Kira Uyarlama Dilekçesi Yazdır: Olağanüstü Değişiklikte İlk Yazılar

Uyarlama, kira hukukunun en çok yanlış anlaşılan kavramlarından biri. Bana gelenlerin çoğu aslında bir tespit davası arıyor, bir kısmı ise uyarlamanın her kira artışına itiraz için kullanılabileceğini düşünüyor. Oysa uyarlama istisnai bir yoldur ve hakkınızı koruyan en önemli adım, dava açılmadan çok önce, ödemeyi yaparken atılır.

Tespit mi, uyarlama mı?

İkisi de kiranın mahkemece yeniden belirlenmesi sonucunu doğurabilir ama dayanakları tamamen farklıdır:

Durumunuz yenilenen bir kira döneminde bedelin belirlenmesiyse uyarlamaya değil tespite bakın; kiracı tarafının savunmasını kira tespit dilekçesi sayfasında anlattım. Ev sahibinin TÜFE tavanını aşan bir artış talebiyle karşılaştıysanız, bu bir uyarlama konusu değil, doğrudan kira artışına itiraz konusudur.

Uyarlamanın dört unsuru

TBK m.138'e göre hâkimden uyarlama isteyebilmeniz için şu unsurların bir arada bulunması gerekir. Dilekçenizin her paragrafı bu unsurlardan birine hizmet etmeli:

1. Öngörülemezlik: Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı. Olağan enflasyon ya da bilinen bir kur dalgalanması genellikle bu kapsamda görülmez.
2. Sizden kaynaklanmama: Değişiklik uyarlama isteyen taraftan kaynaklanmamalı. İşletmenizi kendi tercihinizle küçültmeniz bir olağanüstü durum değildir.
3. Aşırı bozulma: Sözleşme kurulduğu andaki durum, uyarlama isteyen aleyhine, ifanın istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde değişmiş olmalı. Sadece "kiram yükseldi" demek yetmez; dengenin ne kadar bozulduğu rakamla gösterilmeli.
4. İfa etmemiş ya da ihtirazi kayıtla ifa etmiş olma: Borcunuzu henüz ifa etmemiş olmalısınız ya da ifa ederken bu ifadan doğan haklarınızı saklı tuttuğunuzu bildirmiş olmalısınız.

Uyarlama mümkün değilse kanun, sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkı da tanır. Yani kira sözleşmesini bitirmek de bir seçenektir; ancak bu ağır bir sonuçtur. Sözleşmeyi sona erdirmenin diğer yollarını kira sözleşmesi iptal dilekçesi sayfasında karşılaştırdım.

Yazıdan önce dosyanızı kurun: Üç karşılaştırma

Uyarlama talebinde hâkimin kafasındaki soru şudur: "Sözleşme imzalandığı gün taraflar neyi göze almıştı, bugün nereye gelindi?" Bu soruya cevap verebilmek için yazıyı göndermeden önce şu üç karşılaştırmayı kendi dosyanızda hazır edin:

• İmza günü ile bugün: Sözleşme tarihindeki kira bedeli ve varsa döviz kuru; bugünkü bedel ve kur. Rakamları aynı tabloda, kaynaklarını belirterek gösterin.
• Kira ile kiralananın kullanım değeri: Kiracıysanız kiranın işletme gelirinize oranının nasıl değiştiği; ev sahibiyseniz aldığınız bedelin bölgedeki benzer taşınmazlarla arasındaki farkın nasıl açıldığı.
• Beklenen ile beklenmeyen: Sözleşme yapılırken taraflarca bilinen riskler (olağan enflasyon, mevsimsel dalgalanma) ile sonradan ortaya çıkan olağanüstü gelişme arasındaki farkı tek paragrafta yazın.

Bu hazırlığı yapmadan yazılan ihtarname genellikle bir şikâyet mektubuna dönüşür. Hazırlığı yaptığınızda ise aynı rakamlar önce arabulucunun, sonra bilirkişinin önüne gidecek ve her aşamada aynı hikâyeyi anlatmış olacaksınız. Sözleşmenizde döviz, endeks ya da artış maddesi varsa, o maddenin tam metnini de dosyaya koyun; çünkü tarafların neyi öngördüğü sorusunun ilk cevabı oradadır.

Kira uyarlama dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• Süre: Kanunda uyarlama talebi için belirli bir dava açma süresi yoktur. Ama bu, beklemenin zararsız olduğu anlamına gelmez: Ne kadar uzun süre itirazsız öderseniz, olağanüstü durumu kabullendiğiniz izlenimi o kadar güçlenir.
• İhtirazi kaydı her ödemede tekrarlayın: Bir kez noterden yazı göndermek iyi bir başlangıçtır. Ardından her banka havalesinin açıklamasına "ihtirazi kayıtla ödenmiştir" ibaresini ekleyin.
• Rakamla anlatın: Sözleşme tarihindeki kira, kur ya da gelir ile bugünkü durumu yan yana koyun. Bilirkişi bu karşılaştırmayı yapacak; siz baştan yaparsanız iddianız ciddiye alınır.
• Ödemeyi kesmeyin: Uyarlama talep etmeniz, mevcut kirayı ödememe hakkı vermez. Ödenmeyen kira için ev sahibi ihtarlı takip başlatabilir; bu durumda kiracının yapabileceklerini kira borcu dilekçesi sayfasında anlattım.
• Ekler: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, kur veya fiyat değişimini gösteren resmî veriler, varsa işletmenizi etkileyen resmî karar ya da belgeler.

İki örnek: İhtirazi kayıt yazısı ve arabuluculuk başvurusu

Birinci örnek, kirası yabancı para ile belirlenmiş bir işyerinin kiracısının, sözleşmenin ilk 5 yılı içinde ev sahibine göndereceği yazıdır. Amaç hem haklarını saklı tutmak hem de karşı tarafı masaya davet etmektir.

Bu örnekte şuna dikkat edin: "Kur yükseldi" demekle yetinmedim, olağanüstü gelişmenin ne olduğunu tanımlayacak bir boşluk bıraktım. Bu kısmı somut olarak doldurmazsanız yazının değeri düşer. Görüşme için verdiğiniz süre kanuni bir süre değil, sizin teklifinizdir; makul bir süre seçin.

İkinci örnek ters taraftan: Ev sahibi, uzun süreli ve sabit bedelli bir sözleşmede bedelin olağanüstü bir değişiklikle anlamını yitirdiğini düşünüyor. Dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak zorunlu olduğundan, ilk resmî adım bu başvurudur.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Arabuluculuk başvurusu kısa tutulur; ayrıntılı hesap davaya kalır. Ancak "öngörülemezlik" ve "benden kaynaklanmama" unsurlarını baştan yazdım, çünkü arabulucuya söylediğiniz sebeple davada ileri süreceğiniz sebep aynı olmalı. Dürüst olmak gerekirse, bir yıl veya daha uzun sözleşmelerde de TÜFE tavanının uygulandığı bir düzende ev sahibinin uyarlama talebi istisnai kalır; mahkemenin bu tür talepleri dar yorumlamasına hazırlıklı olun.

Nereye gönderilir, sonra ne olur?

İhtirazi kayıt yazısı karşı tarafa gönderilir; bir kuruma verilmez. Noterden ihtarname olarak göndermenizi tavsiye ederim, çünkü tebliğ tarihi ileride kanıt olacak. İadeli taahhütlü posta da kullanılabilir ama içerik ispatı zayıftır.

Arabuluculuk başvurusu, kiralananın bulunduğu yerdeki yetkili mahkemenin bağlı olduğu adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır; büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk yazı işleri müdürlüğüne. Kanundaki azami arabuluculuk süresi 3 haftadır, zorunlu hâllerde 1 hafta uzayabilir. Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur. Anlaşma çıkarsa ücret kira uyuşmazlıkları tarifesine göre belirlenir ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir; anlaşma çıkmazsa ilk 2 saatin ücretini Adalet Bakanlığı karşılar.

Uzlaşma olmazsa dava kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinin nasıl kurulacağını kira uyarlama dava dilekçesi sayfasında, genel dava dilekçesi bölümlerini ise dava dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz. Karşı tarafın ihtarnamenize cevap vermesi için kanunda bir süre yoktur; sessiz kalması da sizin açınızdan arabuluculuğa geçmek için yeterli bir işarettir.

Bu yazıları kim hazırlar, kimden destek alırsınız?

Uyarlama talebini sözleşmenin tarafı yapar: kiracı ya da kiraya veren. Taraf şirketse yetkilisi, vefat hâlinde mirasçıları, kısıtlılık hâlinde vasisi imzalar. Birden fazla kiraya veren varsa birlikte hareket etmeleri gerekir.

Kendiniz yazabilir misiniz?

İhtirazi kayıt yazısını kendiniz yazabilirsiniz; önemli olan zamanında gönderilmesi ve her ödemede tekrar edilmesidir. Arabuluculuk başvurusu da basit bir formdur. Asıl zorluk, olağanüstü değişikliğin ve dengedeki bozulmanın nasıl anlatılacağındadır. Uyarlama davaları ispatı zor, bilirkişi hesabına dayanan davalardır; dava aşamasında bir avukatla çalışmanızı tavsiye ederim. Arzuhalci ya da dilekçe hizmeti metni yazar, sizi mahkemede temsil etmez. Arabuluculuk bürosu başvurunuzu kayda alır ama talebinizi sizin yerinize kurgulamaz.

Bizler önce gerçekten bir uyarlama durumunuz olup olmadığını konuşuyoruz; çoğu zaman sorunun bir tespit ya da artış itirazı olduğu ortaya çıkıyor. Uyarlama yoluna girilecekse ihtirazi kayıt yazısını ve arabuluculuk başvurunuzu size özel hazırlıyoruz. Dilekçe yazdır bölümümüzden bize ulaşabilir ya da 0551 837 30 04 numarasından arayabilirsiniz. Ön görüşme ücretsizdir.

Görüşmeye gelirken sözleşmenizi, son altı ayın ödeme dekontlarını ve değişikliği gösteren belgeleri hazır tutmanız işimizi çok hızlandırır. Bu belgelere bakmadan "uyarlama davası açılır" ya da "açılmaz" demiyoruz.

Durumunuz belirsizse, yazı göndermeden önce dilekçe yazdırma danışmanlığı almanızı öneririm; yanlış dayanakla gönderilen bir ihtarname, ileride açacağınız davada aleyhinize okunabilir.

Sık sorulan sorular