Kira Tespit Dilekçesi Yazdır: Ev Sahibi Tespit İstediğinde Kiracı Ne Yazmalı?

Kapınıza arabuluculuk bürosundan bir davet ya da sulh hukuk mahkemesinden bir dava dilekçesi geldiyse, ev sahibiniz kiranın mahkemece belirlenmesini istiyor demektir. Bu noktada çoğu kiracı ya hiçbir şey yapmıyor ya da ev sahibine kızgın bir mesaj atıyor. İkisi de size zarar verir. Kira tespitinde kiracının da söyleyecek çok şeyi var; yeter ki doğru yerde ve zamanında söylensin.

Önce durumunuzu tanımlayın: 5 yıl doldu mu?

Savunmanızın ne olacağını belirleyen ilk soru, kiracılığınızın 5 yılı geçip geçmediğidir. Kanun bu iki durumda hâkime farklı ölçütler verir:

5 yılın hesabı sözleşmenin başlangıç tarihinden yapılır. Sözleşme adınıza sonradan devredildiyse ya da aynı evde farklı sözleşmelerle oturduysanız, hesabın nereden başlayacağı tartışmalı olabilir; bu noktayı cevabınızda belgeyle açıklayın.

Arabuluculuk toplantısına hazırlıksız gitmeyin

Kira tespitinde ev sahibinin dava açabilmesi için önce arabulucuya başvurması zorunludur. Size gelen ilk belge çoğu zaman arabulucunun davetidir. Bu toplantı bir mahkeme değil, ama söyledikleriniz ve sunduğunuz rakamlar sonraki sürecin tonunu belirler.

• Mutlaka katılın: Mazeretsiz ilk toplantıya gelmeyen taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısını öder (HUAK m.18/A-11). "Gitmezsem dava açamaz" düşüncesi yanlıştır; tutanak yine düzenlenir.
• Kendi rakamınızı hazırlayın: 5 yıl dolmadıysa yasal tavanla hesapladığınız bedeli, dolduysa aynı sokaktaki benzer dairelerin gerçek kiralarını yanınızda götürün.
• Masraf tarafını bilin: Anlaşma olmazsa ilk 2 saatlik arabuluculuk ücretini Adalet Bakanlığı karşılar. Anlaşma olursa ücreti taraflar aksi kararlaştırılmadıkça eşit öder; kira tespitinde ücret bir yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır.
• Anlaşma metnini okumadan imzalamayın: Hangi kira yılından başladığı ve sonraki yıllarda nasıl artacağı açıkça yazılmalı.

Kanundaki azami arabuluculuk süresi 3 haftadır, zorunlu hâllerde 1 hafta uzatılabilir. Anlaşma çıkmazsa ev sahibi davayı açar ve dava dilekçesi size tebliğ edilir. Ev sahibinin bu aşamaya nasıl hazırlandığını merak ediyorsanız kira bedeli tespit dilekçesi sayfasında onun tarafını anlattım.

Kira tespit dilekçesinde kiracının dikkat etmesi gerekenler

Dava dilekçesi elinize ulaştığı anda saat işlemeye başlar. Sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulanır ve cevap süresi tebliğden itibaren 2 haftadır. Bu süre içinde başvurursanız bir defaya mahsus en fazla 2 hafta ek süre alabilirsiniz (HMK m.317/2). Basit yargılamada cevaba cevap verilmez; yani ilk cevabınız aynı zamanda son yazılı savunmanızdır.

• Bütün delillerinizi cevapla birlikte bildirin: Ödeme dekontları, kiralananın fotoğrafları, yaptığınız tamir ve tadilat faturaları, emsal ilanlar. Basit yargılamada deliller dilekçeyle birlikte gösterilir (HMK m.318).
• Dönem başı itirazını unutmayın: Mahkemenin belirleyeceği bedel, ancak dava yeni dönemden en az 30 gün önce açıldıysa ya da ev sahibi bu süre içinde yazılı artış bildirimi yaptıysa yeni dönemin başından itibaren sizi bağlar (TBK m.345). Bu şartlar yoksa bunu tarihleriyle yazın.
• Kiralananın durumunu anlatın: Rutubet, eskimiş tesisat, asansörsüz bina, sizin yaptırdığınız masraflar hâkimin hakkaniyet değerlendirmesine girer.
• Emsallere tek tek cevap verin: Ev sahibinin gösterdiği daireler daha yeni, daha büyük, site içinde ya da eşyalı olabilir. Farkı somut olarak yazın.
• Kirayı ödemeye devam edin: Dava açılmış olması mevcut kirayı ödeme borcunuzu askıya almaz. Ödemeyi aksatırsanız tespit davası bir tahliye riskine dönüşebilir.

Süresinde cevap vermezseniz, davadaki bütün vakıaları inkâr etmiş sayılırsınız ama kendi savunmalarınızı ve delillerinizi ileri sürme imkânınızı büyük ölçüde kaybedersiniz. Cevap dilekçesinin genel kurallarını cevap dilekçesi sayfasında ayrıca anlattım.

İki cevap örneği: 5 yıl dolmamış ve bildirim yapılmamış

Aşağıdaki örnekler mahkemeye verilecek cevap dilekçeleridir. Birincisi, ev sahibinin 5 yıl dolmadan emsal kira istediği en sık durum.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Davanın tamamının reddini istemedim. Tavan içindeki bir artış ev sahibinin hakkı; tamamına karşı çıkmak mahkeme önünde güvenilirliğinizi zedeler ve masraf riskini artırır. Oranı yazarken kira döneminizin başladığı aydan bir önceki ayın TÜİK verisini kullanın; ev sahibiyle yazışma aşamasında bu hesabın nasıl yapıldığını kira artışına itiraz sayfasında gösterdim.

İkinci örnek, 5 yılı geçmiş bir kiracılıkta ev sahibinin artış bildirimini yapmadan, kira yılı başladıktan aylar sonra dava açtığı durumdur.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Kiracının kendi yaptırdığı iyileştirmeleri yazmak, hâkimin "kiralananın durumu" değerlendirmesinde ev sahibinin emek vermediği değer artışlarını ayırmasına yardım eder. Bildirim yapılmadığı iddiasını yazarken emin olun; ev sahibi noterden bildirim yapmış da siz tebliği görmemiş olabilirsiniz. Dosyayı mahkemede incelemeden bu cümleyi yazmayın.

Nereye verilir, karar ne zaman çıkar?

Cevap dilekçesi, davanın görüldüğü sulh hukuk mahkemesine verilir. Elden verecekseniz adliyedeki ilgili kaleme ya da tevzi bürosuna, davacı sayısının bir fazlası kadar nüsha ile teslim edersiniz; alındı belgesini saklayın. E-imzanız ya da mobil imzanız varsa UYAP Vatandaş Portal üzerinden dosyaya evrak olarak da gönderebilirsiniz. Elektronik ortamda yapılan işlemlerde süre gün sonunda biter (HMK m.445). Davanın açıldığı mahkemeden başka bir mahkemeye cevap vermek süreyi kurtarmayabilir, dosya numarasını mutlaka yazın.

Cevaptan sonra mahkeme genellikle keşif ve bilirkişi incelemesine karar verir. Bilirkişi raporu size tebliğ edildiğinde itiraz için 2 haftanız vardır (HMK m.281). Bu itirazın nasıl kurulacağını bilirkişi raporu itiraz dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz; davanın ilerleyen aşamalarını ise kira tespit dava dilekçesi sayfasında ele aldım.

Adalet Bakanlığı'nın 2025 istatistiklerine göre sulh hukuk mahkemelerinde dosyalar ortalama 120 günde karara bağlanıyor. Kira tespiti için ayrı bir resmî hedef süre yayımlanmadı; keşif ve rapor itirazları süreyi bu ortalamanın üzerine çıkarabilir. Bu rakam bir ortalamadır, dosyanızın süresini garanti etmez.

Cevabı kim verir, kime yazdırabilirsiniz?

Cevap dilekçesini davalı kiracı verir. Sözleşmeyi birden fazla kişi imzaladıysa her biri davalıdır ve ortak bir cevapla ya da ayrı ayrı cevap verebilir. Kiracı bir şirketse cevap şirket adına yetkilinin imzasıyla verilir. Vekâlet verdiyseniz avukatınız sunar.

Kendiniz mi yazmalı, destek mi almalısınız?

5 yılı dolmamış bir kiracılıkta, istenen bedelin yasal tavanı açıkça aştığı basit bir dosyada cevabı kendiniz yazabilirsiniz; yukarıdaki birinci örnek bu durum için yeterli bir başlangıç. Emsal tartışması olan dosyalarda ise iş hesaba ve bilirkişi raporu okumaya döner; özellikle işyeri kiralarında tutar yüksekse davayı bir avukatla takip etmenizi tavsiye ederim. Arzuhalci ya da dilekçe hizmeti cevabı yazar; duruşmalarda sizi temsil etmek avukatlık işidir. Adliyelerdeki ön bürolar dilekçenizi teslim alır ama savunmanızı kurgulamaz.

Bizler dava dilekçesini, sözleşmenizi ve ödeme kayıtlarınızı inceledikten sonra cevabınızı size özel hazırlıyoruz; 2 haftalık süreyi göz önünde tutarak tavan hesabını ve dönem başı itirazını metne yerleştiriyoruz. Tebliğ tarihini öğrendiğiniz anda 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşın ya da ana sayfadaki dilekçe yaz bölümünden belgelerinizi gönderin. Ön görüşme ücretsizdir.

Kiracıların sık sorduğu bir başka soru da şu: Dilekçe nerede yazdırılır, adliyeye mi gitmem gerekir? Gerekmez. Türkiye'nin her yerinden online çalışıyoruz; tebliğ evrakının fotoğrafı ve sözleşmeniz başlamak için yeterli. Ev sahibinin talebi bir uyarlama davası şeklinde geldiyse, savunmanın farklı olacağını kira uyarlama dilekçesi sayfasında açıkladım.

Sık sorulan sorular