İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dilekçesi Yazdır: Mahkemeye Gitmeden Önce Hazırlanacaklar

Kendi evinize taşınmak, çocuğunuzu evlendirip o daireye yerleştirmek ya da yaşlı annenizi yanınıza almak istiyorsunuz; ama dairede kiracı oturuyor. Kanun bu durumu tanır ve size "gereksinim" sebebiyle tahliye hakkı verir. Ancak bu hak dar bir takvime ve sıkı bir ispata bağlıdır. Mahkemede kaybedilen ihtiyaç davalarının çoğu, aslında dava açılmadan önce yapılmayan hazırlıklar yüzünden kaybedilir.

Kimin ihtiyacı sayılır, kiminki sayılmaz?

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereğince bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir. Pratikte bu liste şöyle okunur:

• Sayılanlar: Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları ve torunları, anne-babası ve büyükanne-büyükbabası; kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler.
• Sayılmayanlar: Kardeş, yeğen, gelin ve damat gibi kişiler bu listede doğrudan yer almaz. Kardeşiniz için tahliye istiyorsanız, onun size kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz biri olduğunu ayrıca göstermeniz gerekir.

İhtiyaç konut için de işyeri için de olabilir. Örneğin kiradaki dükkânı emekli olan eşinizin kendi işini açması için istemek de bu kapsamdadır. Önemli olan, ihtiyacın gerçek ve şu anda var olmasıdır. "Belki ileride oğlum evlenir" gibi belirsiz bir gelecek planı ya da kiracıyı çıkarıp daha yüksek kirayla yenisine vermek amacı, mahkemenin karşısında ayakta kalmaz.

Aynı maddede ikinci bir sebep daha vardır ve sık karıştırılır: binanın yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa da tahliye istenebilir (TBK m.350/2). Bu, "ihtiyaç" değil "yeniden inşa" sebebidir; belgesi de farklıdır: onaylı proje, yapı ruhsatı, kentsel dönüşüm kararı gibi. Binanız dönüşüme girdiyse dilekçenizi ihtiyaç sebebine değil bu sebebe dayandırın; ikisini aynı dilekçede karıştırmak, mahkemenin hangisini incelediğini bulanıklaştırır. Süreler ise aynıdır: belirli süreli sözleşmede süre sonundan itibaren 1 ay.

İhtiyacı belgeleyin: Dosyanıza ne koymalısınız?

İhtiyaç nedeniyle tahliye dilekçesi yazdır diye gelen dosyalarda en zayıf bulduğum nokta, ihtiyacın sadece anlatılıp gösterilmemesidir. Mahkeme sözünüze değil, belgenize bakar. Durumunuza uygun olanları şimdiden toplayın:

Bunlara ek olarak tanık da gösterebilirsiniz; ama belge her zaman tanıktan güçlüdür. Kiralananın tapu kaydını ve kira sözleşmesini de dosyanın en önüne koyun.

Takvim: 1 aylık süre ve onu bir yıl uzatan bildirim

İhtiyaç sebebiyle tahliye için dava, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılır (TBK m.350). Bu süre kaçarsa ihtiyacınız ne kadar gerçek olursa olsun, bir sonraki kira yılının sonunu beklemek zorunda kalırsınız.

Burada kanunun ev sahibine verdiği önemli bir imkân var: Dava açma süresi içinde, dava açacağınızı kiracıya yazılı olarak bildirirseniz, dava açma süreniz bir kira yılı uzar (TBK m.353). Bu bildirim üç işe yarar: kiracıya taşınması için zaman tanır, sizin belgelerinizi toplamanıza imkân verir ve çoğu zaman kiracıyı dava açılmadan çıkmaya ikna eder.

Evi kiracılı satın aldıysanız takvim farklı işler: edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtiyacınızı kiracıya yazılı bildirir ve 6 ay sonra dava açarsınız (TBK m.351). Bu bildirimin ayrıntısını ev sahibi ihtar dilekçesi sayfasında anlattım.

Kiracıyla anlaşabiliyorsanız: tahliye taahhüdü

Kiracınız durumu anlayışla karşılıyorsa, ondan belirli bir tarihte çıkacağını gösteren yazılı bir tahliye taahhüdü alabilirsiniz. Bu taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır; sözleşme imzalanırken boş kâğıda attırılan imzalar geçersizdir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, o tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilirsiniz (TBK m.352/1).

İhtiyaç nedeniyle tahliye dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• İhtiyaç sahibini adıyla yazın: "Ailem için" demeyin; "oğlum [Ad Soyad] için" deyin ve size yakınlığını belirtin.
• Neden şimdi? İhtiyacın hangi olayla doğduğunu ve neden ertelenemeyeceğini tek paragrafta açıklayın.
• Başka boş eviniz var mı? Aynı şehirde boş bir daireniz varsa mahkeme bunu sorar. Varsa neden uygun olmadığını açıklayın; yoksa bunu da yazın.
• Sözleşme tarihlerini doğru hesaplayın: Kira yılınızın bitiş tarihini sözleşmeden okuyun; 1 aylık süre o günden başlar.
• Ton: Kiracıya yazılan bildirim tehdit değil, bilgilendirme olmalı. Sert bir dil, kiracıyı uzlaşmadan uzaklaştırır.

İki örnek: Kiracıya bildirim ve arabuluculuk başvurusu

Davanın kendisini, yani sulh hukuk mahkemesine verilecek metni, ayrı bir sayfada örnekledim. Burada dava öncesi iki belgeyi veriyorum.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? İhtiyacınız var, sözleşme süresinin bitmesine az kaldı ama hazırlığınız ya da kiracıya tanımak istediğiniz süre için zamana ihtiyacınız var.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Bildirimi, sözleşme süresinin sonundan itibaren işleyen 1 aylık süre dolmadan göndermelisiniz; bu süreden sonra yapılan bildirim süreyi uzatmaz. Noter yolu, gönderim tarihini tartışmasız gösterir.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Bildirimden sonra kiracı çıkmadı ya da açıkça çıkmayacağını söyledi; dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşamasına geçiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Aylık kirayı bilerek yazdım. Tahliye talepli uyuşmazlıkta anlaşma olursa arabuluculuk ücreti 1 yıllık kira bedelinin yarısı üzerinden hesaplanır; 2026 tarifesine göre anlaşmada ücret 9.000 TL'den az olamaz ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. Anlaşma olmazsa ilk 2 saatlik ücreti Adalet Bakanlığı karşılar. Pek çok büro başvuruyu kendi formuyla alır; bu metni o formun açıklama kısmı için de kullanabilirsiniz.

Nereye başvurulur, ne kadar sürer?

Kiracıya bildirim noter aracılığıyla kiracıya gönderilir; bir kurumun incelemesine tabi değildir ve sonucu, kiracının tutumuna bağlıdır. Arabuluculuk başvurusu ise davayı açacağınız yer mahkemesinin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır; büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk yazı işleri müdürlüğüne. Kanuna göre arabulucu görüşmeleri görevlendirmeden itibaren 3 hafta içinde bitirir; zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Yani dava öncesi aşama, kural olarak bir ay içinde sonuçlanır. Bu azami bir süredir; arabulucunun size ulaşma hızına göre bir miktar değişebilir.

Anlaşma çıkarsa, anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alırsınız; taşınmazla ilgili belgelerde bu şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi verir. Anlaşma çıkmazsa son tutanakla dava aşamasına geçersiniz. O aşamanın dilekçesini, harçlarını ve yargılama süresini ihtiyaç nedeniyle tahliye dava dilekçesi sayfasında anlattım.

Bu süreci kim yürütür, kimden yardım alırsınız?

Bildirimi ve arabuluculuk başvurusunu kiraya veren yapar. İhtiyaç sahibi siz değilseniz, örneğin kızınız için tahliye istiyorsanız, başvuruyu yine kira sözleşmesinin tarafı olarak siz yaparsınız; ihtiyaç sahibi sürece tanık olarak katılabilir; davada onu nasıl göstereceğinizi tanık bildirme dilekçesi sayfasında anlattım. Evi yeni aldıysanız yeni malik sıfatıyla, mirasla geçtiyse mirasçılar birlikte hareket eder. Avukatınız varsa vekâletnameyle o başvurur.

Kendiniz, arzuhalci ya da avukat

Kiracıya gönderilecek bildirim ve arabuluculuk başvurusu, kendi başınıza hazırlayabileceğiniz metinlerdir. Ancak ihtiyacın nasıl anlatılacağı, sürenin doğru hesaplanması ve belgelerin seçimi davanın kaderini belirler. Bu yüzden bu aşamada bir arzuhalci dilekçe yazdır desteği almak, sonradan telafisi zor hataları önler. Kiracı ihtiyacın gerçek olmadığını iddia edecek ve tanık dinletecekse, dava aşamasında bir avukatla çalışmanızı öneririm; metni biz hazırlarız, duruşmada temsil avukatlık işidir.

Bizler ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecinizin dava öncesi belgelerini, sözleşme tarihlerinizi kontrol ederek hazırlıyoruz. Sürenizin dolup dolmadığını, bildirimin hâlâ işe yarayıp yaramayacağını birlikte değerlendiririz. Bize 0551 837 30 04 numarasından ulaşabilirsiniz; ön görüşme ücretsizdir.

Siz de "ben de dilekçe yazdırmak istiyorum ama hangisinin lazım olduğunu bilmiyorum" diyorsanız, ana sayfamızda hizmetin nasıl işlediğini anlattık. Kiracınızla sorun yalnızca ihtiyaç değil, aynı zamanda ödenmeyen kiralarsa, kira alacağı dilekçesi sayfasındaki tahsil yollarına da bakın. Davanın görüleceği mahkemeye verilecek diğer dilekçelerin genel kurgusunu ise sulh hukuk mahkemesi dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Sık sorulan sorular