira sözleşmesinin bir örneğini mutlaka ekleyin; kiracı sözleşmeyi ve imzayı açıkça inkâr etmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m.269/2). İcra daireleri çoğu zaman kendi takip talebi formunu da kullanır; bu metin, o formu doldururken kontrol listesi işlevi görür.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Kiracı evi boşaltıp gitti, arkasında ödenmemiş kira ve aidat bıraktı. Borcu kabul etmiyor, itiraz edeceği kesin; arabuluculukta da anlaşma çıkmadı.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Kiracının yeni adresini bilmiyorsanız dava açmadan önce adres araştırması gerekir; tebligat yapılamayan dava uzar. Depozito elinizdeyse, dilekçede bunu açıkça belirtip mahsup ettiğiniz tutarı göstermeniz, kiracının "depozitom duruyor" savunmasını baştan karşılar.

Nereye verilir, masrafı ne kadar?

Takip talebi icra dairesine verilir. Takibi elden başlatıyorsanız, icra dairesinin kalemine sözleşme ve kimlik bilgileriyle gidin; masrafları dairede yatırırsınız. Vatandaşların UYAP Vatandaş Portal'dan doğrudan icra takibi başlatabildiğini resmî kaynaklarda doğrulayamadım; bu yüzden bu yolu önermiyorum. Portal, açılmış dosyayı izlemek ve evrak göndermek için kullanışlıdır.

2026 yılı için icraya başvurma harcı 732 TL'dir. Tahsil harcı, tahsil edilen paradan alınır: ödeme emri tebliği üzerine hacizden önce ödenen paralarda yüzde 4,55, hacizden sonra satıştan önce yüzde 9,10, satış yoluyla tahsilde yüzde 11,38'dir. Dava yolunu seçerseniz sulh hukukta başvurma harcı 335,20 TL'dir; para alacağında nispi karar harcı binde 68,31 olup dörtte biri peşin ödenir ve 732 TL'den az olamaz. Gider avansı, iki taraflı davada 1 Ekim 2026'dan sonraki tebligat ücretiyle 3.530 TL'dir.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse takip durur. Alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemezse aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapamaz (İİK m.269). Elinizde imzalı bir sözleşme yoksa ya da kiracı imzayı inkâr ettiyse, itirazın iptali davası gündeme gelir; o davayı itirazın iptali dilekçesi sayfasında anlattım.

Ne kadar sürede sonuç alırsınız?

İcra dairesine verilen takip talebi bir "inceleme" süreci değildir; şartlar tamamsa ödeme emri düzenlenir ve kiracıya gönderilir. Sonrası kiracının tutumuna bağlıdır: 7 gün içinde itiraz etmezse ve 30 günlük ihtar süresinde ödemezse, tahliye talebiyle icra mahkemesine gidersiniz. İcra mahkemesi duruşmasız karar verilebilen işlerde 10 gün içinde karar verir, duruşma açılırsa ertelemeler en fazla 30 gün olabilir (İİK m.18/3). Adalet İstatistikleri 2025'e göre icra hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 110 gündür.

Dava yolunda ise önce arabuluculuk (kanuni süre 3 hafta, zorunlu hâllerde 1 hafta uzatma), sonra sulh hukuk yargılaması gelir. Aynı istatistiklere göre sulh hukuk mahkemelerinde ortalama görülme süresi 120 gündür. Bu süreler ortalamadır, garanti değildir; adres sorunları ve itirazlar süreyi uzatır.

Kim başvurur, kimden destek alabilirsiniz?

Kira alacağını kira sözleşmesindeki kiraya veren ister. Ev sonradan satıldıysa, satıştan önceki aylar eski malikin, sonraki aylar yeni malikin alacağıdır; hangi ayın kime ait olduğunu tapu tarihine göre ayırın. Kiraya veren vefat ettiyse mirasçılar birlikte talepte bulunur. Şirket mülklerinde yetkili temsilci, vekâletname verdiyseniz avukatınız başvurur.

Kendiniz, arzuhalci ya da avukat

Takip talebi, ev sahiplerinin kendi başına doldurabileceği bir belgedir; ama alacak kalemlerini ve faizi doğru kurmak dikkat ister. Bir dilekçe yaz hizmetinden destek alarak kalemleri ve ekleri baştan doğru hazırlatabilirsiniz. Kiracı itiraz eder ve dosya icra mahkemesine ya da sulh hukuka taşınırsa, bu aşamada bir avukatla çalışmanızı öneririm. Bilgi olsun diye: 2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nde tahliyeye ilişkin icra takipleri için maktu ücret 20.000 TL, sulh hukuk davaları için 30.000 TL'dir; davayı kaybeden taraf, karşı tarafın avukatı varsa bu tarifeye göre vekâlet ücreti ödemeye mahkûm edilebilir.

Bizler kira alacağı dilekçenizi, sözleşmenize ve ödeme kayıtlarınıza bakarak hazırlıyoruz; hangi yolun size daha az masraf ve daha kısa süre getireceğini birlikte değerlendiririz. Bilgilerinizi ana sayfadaki online dilekçe hazırlat bölümünden iletebilir ya da 0551 837 30 04 numarasından arayabilirsiniz. Ön görüşme ücretsizdir.

Kiracınıza henüz yazılı bir ihtar çekmediyseniz ve önce bu adımı atmak istiyorsanız, temerrüt ihtarının nasıl yazılacağını ev sahibi ihtar dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz. Alacağınız apartman aidatından doğuyorsa ve kiracı yerine kat malikiyle muhatapsanız, apartman aidatı uyuşmazlıkları ayrı bir konudur.

Sık sorulan sorular