Kiracı İhtar Dilekçesi Yazdır: Ev Sahibine Yazılı Cevap Vermenin Doğru Yolu

Ev sahibinden ihtarname geldiğinde kiracıların çoğu iki şeyden birini yapar: Ya panikleyip ev sahibini arar ya da zarfı bir kenara koyup bekler. İkisi de yazılı bir iz bırakmaz. Oysa kira ilişkisinde tartışma büyüdüğünde mahkeme telefon konuşmalarına değil, tarihli yazılara bakar. Kiracının ihtarı, bu yazılı izi kiracı tarafında da oluşturmanın yoludur.

Kiracı neden ihtar çeker? Üç tipik durum

İhtar çoğunlukla ev sahibinin aracı gibi bilinir. Ama kiracının da yazılı bildirimle korumak zorunda olduğu haklar vardır. Bize gelen kiracıların derdi genellikle şu üç başlıktan birine girer:

1. Haksız bir ihtara cevap: Ev sahibi "kira ödenmedi" diye süreli ihtar göndermiştir ama kiralar ödenmiştir ya da istenen tutar sözleşmeye uymaz.
2. Ödenen bir tutarın kiradan düşülmesi: Ev sahibinin apartman yönetimine olan borcunu kiracı ödemek zorunda kalmıştır ve bunu kiradan mahsup etmek ister.
3. Kanuna aykırı bir talebe itiraz: Gecikme cezası, "bundan sonraki kiraların hepsi peşin ödenecek" gibi ek talepler ya da yasal tavanı aşan bir artış.

Bu sayfada ilk iki duruma odaklanıyorum. Artış talebine itiraz ayrı bir hesap gerektirdiği için onu kira artışına itiraz dilekçesi sayfasında anlattım. Ev sahibinin kiracıya çekeceği ihtar türlerini merak ediyorsanız ev sahibi ihtar dilekçesi sayfası tam karşı taraftan yazıldı.

Sessiz kalmanın bedeli: Cevapsız ihtar neden tehlikelidir?

Ev sahibinin ödenmeyen kira için gönderdiği ihtar, kanunda tanımlı bir süre başlatır. Konut ve çatılı işyerlerinde bu süre en az 30 gündür ve bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Süre içinde ödeme yapılmazsa ev sahibi sözleşmeyi feshedip tahliye yoluna gidebilir.

Daha az bilinen tehlike şudur: Bir kira yılı içinde kira ödenmediği için iki yazılı haklı ihtar gerekmişse, ev sahibi bu yılın bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352/2). Kiralar gerçekten ödenmişken gelen bir ihtara cevap vermezseniz, dosyada "ihtar edildi, kiracı itiraz etmedi" görüntüsü oluşur. Yıllar sonra o ihtarın haklı olup olmadığını ispat etmek, bugün bir sayfalık cevap yazmaktan çok daha zordur.

Kiracı ihtar dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• Süre: Kiracının cevap ihtarnamesi için kanunda belirli bir süre yok. Ama pratikte ev sahibinin ihtarındaki süre dolmadan, yani konutta 30 gün içinde gönderilmesi gerekir. Kanuna aykırı bir talebe itiraz için de beklemek size hiçbir şey kazandırmaz.
• Her ödemeyi tarih ve tutarla sayın: "Kiralarımı düzenli ödüyorum" cümlesinin ispat değeri yoktur. Hangi ayın kirasını, hangi tarihte, hangi hesaba, hangi tutarda yatırdığınızı tek tek yazın ve dekontları ekleyin.
• Kanuna aykırı kalemleri adıyla gösterin: Kiracıya kira ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Gecikmede ceza koşulu ya da sonraki kiraların muaccel olacağı yönündeki anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). İhtarda böyle bir kalem varsa bunu ayrıca belirtin.
• Yeni bir anlaşmazlık yaratmayın: Cevap yazısında ev sahibiyle ilgili başka şikâyetlerinizi sıralamak, metnin asıl amacını gölgeler. Tek konu, tek talep.
• Eklenecek belgeler: Gelen ihtarnamenin örneği, kira sözleşmesi, ödeme dekontları; mahsup bildiriminde ayrıca yöneticiden alınan borç dökümü ve ödeme makbuzu.

İki örnek: Ödenmiş kiralar için cevap ve aidat mahsubu

İlk örneği, ev sahibinden "son üç ayın kirası ödenmedi" diye 30 günlük süreli ihtar alan ama kiraları ödemiş olan kiracı için hazırladım. Ev sahibi hesap numarasını değiştirmiş, kiracı da eski hesaba ödemeye devam etmiş; bu çok sık karşılaştığım bir tablodur.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Dördüncü maddedeki "haklı bir ihtar niteliği taşımamaktadır" cümlesini bilerek koydum. İleride iki haklı ihtara dayanan bir dava açılırsa, bu ihtarın neden sayılmaması gerektiğini o gün değil, bugün kayda geçirmiş olursunuz. Ödeme yaptığınız hesabın sözleşmedeki hesap olduğunu göstermek de sizi korur.

İkinci örnek farklı bir durumdur. Ev sahibi apartman aidatını ya da ortak gider payını ödememiş, yönetici de borcu kiracıdan istemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kiracı, bu giderlerden malikle birlikte sorumludur; ancak bu sorumluluk ödediği kira miktarıyla sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK m.22). Kiracı ödemeyi yaptıktan sonra bunu ev sahibine yazılı bildirmezse, eksik kira yatırdığı için kendisi temerrüde düşmüş görünebilir.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Bildirimi, eksik kirayı yatırdığınız günden önce göndermeye çalışın. Ödediğiniz tutar o ayın kirasını aşıyorsa mahsubu birden fazla aya yaymanız gerekir; bunu da maddeler hâlinde gösterin. Mahsup yalnız malikin borcu için geçerlidir. Sizin kullanımınızdan doğan bir gider varsa o zaten sizin borcunuzdur; itiraz edilecek bir aidat kalemi varsa aidat itiraz dilekçesi sayfasına bakın.

İhtar nasıl gönderilir, karşı tarafa ne zaman ulaşmış sayılır?

Kiracının ihtarı için en güvenli yol noterdir. Noter, metni ev sahibinin adresine tebliğ eder ve size tebliğ şerhli bir örnek verir. Bu örnek ileride hem icra hukuk mahkemesinde hem de sulh hukuk mahkemesinde delil olarak kullanılır. Kaç nüsha gerektiğini noter, muhatap sayısına göre size söyler; birden fazla ev sahibi varsa her birine ayrı tebliğ yapılmasını isteyin.

İadeli taahhütlü mektup da yazılı bildirimdir ama içeriği ispatlamakta zorlanırsınız; zarfın içinde ne olduğunu kanıtlamak size kalır. E-posta ve mesajlaşma uygulaması ise yalnızca destekleyici delildir. Sözleşmede ev sahibinin adresi değiştiyse güncel adresi tespit edin. Muhatap adreste bulunamaz veya tebellüğden kaçınırsa ihbarname kapıya yapıştırılır ve bu tarih tebliğ tarihi sayılır (Tebligat K. m.21).

İhtardan sonra ne olur?

İhtarnameye cevap vermek için ev sahibine kanunun öngördüğü bir süre yoktur; bir inceleme ya da karar süreci de işlemez. Sonrası ev sahibinin tutumuna bağlıdır. Hesap hatası anlaşılırsa konu kapanır. Ev sahibi ısrar ederse ya icra dairesinden ihtarlı ödeme emri gönderir ya da arabuluculuğa başvurur. Ödeme emri gelirse itiraz süreniz 7 gündür (İİK m.269); bu durumda kira borcu dilekçesi sayfasındaki adımlara geçmeniz gerekir. Arabuluculuk daveti gelirse elinizdeki ihtarname ve dekontlar sizin ilk savunma dosyanızdır.

Bu ihtarı kim gönderir, kime yazdırabilirsiniz?

İhtarı sözleşmede kiracı olarak görünen kişi gönderir. Birden fazla kiracı varsa birlikte imzalamaları en doğrusudur. Kiracı vefat etmişse mirasçılar, şirket kiracıysa yetkili temsilci gönderir. Aile konutunda eşin de ihtara imza atması zorunlu değildir; ama fesih söz konusuysa durum değişir, çünkü aile konutunda kiracı eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349).

Kendiniz mi yazmalısınız, destek mi almalısınız?

Bu ihtar, kiracının kendi başına yazabileceği metinlerdendir. Notere hazır ve doğru bir metinle gitmek, orada aceleyle eksik bir yazı imzalamanızın önüne geçer. Avukattan ihtarname hazırlatırsanız 2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre ihtarname düzenlemenin asgari ücreti 6.000 TL'dir. Bu tutar dava takibi içermez, yalnızca metindir.

Bizler kiracı ihtarnamesini, elinizdeki ihtarı ve ödeme kayıtlarını inceleyerek size özel hazırlıyoruz. Metni noterin kabul edeceği biçimde düzenliyor, ödemeleri tablo hâlinde yerleştiriyoruz. Dilekçe yazdırmak için belgelerinizi bize gönderebilir ya da 0551 837 30 04 numarasından bizi arayabilirsiniz. Durumunuzu dinleyip ihtarın gerçekten gerekli olup olmadığını birlikte değerlendiririz; ön görüşme ücretsizdir.

Avukat ne zaman şart olur? Ev sahibi tahliye davası açmışsa ya da icra takibine itiraz edip dava aşamasına geçilmişse, duruşma takibi avukatlık işidir. Davaya cevap yazılacaksa kiracının tahliye davasına cevabı sayfası sizin için hazırlandı. İhtar aşamasında ise metni doğru kurmak çoğu zaman yeterlidir.

Kendi metninizi hangi kurumda, hangi ofiste yazdıracağınızı düşünüyorsanız şunu bilin: Adliyelerin ön büroları noter ihtarnamesi hazırlamaz. Noter yazı işleri de sizin adınıza hukuki değerlendirme yapmaz. Dilekçe nerede yazdırılır sorusunun kısa cevabı, metnin içeriğini sizinle birlikte kuracak birine yazdırmaktır.

Sık sorulan sorular