Kira Sözleşmesi İptal Dilekçesi Yazdır: Sözleşmeyi Süresinden Önce Bitirmenin Yolları

"Kira sözleşmesini iptal ettirmek istiyorum" cümlesini telefonda neredeyse her hafta duyuyorum. Çoğu zaman arayan kişi sözleşmeyi mahkemeye götürüp yok saydırmak istemiyor; sadece süresi dolmadan evi bırakmak ya da kiracıyla yollarını ayırmak istiyor. Hangi yazıyı yazacağınız, sözleşmeyi neden ve kiminle birlikte bitirmek istediğinize bağlı.

"İptal" dediğiniz şey hangisi?

Kanun kira ilişkisi için "iptal" kelimesini pek kullanmaz. Sizin derdiniz aşağıdaki dört durumdan birine denk gelir ve her birinin yazısı farklıdır:

Süre sonunda çıkış bildirimini ayrıntılı olarak kira sözleşmesi fesih dilekçesi sayfasında anlattım. Bu sayfada süresinden önce bitirme hâllerine, yani protokole ve haklı sebeple fesih ihtarına odaklanıyorum.

En temiz yol: Karşılıklı sona erdirme protokolü

Kiracı iş değişikliği yüzünden şehirden ayrılıyor, ev sahibi de evi boş almak istiyor. İki taraf razıysa kanundaki bildirim süreleri ve tahliye sebepleri hiç devreye girmez; tarafların imzalayacağı tek bir protokol sözleşmeyi bitirir. Mahkemeye, icraya ya da arabulucuya gitmeye gerek kalmaz.

Ancak sözlü anlaşma burada da yetmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi bitiren beyanın yazılı olması gerekir (TBK m.348). Üstelik aylar sonra "o ayın kirasını ödemedin" ya da "boyayı yapmadın" tartışması çıktığında elinizdeki tek delil bu protokol olur.

Protokolde mutlaka bulunması gereken başlıklar şunlar:

1. Sona erme tarihi: Gün olarak yazılmalı. "Ay sonu" demek yerine tarihi açıkça verin.
2. Son kira ve yan giderler: Hangi aya kadar kira ödeneceği, aidat, su, elektrik, doğalgaz kapanış endekslerinin nasıl okunacağı.
3. Anahtar teslimi ve durum tespiti: Teslim günü birlikte bir tutanak tutulacağı, kiralananın hangi durumda bırakılacağı.
4. Güvencenin (depozitonun) iadesi: Hangi tarihte, hangi hesaba, hangi kesintiyle iade edileceği.
5. Karşılıklı ibra: Teslimden sonra tarafların birbirinden başka bir talepte bulunmayacağı ya da hangi kalemlerin saklı tutulduğu.

Güvence konusunda bir ayrıntıyı bilmenizi isterim. Para olarak verilen güvence kanuna göre vadeli bir hesaba yatırılmışsa, banka bu parayı iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan geri vermez. Kiraya veren sözleşmenin sona ermesinden sonraki 3 ay içinde dava ya da takip başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemiyle iadeyi yapmak zorundadır (TBK m.342). Protokole bu yüzden "taraflar güvencenin iadesine rıza gösterir" cümlesini eklemek işinizi çok kolaylaştırır. Güvence elden verilmişse ve geri ödenmiyorsa izlenecek yolu depozito iade dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Karşı taraf razı değilse: Haklı sebeple fesih ihtarı

Ev sahibi sözleşme süresi bitmeden kiracıyı çıkarmak istiyor ama kiracı razı değil. Bu noktada "sözleşmeyi iptal ediyorum" yazısı tek başına hiçbir sonuç doğurmaz. Kiraya veren, sözleşmeyi süresinden önce ancak kanunun saydığı haklı sebeplerden biri varsa ve kanunun öngördüğü ihtarı yaparsa bitirebilir.

• Kira ödenmiyorsa (TBK m.315): Kiraya veren yazılı olarak süre verir ve süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyerinde bu süre en az 30 gündür. Bu yol kendi başına geniş bir konu; ödenmeyen kira için icra yolunu kira borcu nedeniyle tahliye sayfasında anlattım.
• Kiracı kiralanana özen göstermiyor ya da komşulara saygısızlık ediyorsa (TBK m.316): Konut ve çatılı işyerinde kiracıya en az 30 gün süreli yazılı ihtar yapılır. Aykırılık bu süre içinde giderilmezse sözleşme feshedilebilir. Kiracı kiralanana kasten ağır zarar veriyorsa derhal fesih de mümkündür.

Kiracının da benzer bir hakkı vardır: Ev sahibi sözleşmeden doğan borcunu yerine getirmiyorsa kiracı önce yazılı olarak süre verip durumu kayda geçirmelidir. Kiracı tarafının yazacağı ihtarları kiracı ihtar dilekçesi sayfasında ayrıca ele alıyorum.

Kira sözleşmesi iptal dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Hangi yazıyı seçerseniz seçin, aşağıdaki noktalar sonucu doğrudan etkiler:

• Süre: Karşılıklı protokolde kanuni bir süre yoktur, tarafların belirlediği gün geçerlidir. Haklı sebeple fesihte ihtar süresi konut ve çatılı işyeri için en az 30 gündür. Süre, yazının karşı tarafa ulaştığı günü izleyen günden işler.
• Doğru muhatap: Yazı sözleşmede adı geçen tarafa gider. Ev el değiştirdiyse yeni malike, kiracılar birden fazlaysa hepsine ayrı ayrı gönderin.
• Aile konutu: Kiralanan ev aile konutuysa kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi bitiremez (TBK m.349). Protokolü iki eşe birden imzalatın.
• Somut olay: m.316 ihtarında "komşuları rahatsız ediyorsunuz" demek yetmez. Hangi tarihlerde ne olduğunu, varsa yönetim kararını, tutanağı ve şikâyetleri yazın.
• Ekler: Kira sözleşmesinin bir örneği, varsa teslim tutanağı, güvence dekontu, fotoğraflar ve komşu şikâyetleri.
• Sık yapılan hata: WhatsApp mesajıyla "sözleşmeyi iptal ettim" demek. Yazılılık şartı nedeniyle bu mesaj sözleşmeyi bitirmez.

Sözleşmeye yazılmış bazı maddeler zaten geçersizdir; örneğin kira ve yan gider dışında ek ödeme yükümlülüğü ya da gecikmede ceza koşulu (TBK m.346). Hangi maddelerin baştan hükümsüz olduğunu kira sözleşmesi dilekçesi sayfasında listeledim. Bu maddelere dayanarak "sözleşmeyi iptal ediyorum" demek yerine, ilgili maddenin uygulanmayacağını bildirmek daha doğru olur.

İki örnek: Sona erdirme protokolü ve 30 günlük ihtar

Birinci örnek, kiracı erken çıkmak istediğinde ve ev sahibi de buna razı olduğunda iki tarafın imzalayacağı protokoldür. Mahkemeye verilmez, taraflar arasında kalır.

Bu örnekte şuna dikkat edin: İbra maddesini tutanağa bağladım. Teslim günü bir hasar görülürse tutanağa yazılır ve o kalem saklı kalır; böylece kiracı her şeyi peşinen bırakmış olmaz, ev sahibi de hakkını kaybetmez. Eşin imza alanını aile konutu olmasa bile silmek yerine "uygulanmaz" diye kapatmanızı öneririm.

İkinci örnek, kiracının sürekli gürültü yaptığı, yönetimin defalarca tutanak tuttuğu bir dairede ev sahibinin göndereceği ihtardır. Noter aracılığıyla gönderilmesini tavsiye ederim.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Süreyi tam 30 gün yazdım ve iki somut tarihe dayandım. İhtardan sonra aykırılık sürerse bunu da yeni tutanaklarla kayda geçirin; çünkü fesihten sonra açılacak davada mahkeme, süre içinde düzelme olup olmadığına bakar. Komşu tarafının yapabileceği başvuruları komşu gürültü şikâyeti sayfasında anlattım.

Yazı nasıl ulaştırılır, karşı taraf direnirse ne olur?

Bu yazıların hiçbiri mahkemeye ya da bir kuruma verilmez; karşı tarafa ulaştırılır. Önemli olan, ulaştığı tarihi ileride ispat edebilmenizdir. Üç yol var:

• Noter: İhtarname noterden gönderilir, tebliğ tarihi resmî olarak kayda geçer. Fesih ihtarları için en güvenli yol budur.
• İadeli taahhütlü posta: Daha ucuzdur; zarfın içeriğini ispat etmek için yazının bir örneğini ve gönderi belgesini saklayın.
• Elden imza karşılığı: Protokol gibi iki tarafın birlikte imzaladığı belgelerde yeterlidir. Her iki tarafa birer aslı kalmalı.

Karşılıklı protokolde süreç imzayla biter. İhtar yolunda ise kanunda karşı tarafın size cevap vermesi için bir süre yoktur; belirleyici olan, verdiğiniz 30 günün sonunda aykırılığın sürüp sürmediğidir. Kiracı ihtara rağmen evi boşaltmazsa sözleşmeyi feshettiğinizi bildirip tahliye için dava yoluna gidersiniz.

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (HUAK m.18/B). Kanundaki azami arabuluculuk süresi 3 hafta, zorunlu hâllerde 1 hafta daha uzatılabiliyor. Anlaşma çıkmazsa dava kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. 2025 Adalet İstatistikleri'ne göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde sonuçlanıyor. Bu bir ortalamadır, garanti değildir; tebligat ve bilirkişi aşamaları süreyi uzatabilir. Mahkemeye verilecek metnin genel bölümlerini dava dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Bu yazıyı kim hazırlamalı, kimden destek alırsınız?

Protokolü sözleşmenin tarafları birlikte imzalar: kiraya veren, kiracı ve aile konutunda kiracının eşi. Taraflardan biri vefat etmişse mirasçıları, kısıtlıysa vasisi, şirketse yetkilisi imza atar. Fesih ihtarını kiraya veren ya da vekili gönderir. Ev birden fazla kişiye aitse paydaşların birlikte hareket etmesi gerekir.

Kendiniz mi yazmalısınız, avukat mı gerekir?

Karşılıklı anlaşmanın olduğu basit bir protokolü kendiniz de yazabilirsiniz; yukarıdaki örnek bunun için yeterli bir iskelet. Haklı sebeple fesih ihtarında ise metnin dili ve süre hesabı sonradan açılacak davanın temelini oluşturur. Burada bir arzuhalciden ya da dilekçe hizmetinden destek almak mantıklıdır. Kiracı evi boşaltmıyor ve iş davaya dönüyorsa, duruşma takibi ve temsil için avukatla çalışmanızı tavsiye ederim; arzuhalci dilekçeyi yazar, davayı takip etmez.

Belediyelerin ya da adliyelerin danışma birimleri hangi yere başvuracağınızı söyler ama sizin adınıza protokol ya da ihtar yazmaz. Noterler ise yazdığınız ihtarnameyi tebliğe çıkarır; içeriğini sizin yerinize kurgulamaz.

Bizler protokolü ve ihtarnameyi, sözleşmenizi ve yaşadığınız olayı dinledikten sonra size özel hazırlıyoruz. Önce gerçekten hangi yolun size uyduğunu konuşuruz; bazen "iptal" diye başlayan görüşme basit bir fesih bildirimiyle biter. Kısa bir mesajla dilekçe yazdırmak istiyorum demeniz yeterli, ya da doğrudan 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşın. Ön görüşme ücretsizdir.

Türkiye'nin her yerine online hizmet veriyoruz; belgeleri fotoğrafla göndermeniz yeterli. Büyükşehirlerde arayanların sık sorduğu bir soru var: Adliyeye gitmeden olur mu? Evet, olur; istanbul dilekçe yazdır diye bize ulaşan pek çok kişi yazıyı noterden gönderip süreci hiç adliyeye uğramadan tamamladı.

Sık sorulan sorular