Ev Sahibi İhtar Dilekçesi Yazdır: Kiracınıza Doğru İhtarı Doğru Sürede Çekmek

Bir ev sahibi kiracısına ihtar çekmeye karar verdiğinde genellikle iki şey ister: ya kirasını almak ya da evini geri almak. Kanun bu iki amaç için farklı ihtarlar, farklı süreler ve farklı sonuçlar öngörür. Yanlış ihtar çekmek, haklı olduğunuz bir tahliye davasını aylarca geciktirebilir. Bu yüzden metni yazmadan önce ihtarın neye yarayacağını netleştirmeniz gerekir.

Önce amacınızı seçin: Hangi ihtar size lazım?

Kira ilişkisinde ev sahibinin kiracıya gönderebileceği başlıca yazılı bildirimleri bir tabloda topladım. Her satırdaki süre, ihtarın geçerli olması için uymanız gereken asgari süredir.

Takvime bağlı iki bildirim: yeni malik ve 10 yıl

Evi kiracılı satın aldıysanız, kendinizin, eşinizin, çocuklarınızın ya da bakmakla yükümlü olduğunuz birinin ihtiyacı için tahliye isteyebilirsiniz. Bunun için edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmeniz ve 6 ay sonra dava açmanız gerekir; bu bildirimi kaçırırsanız ikinci yol, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmaktır (TBK m.351). Edinme tarihi tapudaki tescil tarihidir; tapu dairesinden aldığınız belgeyi ihtarın yanında saklayın.

10 yıllık uzama süresi ise ayrı bir hesaptır. Belirli süreli bir konut sözleşmesi, kiracı çıkmak istemedikçe her yıl kendiliğinden uzar. Sözleşme süresinin bitiminden sonraki 10 yıllık uzama dolduğunda, izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz (TBK m.347). Bu tarihi yanlış hesaplamak, bir yıl daha beklemek demektir; sözleşme başlangıcını ve ilk sürenin bitimini kâğıda dökerek sayın.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı olması şarttır (TBK m.348). Telefonla ya da kapıda söylenen bir "evi boşalt" cümlesinin hukuken hiçbir değeri yoktur.

Temerrüt ihtarı: 30 günü doğru vermek

En sık çekilen ihtar, kirası ödenmeyen ev sahibinin temerrüt ihtarıdır. Kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini ya da yan gideri ödemezse, kiraya veren ona yazılı bir süre verir ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m.315). Konutta bu süre en az 30 gündür ve yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı günü izleyen günden işlemeye başlar.

Ev sahibi ihtar dilekçesi yazdır diye gelen dosyalarda en sık gördüğüm hata, bu süreyi kısaltmaktır: "3 gün içinde ödemezseniz..." yazan bir ihtar, temerrüt ihtarı olarak işlevini yitirir. İkinci sık hata da fesih uyarısını yazmamaktır. İhtarda hem ödenmeyen ayları ve tutarı hem de "süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilecektir" cümlesini mutlaka görmelisiniz.

Temerrüt ihtarını noterden çekmek yerine doğrudan icra dairesinden kira alacağı için ihtarlı ödeme emri gönderme yolu da vardır (İİK m.269). Bu yolda ödeme emri, ihtarın yerini tutar ve süre sonunda icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Bu yolu ve tahsil aşamasını kira alacağı dilekçesi sayfasında, tahliye tarafını temerrüt nedeniyle tahliye sayfasında ele aldım.

Ev sahibi ihtarında dikkat edilmesi gerekenler

• Muhatap doğru mu? İhtar, sözleşmedeki kiracıya gider. Kiracının eşi sözleşmede taraf değilse ve dairede aile konutu olarak oturuluyorsa, eşe de ayrıca bildirim yapmak sonradan çıkabilecek tartışmaları önler.
• Adres doğru mu? Kiracının kiralanan adreste oturduğunu biliyorsanız oraya gönderin. Tebligat iade dönerse, yeni bir adres araştırması yapmadan aynı ihtarı tekrar göndermeyin.
• Kalemler tek tek yazıldı mı? "Birikmiş kiralar" demek yetmez; hangi ayın kirası, kaç lira, hangi tarihte muaccel olduğu yazılmalı.
• Ödeme yolu gösterildi mi? Kiracıya parayı hangi hesaba yatıracağını yazın. Aksi hâlde "ödemek istedim, hesap bilmiyordum" savunması gündeme gelir.
• İki haklı ihtar hedefleniyorsa takvim tutuldu mu? Bir yıldan uzun süreli sözleşmede iki ihtarın aynı kira yılı içinde olması gerekir. Takvimi kira başlangıç tarihine göre tutun, ocak-aralık dönemine göre değil.

İki ihtar örneği

Aşağıdaki iki metin, noter aracılığıyla gönderilmek üzere hazırlandı. Noter, ihtarnameyi kiracıya tebliğ eder ve size tebliğ tarihini gösteren bir nüsha verir; süre hesabı o tarihe göre yapılır.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Kiracı iki aydır kira ödemiyor ve siz hem parayı istiyor hem de ödenmezse sözleşmeyi bitirmek istiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Süreyi "30 gün" olarak yazdım; kısaltmayın, isterseniz uzatabilirsiniz. Bu süre içinde kiracı ödeme yaparsa fesih hakkınız o ihtar için kullanılamaz; ama bu ihtar, ileride iki haklı ihtar hesabında sayılabilecek bir belge olarak dosyanızda kalır.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Kiracı kirasını ödüyor ama apartmanda sürekli gürültü yapıyor, ortak alanları işgal ediyor ya da daireye özensiz davranıyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Davranışları somut yazdım ve kanıt kaynağını gösterdim. "Kiracı kötü davranıyor" gibi genel ifadeler mahkemede işe yaramaz. Apartmanda tutanak tutulmadıysa önce yönetimden bunu isteyin; komşuların şikâyeti için apartman yönetimine dilekçe de bir başlangıç noktası olabilir.

İhtarname nereye verilir, kiracıya ne zaman ulaşmış sayılır?

İhtar bir mahkemeye ya da kuruma verilmez; noter aracılığıyla doğrudan kiracıya gönderilir. Metni üç nüsha hazırlamanız yeterlidir: biri kiracıya gider, biri noterde kalır, biri size döner. Noter ücretini işlemden önce noterden öğrenin. İadeli taahhütlü mektup da yazılı bildirimdir; ama içeriği ispat etmek zorlaşır. Fesih ve tahliye sonucu doğuracak her ihtar için noteri tercih etmenizi tavsiye ederim.

Kiracı adreste bulunamaz ve tebligatı alacak kimse yoksa, ihbarname kapıya yapıştırılır ve yapıştırıldığı tarih tebliğ tarihi sayılır (Tebligat K. m.21). 30 günlük süreyi bu tarihi izleyen günden başlatın. Bu konuda tereddüt varsa noterden tebliğ şerhini okuyun.

Cevap ne zaman beklenir?

İhtar bir başvuru değildir; incelenmez, onaylanmaz. Sonucu, verdiğiniz sürenin dolmasıyla doğar. Temerrüt ihtarında 30 gün dolduğunda kiracı ödememişse fesih hakkınız doğar; bu tarihten sonra tahliye için harekete geçebilirsiniz. Davaya giderseniz, Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 120 gündür; bu ortalama bir fikir verir ama sizin dosyanız için söz değildir.

İhtarı kim çeker, kime yazdırabilirsiniz?

İhtarı kira sözleşmesindeki kiraya veren çeker. Ev birden fazla kişiye aitse ve sözleşmeyi hepsi imzaladıysa ihtarı birlikte çekmeniz daha sağlam olur. Ev satıldıysa yeni malik kendi adına bildirimde bulunur. Kiraya veren vefat ettiyse mirasçılar, şirket mülklerinde yetkili temsilci, avukatınız varsa vekil olarak avukatınız ihtar çekebilir.

Kendiniz yazmak, arzuhalci ya da avukat

Temerrüt ihtarını kendiniz yazabilirsiniz; yukarıdaki örnek iyi bir başlangıçtır. Ancak ihtar tahliye davasının temeli olacaksa, tek bir eksik kelime aylar kaybettirir. Kira tutarı değişmişse, kira yılı hesabı karışıksa ya da birden fazla kiracı varsa profesyonel bir dilekçe yazımı desteği almanız mantıklıdır. Tahliye davası açılacaksa ve kiracı karşı çıkacaksa, dava sürecinde bir avukatla çalışmanızı tavsiye ederim; ihtarı ve dilekçeyi biz hazırlarız, duruşmada temsil avukatlık işidir.

Bizler ev sahibi ihtarınızı, sözleşmenize ve kiracıyla yaşadığınız sorunun türüne göre hazırlıyoruz. Hangi ihtarın size sonuç getireceğini ve hangi takvimle ilerlemeniz gerektiğini birlikte belirleriz. Bize 0551 837 30 04 numarasından ulaşabilirsiniz; ön görüşme ücretsizdir ve hizmetimiz Türkiye genelinde online yürür.

Süreç hakkında genel bir fikir edinmek isterseniz ana sayfamızda dilekçe nasıl yazdırılır sorusunu adım adım anlattık. Kiracınızla ilgili sorun ihtar değil de bir kurum şikâyeti gerektiriyorsa, örneğin apartmandaki gürültü kolluğa yansıyacak boyuttaysa, komşu gürültü şikâyeti sayfası işinize yarayabilir.

Sık sorulan sorular