Kira Tahliye Dilekçesi Yazdır: Önce Sebebi, Sonra Yolu Seçin

Kiracısını çıkarmak isteyen ev sahiplerinin büyük kısmı bana "tahliye dilekçesi" diye tek bir belge varmış gibi gelir. Oysa kanunda tahliyenin en az yedi ayrı sebebi var ve her birinin gittiği kapı, süresi ve ispat yükü farklı. Doğru sebebi seçmeden yazılan dilekçe, ne kadar güzel yazılmış olursa olsun reddedilir ya da süre kaçtığı için bir yıl beklemenize yol açar.

Tahliye sebepleri ve süreleri tek tabloda

Aşağıdaki tablo, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu'ndaki başlıca tahliye sebeplerini, nereye başvurulacağını ve ne kadar süreniz olduğunu gösteriyor. Kendi durumunuzu satır satır karşılaştırın:

Tablodaki "1 ay" sürelerinin neredeyse hepsi sözleşme süresinin bitimine bağlı. Bir yıllık sözleşmede bu, her kira yılının sonundaki dar bir pencere demek. Pencereyi kaçırırsanız sebep ortadan kalkmaz ama bir sonraki kira yılının sonunu beklemek zorunda kalırsınız.

İcra mı, dava mı? Seçimi belirleyen iki soru

Haritadaki yolları ikiye ayırabiliriz: icra dairesinden başlayan hızlı yollar ve arabuluculukla başlayıp sulh hukuk mahkemesinde biten dava yolu. Hangisine gideceğinizi iki soru belirler.

Birinci soru: Elinizde kiracının imzasını taşıyan bir belge var mı? Yazılı kira sözleşmesi, kiracının kendi eliyle verdiği tahliye taahhüdü ya da ödenmeyen kira için takip edilebilir bir alacak varsa icra yolu açılır. Kira borcunda izlenecek adımları kira borcu nedeniyle tahliye sayfasında ayrıntılı anlattım.

İkinci soru: Sebebiniz kiracının bir davranışından mı, sizin durumunuzdan mı doğuyor? İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malik olma gibi sebepler sizin durumunuzla ilgilidir ve mahkemede ispat edilmesi gerekir. Bunlar icra dairesinden yürümez; dava açılır. Dava dilekçesinin nasıl kurulacağını kira tahliye dava dilekçesi sayfasında örnekleriyle gösterdim. İhtiyaç sebebinin kendine özgü ispat sorunlarını ise ihtiyaç nedeniyle tahliye sayfasında ele alıyorum.

Kiracı tarafındaysanız ve size icra dairesinden tahliye emri geldiyse, süreniz çok kısa: İİK m.272 ve devamına göre yapılan tahliye takibine 7 gün içinde itiraz edersiniz. Bu itirazın nasıl yazılacağı kira itiraz dilekçesi sayfasında.

Kira tahliye dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Tahliye sürecinin hangi aşamasında olursanız olun, yazdığınız her belge şu soruların cevabını açıkça vermeli:

• Sözleşme süresi ne zaman bitiyor? Başlangıç tarihi ve süre yazılmadan 1 aylık pencerenin hesabı yapılamaz. Sözleşme yenilendiyse, kira yılının hangi gün başladığını esas alın.
• Sebep hangisi ve kanuni dayanağı ne? "Kiracıyı çıkarmak istiyorum" bir sebep değildir. Sebebi tablodaki satırlardan birine oturtun ve madde numarasını yazın.
• Muhatap doğru mu? Sözleşmede birden fazla kiracı varsa hepsine; kiracı vefat etmişse mirasçılarına yönelmelisiniz. Ev birden fazla kişiye aitse paydaşların birlikte hareket etmesi gerekir.
• Yazılılık ve tebliğ ispatı: Konut ve çatılı işyerlerinde bildirimler yazılı olmalıdır (TBK m.348). Noter tebliği ya da iadeli taahhütlü gönderi belgesi saklanmalı.
• Kanunu sözleşmeyle aşamazsınız: Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Sözleşmedeki "ev sahibi istediğinde boşaltılır" maddesi size tahliye hakkı vermez.

Sık gördüğüm bir hata, sözleşme kurulurken imzalatılan tarihsiz tahliye taahhüdüne güvenmek. Taahhüdün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir (TBK m.352/1). Sözleşmeyle aynı gün imzalanmış bir taahhüt mahkemede büyük olasılıkla işe yaramaz.

Dava öncesi iki kritik yazı: Yeni malik bildirimi ve süre uzatma bildirimi

Tahliye sürecinde mahkemeye gitmeden önce kiracıya gönderilen iki yazı vardır ki süresinde yapılmazlarsa haklarınızı kaybedersiniz. İkisi de kısa ama tarih açısından affetmeyen belgelerdir.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Kiracılı bir daireyi satın aldınız, tapuyu üzerinize aldınız ve daireye kendiniz veya yakınınız için ihtiyacınız var. Tapu tarihinden itibaren 1 ay içinde bu bildirimi kiracıya ulaştırmanız gerekir; bildirimden 6 ay sonra dava açabilirsiniz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: 1 aylık süre tapudaki edinme tarihinden başlar, bildirimin yazıldığı günden değil, kiracıya ulaştığı günle karşılaştırılır. Bu yüzden noter tebliğini süre bitimine bırakmayın. İhtiyacı da bildirimde kısaca somutlaştırdım; davada aynı ihtiyacı ispat edeceğiniz için iki metnin birbiriyle çelişmemesi gerekir. Satış aşamasındaki tapu işlemleri için tapu devri dilekçesi sayfasına bakabilirsiniz.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Tahliye sebebiniz var ama sözleşme süresinin bitimine çok az kaldı; arabuluculuk ve dava hazırlığına yetişemeyeceğinizi düşünüyorsunuz. Kanun size bir imkân tanıyor: Dava açma süresi içinde kiracıya davayı açacağınızı yazılı bildirirseniz, süre bir kira yılı uzar (TBK m.353).

Bu örnekte şuna dikkat edin: Bildirimin kendisi de 1 aylık dava açma süresi içinde kiracıya ulaşmalı. Süre dolduktan sonra gönderilen bu yazı hiçbir şeyi uzatmaz. Bildirimde sebebi açıkça yazdım; sonradan farklı bir sebeple dava açarsanız kiracı bu uzamadan yararlanamayacağınızı ileri sürebilir.

Nereye verilir, ne kadar sürer?

Yukarıdaki iki yazı mahkemeye değil, kiracıya gönderilir. En güvenli yol notere ihtarname olarak düzenletmek; tebliğ tarihi resmî olarak belgelenir. Dava aşamasında ise önce kiralananın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurursunuz. Kanundaki azami arabuluculuk süresi 3 haftadır, zorunlu hâllerde 1 hafta daha uzatılabilir. Anlaşma çıkmazsa dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; kira ilişkisinden doğan davalara değere bakılmaksızın sulh hukuk bakar (HMK m.4/1-a).

İcra yolunu seçtiyseniz takip icra dairesinde başlar; kiracı itiraz ederse itirazın kaldırılması ve tahliye için icra hukuk mahkemesine gidilir. Kiracı tarafının o aşamadaki itiraz yollarını ödeme emrine itiraz sayfasında da görebilirsiniz.

Süre konusunda resmî veriler şöyle: Adalet Bakanlığı'nın 2025 istatistiklerine göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde, icra hukuk mahkemelerinde 110 günde sonuçlanıyor. Tahliye davaları için ayrı bir resmî hedef süre kamuya açık değil. Bu rakamlar ortalamadır; tebligat gecikmeleri, tanık dinlenmesi ve keşif süreyi uzatır.

Bu dilekçeyi kim verir, kime yazdırabilirsiniz?

Tahliye yollarını kiraya veren kullanır. Kiraya veren ile malik farklı kişiler olabilir; sözleşmeyi kim imzaladıysa ilk muhatap odur. Ev el değiştirdiyse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Birden fazla malik varsa, bildirim ve dava için birlikte hareket etmeleri ya da çoğunluk kararıyla yetki vermeleri gerekir. Vefat hâlinde mirasçılar, kısıtlılıkta vasi, şirketlerde yetkili temsilci işlem yapar.

Arzuhalci mi, avukat mı?

Yeni malik bildirimi ya da süre uzatma bildirimi gibi tek sayfalık yazıları bir arzuhalciye ya da dilekçe hizmetine yazdırmak yeterlidir; önemli olan tarih hesabının doğru yapılmasıdır. İş tahliye davasına döndüğünde tablo değişir: İhtiyacın ispatı, tanıklar, kiracının savunmaları ve kararın infazı deneyim ister. Bu aşamada bir avukatla çalışmanızı tavsiye ederim; dava dilekçesini biz yazabiliriz ama duruşma takibi ve temsil avukatlık işidir. Adliyelerdeki ön bürolar ve noterler başvuru yeri konusunda yön gösterir, ancak sizin adınıza tahliye sebebini kurgulamaz.

Bizler önce durumunuzu dinliyor, tablodaki hangi sebebin size uyduğunu ve hangi tarihe kadar süreniz olduğunu birlikte netleştiriyoruz. Ardından gereken bildirimi ya da dava dilekçesini hazırlıyoruz. Dilekçe yazdır sayfamızdan bize yazabilir ya da 0551 837 30 04 numarasından arayabilirsiniz. Ön görüşme ücretsizdir.

Bize gelirken elinizin altında bulunması gerekenler: kira sözleşmesi, varsa önceki ihtarlar ve tebliğ belgeleri, tapu kaydı, kiracıya yapılan ödemelerin dökümü. Belgeleri hazırlamakta zorlanıyorsanız dilekçe nasıl yazdırılır diye ana sayfamızda adım adım anlattığımız akışı izleyebilirsiniz.

Sık sorulan sorular