Site Yönetimi Dilekçesi Yazdır: Yönetimi Kurmak, Atamak, Devralmak

Yeni teslim edilmiş bir sitede müteahhidin şirketi aylarca "geçici yönetim" olarak kalır. Eski bir sitede ise yönetici istifa eder, kimse görevi almak istemez ve aidatlar bir anda toplanamaz hâle gelir. İki durumda da sorun aynıdır: Sitede kanunun öngördüğü biçimde işleyen bir yönetim yoktur. Bu sayfa şikâyeti değil, yönetimin kurulmasını ve el değiştirmesini anlatıyor.

Sitede yönetici şart mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.34'e göre 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Siteler bu sayıyı neredeyse her zaman aşar. Yönetici, kat malikleri arasından ya da dışarıdan bir kişi olabileceği gibi 3 kişilik bir yönetim kurulu da olabilir. Profesyonel yönetim şirketleri bu son ihtimale dayanarak çalışır.

Yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici yeniden seçilebilir. Yönetici atanmamışsa, yöneticinin yapması gereken işlerden, yani bakım, sigorta, aidat toplama, borçlulara takip gibi işlerden kat malikleri birlikte sorumlu olur (KMK m.35). "Yönetici yok, kimse sorumlu değil" düşüncesi bu yüzden yanlıştır; sorumluluk herkese dağılır.

Yönetici seçilemiyorsa: Sulh mahkemesinden atama

Toplantı yapılır ama çoğunluk sağlanamaz, ya da kimse aday olmaz. Bu durumda kanun bir çıkış yolu gösterir: Kat malikleri anlaşamazsa, bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yöneticiyi atar (KMK m.34). Başvuru için malikin tek başına olması yeter; diğer maliklerin imzası gerekmez.

• Anlaşamadığınızı gösterin: Toplantı çağrısının bir örneği, toplantı tutanağı ya da karar defterindeki "yeter sayı sağlanamadı" kaydı dilekçenin temel ekidir.
• Aday önerin: Mahkeme dışarıdan bir kişiyi ya da bir yönetim şirketini atayabilir. Görevi kabul eden bir malik ya da şirket varsa adını ve kabul yazısını ekleyin.
• Aciliyeti anlatın: Ödenmeyen asansör bakımı, kesilme uyarısı gelen ortak elektrik gibi somut sonuçları bir iki cümleyle yazın.

Mahkemenin atadığı yönetici, 6 ay geçmeden kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep varsa mahkeme bu süre dolmadan değişikliğe izin verir (KMK m.34). Bu kural, atama kararının hemen ardından bir grubun yöneticiyi devirmesini engellemek içindir. Mahkemeye dilekçe vermenin genel biçimini sulh hukuk mahkemesi dilekçesi sayfasında anlattım.

Yeni yönetim göreve geldi: Defterler ve hesaplar nasıl istenir?

Yönetim değişikliklerinde en çok sorun çıkan an devir teslimdir. Eski yönetici karar defterini, işletme defterini, banka hesabının yetkisini ve sözleşmeleri teslim etmez; yeni yönetim de neyin borç neyin alacak olduğunu bilmeden işe başlar.

Kanun yönetime üç kayıt yükler. Kurul kararları, sayfaları 1'den başlayarak numaralanmış ve her sayfası noterce onaylanmış bir karar defterine yazılır (KMK m.32). Yönetici kararları, ihtarları ve giderleri bu deftere işler ve defteri her takvim yılı bittikten sonra 1 ay içinde notere kapattırır (KMK m.36). Denetçi de ayrı bir deftere kayıt tutar (KMK m.41). Yeni yönetimin eski yönetimden yazılı olarak isteyeceği belgeler bunlardır.

Eski yönetici hesap vermek zorunda mı?

Evet. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanda, planda bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerine hesap verir; maliklerin yarısı isterse bu zaman beklenmez (KMK m.39). Yönetici maliklere karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Görevi sona eren bir yöneticinin de kendi dönemine ait hesabı vermesi bu sorumluluğun doğal sonucudur. Yeni yönetimin belge istemesi, eski yöneticiyi suçlamak değil, bu hesabın görülmesini sağlamaktır; yazınızı da bu tonda kurun.

Site yönetimi dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Yönetici atanması için mahkemeye başvuruda kanunda bir süre yok; anlaşmazlığın sürdüğü her an başvurabilirsiniz. Ama atamanın yapıldığı ya da reddedildiği bir kurul kararına karşı iptal davası açacaksanız süre işler: karşı oy verenler için karar tarihinden itibaren 1 ay, toplantıya katılmayanlar için öğrenmeden itibaren 1 ay ve her hâlde 6 ay (KMK m.33).

• Sıfatınızı belgeleyin: Mahkemeye başvuran kişi kat maliki olmalıdır. Tapu kaydınızın bir örneğini ekleyin.
• Yönetim planına bakın: Sitelerde yönetim planı, yöneticinin nasıl seçileceğini ve kaç yıl görev yapacağını ayrıca düzenleyebilir. Planın örneğini tapu müdürlüğünden isteyebilirsiniz; bunun için tapu dilekçesi sayfasına bakın.
• Yetkiyi karara bağlayın: Yeni yönetim eski yönetimden belge isterken atama kararının bir örneğini ekler. Yetkisini göstermeyen bir istek kolayca geri çevrilir.
• Denetçiyi unutmayın: Denetçi ya da 3 kişilik denetim kurulu, maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Hesap denetimi planda başka bir zaman yoksa 3 ayda bir yapılır (KMK m.41).

Yönetimin adına kuruma yazılacak dilekçelerde imza yetkisi ve eklenecek karar meselesini ayrıca apartman yönetimi dilekçesi sayfasında anlattım; sitelerde de aynı kurallar geçerlidir.

Nereye verilir, ne kadar sürer?

Yönetici atanması talebi, sitenin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine verilir. Dilekçeyi adliyenin ön bürosuna elden verebilir ya da e-Devlet şifrenizle UYAP Vatandaş Portal üzerinden gönderebilirsiniz. Mahkeme başvuruda harç ve gider avansı ister; tutarı ön büroda öğrenebilirsiniz. Eski yönetimden belge istemek için yazılan dilekçe ise eski yöneticinin adresine iadeli taahhütlü posta ya da noter kanalıyla gönderilir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Ancak yönetici atanması bir çekişmeli dava olmaktan çok mahkemeden bir düzenleme istemektir; arabuluculuğun gerekip gerekmediğini başvurmadan önce mutlaka teyit edin. Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde sonuçlanıyor. Bu ortalama tüm dosya türlerini kapsar; mahkemenin iş yüküne göre sizin dosyanız daha hızlı ya da daha yavaş ilerleyebilir.

Site yönetimi dilekçe örnekleri

İki örnek hazırladım: Biri yönetici seçilemeyen sitede mahkemeden atama talebi, diğeri yeni yönetimin eski yöneticiden belge istemesi.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Sitenizde iki toplantı yapıldı, ikisinde de yönetici seçilemedi ve ortak giderler ödenmemeye başladı.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Yalnızca yönetici atanmasını istedim. Eski yöneticinin hesap vermesi ya da aidat borçluları gibi başka konuları bu dilekçeye eklemedim; her biri ayrı bir yoldur. Davalı kısmının nasıl yazılacağını başvuru öncesinde mahkeme ön bürosuna da sorabilirsiniz.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Yeni yönetim seçildi ama eski yönetici defterleri ve hesapları teslim etmiyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: On beş günlük süre kanundan değil, yazının kendisinden gelen makul bir süredir. Belgeleri tek tek saydım; "tüm evrak" gibi genel bir ifade, eksik teslimde tartışma çıkarır.

Kim başvurabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Mahkemeden yönetici atanmasını herhangi bir kat maliki tek başına isteyebilir. Eski yönetimden belge istemek ise yeni yönetimin işidir; yazıyı yönetici ya da yönetim kurulu adına yetkili kişi imzalar. Kiracılar bu iki başvuruyu yapamaz, ama yönetimsizlikten doğan sorunları ev sahiplerine yazılı olarak bildirebilir.

Kimden destek alırsınız?

Belge isteme yazısını yeni yönetim kendisi hazırlayabilir. Mahkemeye verilecek atama dilekçesi ise biçim olarak bir dava dilekçesidir; adliye ön bürosu size dilekçenin nasıl verileceğini söyler ama içeriği yazmaz. Eski yöneticiyle iş hesap ve tazminat davasına dönerse bir avukatla çalışmanız gerekir. Biz dilekçe metnini hazırlarız; dava takibi avukatlık işidir.

Bizler site yönetimi dilekçelerini sitenizin bağımsız bölüm sayısına, yönetim planına ve toplantı tutanaklarına bakarak hazırlıyoruz. Belgelerinizi gönderip online dilekçe yazdır yoluyla süreci uzaktan yürütebilirsiniz. Hangi başvurunun önce yapılacağını konuşmak için 0551 837 30 04 numarasını arayın; durumunuzu birlikte değerlendirelim, ön görüşme ücretsizdir.

Yönetim kurulduktan sonra sakinlerin yazacağı talep dilekçeleri ayrı bir konudur; onları site yönetimine dilekçe sayfasında ele aldım. Mevcut yöneticinin görevden alınmasını istiyorsanız yönetici şikâyet dilekçesi sayfası size uygun olabilir. Toplu yapılar için sunduğumuz dilekçe yazdırma hizmetleri Türkiye'nin her yerinden kullanılabilir.

Sık sorulan sorular