Kira Uyarlama Dava Dilekçesi Yazdır: Aşırı İfa Güçlüğünü Mahkemede Anlatmak

Uyarlama davası, hâkimden sözleşmeye müdahale etmesini istediğiniz nadir davalardan biridir. Hukuk düzeni kural olarak "imzaladığınız sözleşmeye uyarsınız" der; uyarlama bu kuralın istisnasıdır. Bu yüzden dava dilekçesinin görevi, hâkimi istisnanın şartlarının gerçekten oluştuğuna ikna etmektir. Duygusal bir anlatım değil, tarihlerle ve rakamlarla kurulmuş bir hikâye gerekir.

Dava açmadan önce elinizde olması gerekenler

Uyarlama davası, hazırlığı dava öncesinde yapılmış bir davadır. Dilekçeyi yazmaya başlamadan önce şunların hazır olduğunu kontrol edin:

• Arabuluculuk son tutanağı: Kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır (HUAK m.18/B). Aslı ya da onaylı örneği dilekçeye eklenir; eksik bırakılırsa mahkeme 1 haftalık kesin süre verir, hiç başvurulmamışsa dava usulden reddedilir.
• İhtirazi kayıt kanıtları: Kiracıysanız, olağanüstü değişiklikten sonraki ödemeleri haklarınızı saklı tutarak yaptığınızı gösteren noter yazısı ve dekont açıklamaları.
• Karşılaştırma tablosu: Sözleşme tarihi ile bugün arasındaki farkı gösteren rakamlar ve bunların resmî kaynakları.
• Sözleşmenin tam metni: Özellikle para birimi, süre ve artış maddeleri.

Bu hazırlıkların nasıl yapılacağını, ihtirazi kayıt yazısı ve arabuluculuk başvurusu örnekleriyle birlikte kira uyarlama dilekçesi sayfasında anlattım. Bu sayfa doğrudan mahkemeye verilecek metne odaklanıyor.

Dört unsuru delille eşleştirin

TBK m.138'in aradığı unsurları dilekçede ayrı başlıklar altında, her birinin karşısına delilini koyarak anlatmak en anlaşılır yoldur:

Delillerinizi dava dilekçesiyle birlikte eksiksiz bildirin. Sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulanır ve sonradan delil eklemek her zaman mümkün olmaz. Delil listesinin nasıl yazılacağı için delil sunma dilekçesi sayfasına bakabilirsiniz.

Kira uyarlama dava dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• Talep sonucunda tarih ve tutar: "Kiranın hakkaniyete uygun hâle getirilmesine" demek yerine, uyarlamanın hangi tarihten itibaren ve aylık hangi bedel ya da oranla yapılmasını istediğinizi yazın. Kesin bir rakam veremiyorsanız "bilirkişi incelemesiyle belirlenecek bedele" ifadesini kullanın, ama tarihi mutlaka verin.
• Uyarlama olmazsa ne istiyorsunuz? TBK m.138, uyarlama mümkün değilse sürekli edimli sözleşmelerde fesih imkânı da tanır. Fesih talebini de dilekçeye ekleyip eklemeyeceğiniz stratejik bir karardır; kiracıysanız işyerinizi kaybetme sonucunu doğurabilir. Bu kararı bir hukukçuyla birlikte verin.
• Tespit davasıyla karıştırmayın: Dövizli kirada ilk 5 yıl içinde tespit yolu kapalıdır (TBK m.344/4) ve uyarlama bu kilidin dışında tutulmuştur. 5 yıl dolduysa çoğu durumda tespit davası daha kolay bir yoldur; tespit davasının özel durumlarını kira tespit dava dilekçesi sayfasında anlattım.
• Kirayı ödemeye devam edin: Dava açmanız mevcut kirayı ödeme borcunuzu ortadan kaldırmaz. Ödemeleri ihtirazi kayıtla sürdürün.
• Süre: Kanunda uyarlama davası için belirli bir dava açma süresi öngörülmemiştir. Ancak itirazsız geçen her ay, olağanüstü durumu kabullendiğiniz yönünde bir karine gibi okunabilir.

İki örnek: Kiracının indirim davası ve ev sahibinin artırım davası

Birinci örnek, ilk 5 yılı dolmamış dövizli bir işyeri kirasında, kur hareketinin olağanüstü boyuta ulaştığını ileri süren kiracının davasıdır.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Uyarlamanın başlangıç tarihi olarak ihtirazi kaydın bildirildiği tarihi seçmek, dördüncü unsurla tutarlılık sağlar. Bu tarihten önceki itirazsız dönemin geri istenmesi zayıf bir taleptir; ben talep sonucunu bu yüzden ileriye dönük kurdum. Fesih talebini bilinçli olarak eklemedim, çünkü örnekteki kiracı işyerinde kalmak istiyor.

İkinci örnek ters yönden: Uzun süreli bir sözleşmede kira bedeli tüm süre için sabit yazılmış ve sözleşmeden sonra ortaya çıkan olağanüstü bir değişiklik bu bedeli anlamsızlaştırmış.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Kiraya verenin bu davası istisnai bir yoldur. Yenilenen kira dönemlerinde TÜFE tavanı varken mahkeme, uyarlama talebini ancak gerçekten olağanüstü bir durumda kabul eder; kiracının bu tavana dayanacağını baştan hesaba katın. Talep sonucunda bilinçli olarak rakam yerine bilirkişi hesabına atıf yaptım; fazla yüksek bir rakam, aradaki kısım için yargılama giderlerini size yükleyebilir.

Nereye açılır, masrafı ve süresi ne olur?

Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; kira ilişkisinden doğan davalarda değer ne olursa olsun görevli mahkeme budur (HMK m.4/1-a). Dilekçeyi tevzi bürosuna davalı sayısının bir fazlası kadar nüsha ile teslim edebilir ya da e-imza veya mobil imzayla UYAP Vatandaş Portal üzerinden gönderebilirsiniz. 2026 yılı için hesaba katmanız gereken kalemler: sulh hukuk başvurma harcı 335,20 TL, dava değerine göre vezne tarafından hesaplanan peşin karar harcı, taraf sayısının 5 katı tebligat ücretine 530 TL eklenerek bulunan gider avansı, keşif istenirse 5.188 TL keşif harcı ve mahkemenin belirleyeceği bilirkişi avansı. Bu masrafları karşılayamıyorsanız adli yardım dilekçesi ile geçici muafiyet isteyebilirsiniz.

Dilekçe karşı tarafa tebliğ edilir; davalının cevap süresi 2 haftadır. Ardından bilirkişi incelemesi yapılır ve rapor size tebliğ edildiğinde itiraz için 2 haftanız olur. 2025 Adalet İstatistikleri'ne göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde sonuçlanıyor. Uyarlama davaları bilirkişi hesabına dayandığı için bu ortalamanın üzerinde sürmeye yatkındır ve bu dava türü için resmî bir hedef süre yayımlanmadı. Bu rakam yalnızca bir ortalamadır.

Karar tebliğ edildikten sonra 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir; 2026 yılı için istinaf başvurma harcı 2.002 TL. İstinaf dilekçesinin kurgusunu istinaf dilekçesi örneği sayfasında gösterdim. Karar kiraya veren lehine çıkar ve aradaki fark ödenmezse, bu fark bir kira alacağı olarak takip edilir; yolları kira alacağı dilekçesi sayfasında karşılaştırdım.

Davayı kim açar, dilekçeyi kime yazdırabilirsiniz?

Uyarlama davasını, dengenin aleyhine bozulduğunu ileri süren taraf açar: kiracı ya da kiraya veren. Kiracı şirketse dava şirket adına, yetkilinin imzasıyla açılır. Birden fazla kiraya veren varsa birlikte hareket etmeleri gerekir. Vefat hâlinde mirasçılar, kısıtlılıkta vasi davayı yürütür.

Bu davayı avukatsız açmalı mısınız?

Kanunen avukat zorunlu değil. Ama dürüst olmam gerekirse uyarlama davaları, kira davaları içinde ispatı en zor olanlardır: Olağanüstülük, aşırı bozulma ve ihtirazi kayıt tartışmaları bilirkişi raporu ve emsal hesaplarıyla iç içe geçer. Tutarın yüksek olduğu işyeri kiralarında davayı bir avukatla takip etmenizi kesinlikle tavsiye ederim. Arzuhalci ya da dilekçe hizmeti dava dilekçesini hazırlar; duruşmalara girmek ve temsil avukatlık mesleğinin işidir. Adliye ön bürosu masrafı hesaplar, dilekçeyi alır; içeriğe dair yönlendirme yapmaz.

Bizler sözleşmenizi, ihtirazi kayıt yazılarınızı, dekontlarınızı ve arabuluculuk tutanağınızı inceleyerek dava dilekçenizi size özel hazırlıyoruz; dört unsuru delillerle eşleştirip talep sonucunu tarihli ve ölçülü kuruyoruz. Belgelerinizle birlikte 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşabilir ya da ana sayfadaki dilekçe uzmanına yazdır bölümünü kullanabilirsiniz. Ön görüşme ücretsizdir; davanın sizin için gerçekten doğru yol olup olmadığını önce birlikte değerlendiririz.

Bazen görüşmenin sonunda uyarlama yerine tespit davasının ya da sadece bir anlaşma protokolünün daha akıllıca olduğu ortaya çıkıyor. Hangi yolu seçerseniz seçin, dilekçe yazdırmak için belgelerinizi tek seferde göndermeniz yeterli; eksik olanı biz söyleriz.

Sık sorulan sorular