Kira Tespit Dava Dilekçesi Yazdır: Özel Durumlar ve Bilirkişi Aşaması

Tespit davalarının çoğu tek ev sahibi, tek kiracı ve Türk lirası kirasıyla görülür. Ama bana gelen dosyaların önemli bir kısmında işler bu kadar düz değil: kira dolar ya da avroyla belirlenmiş, daire üç kardeşe miras kalmış ya da bilirkişi raporu gelmiş ve kimse ne yapacağını bilmiyor. Bu sayfa o dosyalar için.

Dava dilekçesine geçmeden: Standart dosya mı, özel dosya mı?

Standart bir konut kirasında tespit davasının dilekçe bölümlerini, emsal ve keşif taleplerini ve masraf kalemlerini kira bedeli tespit dava dilekçesi sayfasında ayrıntılı anlattım. Davadan önceki bildirim takvimini ise orada değil, ev sahibinin hazırlığını anlatan sayfada bulacaksınız. Burada sadece standart dışı durumları ele alıyorum. Kendi dosyanızın hangisine girdiğini şu sorularla anlarsınız:

• Kira bedeli Türk lirası dışında bir para birimiyle mi belirlendi?
• Kiraya veren tarafında birden fazla malik ya da mirasçı var mı?
• Sözleşmeyi birden fazla kiracı mı imzaladı, kiracı bir şirket mi?
• Dava zaten açıldı ve bilirkişi raporu mu tebliğ edildi?

Bu sorulardan birine "evet" dediyseniz aşağıdaki bölümler doğrudan sizin dosyanızla ilgili.

Dövizli kirada 5 yıl kilidi

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez (TBK m.344/4). Bu, her iki taraf için de bağlayıcı bir kilittir: Kur ne kadar yükselirse yükselsin ya da düşerse düşsün, ilk 5 yılda tespit davasıyla bedeli değiştiremezsiniz.

5 yıl dolduktan sonra yeni kira yılının bedeli, TBK m.344'teki ölçütlere göre belirlenebilir hâle gelir. Burada hâkim, TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir. Dövizli kirası emsallerin çok üzerine çıkmış bir işyeri kiracısı da, döviz karşılığı bölgedeki kiraların gerisinde kalmış bir ev sahibi de bu davayı açabilir.

İlk 5 yıl içinde kur hareketi gerçekten olağanüstü bir dengesizlik yarattıysa tek açık kapı aşırı ifa güçlüğüdür; TBK m.138 bu kilidin dışında tutulmuştur. Ancak bu tespit değil, bambaşka şartlara bağlı bir uyarlama davasıdır. Farkı kira uyarlama dava dilekçesi sayfasında anlattım.

Birden fazla malik, birden fazla kiracı: Taraf hatası davayı bitirir

Tespit davasında en pahalı hata, tarafları eksik göstermektir. Kanun bu konuda ayrıntılı bir liste vermez ama mantık basittir: Sözleşmenin tarafı olan herkes kararla bağlanacaksa, davada da yer almalıdır.

• Kiraya veren tarafında paylı malikler: Daire miras yoluyla birden fazla kişiye geçtiyse, kira sözleşmesinin tarafı olan kişilerin birlikte davacı olması ya da diğerlerinin davaya katılımının sağlanması gerekir. Mirasçılardan biri tek başına dava açtıysa mahkeme taraf teşkili için süre verebilir, ama bu süre ek masraf ve gecikme demektir.
• Birden fazla kiracı: Sözleşmeyi karı-koca ya da iki ortak birlikte imzaladıysa ikisi de davalı gösterilir.
• Kiracı şirketse: Davalı şirketin kendisidir, yetkilisi değil. Şirket unvanını ticaret sicilindeki hâliyle yazın; tüzel kişilere tebligat elektronik ortamda yapılır.

Bu bilgiler dava dilekçesinin ilk satırlarında yer alır ve mahkemenin dosyayı ilk incelediği anda kontrol edilir. Dosyayı açmadan önce tapu kaydını ve sözleşmenin imza sayfasını yan yana koyup kontrol edin.

Kira tespit dava dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• Süre ve dönem başı: Dava her zaman açılabilir ama belirlenen bedelin hangi tarihten geçerli olacağı TBK m.345'teki takvime bağlıdır: Dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapıp davayı o dönem sonuna kadar açmışsa, bedel yeni dönemin başından geçerli olur.
• Arabuluculuk son tutanağı: Dava dilekçesine eklenmesi zorunludur (HUAK m.18/B). Dövizli kirada arabuluculuk ücreti de bir yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır; farkı Türk lirası karşılığıyla gösterin.
• Dava değeri: Bir yıllık kira farkı olarak yazılır. Dövizli kirada farkın Türk lirası karşılığını dava tarihindeki kura göre hesaplayıp yazmanız, harcın doğru alınması için gereklidir.
• Emsaller: İşyerlerinde emsal araştırması, cadde, cephe genişliği ve kullanım amacına göre yapılır. Gösterdiğiniz emsallerin aynı nitelikte olmasına özen gösterin.
• Gözden kaçan bir nokta: Sözleşmede kira artış hükmü varsa onu dava dilekçesinde belirtin; bu hüküm, dava açma takviminizi değiştirir.

İki örnek: Dövizli işyeri kirası ve bilirkişi raporuna itiraz

Birinci örnek, ilk sözleşmesi 5 yıl önce dolar üzerinden kurulmuş bir dükkânın kiracısının açtığı tespit davasıdır.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Daire iki kişiye ait olduğu için iki maliki de davalı gösterdim. Talep sonucunda para birimini açıkça yazacak bir boşluk bıraktım; bunu dosyanıza göre siz ya da hukukçunuz doldurmalı. Dava değerini Türk lirası olarak hesapladım, çünkü harç Türk lirası üzerinden alınır.

İkinci örnek, davanın ortasında, bilirkişi raporunun tebliğinden sonra verilen itirazdır. Rapora itiraz süresi tebliğden itibaren 2 haftadır; zor ve teknik durumlarda bu süre içinde istenirse bir defaya mahsus en fazla 2 hafta ek süre verilebilir (HMK m.281).

Bu örnekte şuna dikkat edin: "Rapora itiraz ediyorum" demek yetmez; her itirazı raporun bir cümlesine bağladım. Bilirkişinin görmezden geldiği emsalleri dava dilekçesinde zaten bildirmiş olmanız burada elinizi güçlendirir. Raporlara itirazın genel kurallarını bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi sayfasında anlattım. Kiracı tarafındaysanız savunmanızı nasıl kuracağınızı kira tespit dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Dava nereye açılır, karardan sonra ne olur?

Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; kira davalarına değer ne olursa olsun bu mahkeme bakar (HMK m.4/1-a). Dilekçeyi tevzi bürosuna davalı sayısının bir fazlası kadar nüsha ile verirsiniz. E-imza ya da mobil imza ile UYAP Vatandaş Portal üzerinden açmak da mümkün; bu durumda elektronik işlemin süresi gün sonunda biter. 2026 yılı için sulh hukuk başvurma harcı 335,20 TL, keşif istenirse keşif harcı 5.188 TL'dir; peşin karar harcını vezne dava değerine göre hesaplar.

2025 Adalet İstatistikleri'nde sulh hukuk mahkemelerinin ortalama görülme süresi 120 gün olarak yer alıyor. Tespit davalarında keşif, rapor ve rapora itiraz aşamaları bu ortalamayı aşmaya yatkındır; resmî bir hedef süre de yayımlanmadı. Ortalama bir rakamdır, sizin dosyanız için söz değildir.

Karar tebliğ edildikten sonra 2 hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir; kararın kesin olup olmadığı davanın açıldığı yıldaki parasal sınıra bağlıdır. Başvurunun nasıl yapılacağını istinaf başvuru dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz. Karar dönem başından geçerliyse, aradaki fark kiracıdan istenir; ödenmezse bu fark bir kira alacağıdır ve tahsil yollarını kira alacağı dilekçesi sayfasında karşılaştırdım.

Davayı kim açar, dilekçeyi kime yazdırırsınız?

Tespit davasını kiraya veren de kiracı da açabilir. Kiraya veren tarafında birden fazla kişi varsa birlikte hareket etmeleri gerekir; kiracı şirketse dava şirket adına yetkilinin imzasıyla açılır. Vekâlet varsa avukat açar.

Avukat mı, dilekçe hizmeti mi?

Dürüst olayım: Dövizli işyeri kiraları ve çok malikli dosyalar, tespit davalarının en teknik olanlarıdır. Kur, emsal ve hakkaniyet hesabı iç içe geçer; bilirkişi raporu aleyhinize çıkarsa bunu çürütmek uzmanlık ister. Bu tür dosyalarda davayı bir avukatla takip etmenizi tavsiye ederim. Dava dilekçesini ya da rapora itiraz dilekçesini biz yazabiliriz; duruşmalarda temsil avukatlık mesleğinin işidir. Adliye ön büroları masrafı hesaplar, dilekçeyi teslim alır ama içeriğine karışmaz.

Bizler sözleşmenizi, tapu kaydını, arabuluculuk tutanağını ve varsa bilirkişi raporunu inceleyerek dilekçenizi size özel hazırlıyoruz. Rapora itirazda 2 haftalık sürenin farkındayız; tebliğ tarihini ilk görüşmede soruyoruz. Online dilekçe yazdır sayfamızdan belgelerinizi gönderebilir ya da 0551 837 30 04 numarasından arayabilirsiniz. Ön görüşme ücretsizdir.

Taraflar dava sürerken anlaşırsa davanın nasıl sonlandırılacağı da ayrı bir dilekçe konusudur; feragatin sonuçlarını davadan feragat dilekçesi sayfasında anlattım. Hangi aşamada olursanız olun, dilekçe hazırlama hizmetleri kapsamında dosyanızın o anki ihtiyacına uygun metni hazırlarız.

Sık sorulan sorular