Yönetici Şikayet Dilekçesi Yazdır: Hesap İstemek ve Görevden Almak

Yöneticiden şikâyet eden biri genellikle uzun bir listeyle gelir: asansör aylardır bozuk, hesaplar gösterilmiyor, toplantı yapılmıyor, aidat artıyor. Liste uzadıkça dilekçe güçlenmez; aksine dağılır. Bu sayfada yöneticiye yöneltilen şikâyetleri kanunun ona yüklediği görevlere bağlamayı ve sonunda ne istediğinizi netleştirmeyi anlatıyorum.

Yöneticiden ne istiyorsunuz? Üç farklı sonuç

Yazmaya başlamadan önce kendinize şunu sorun: Yöneticinin bir işi yapmasını mı, hesap vermesini mi, yoksa görevden gitmesini mi istiyorum? Üçü ayrı yollardır ve ayrı dilekçelerle istenir.

Yöneticiyi belediyeye, valiliğe ya da CİMER'e şikâyet etmenin neden sonuç vermediğini ve basamakların genel sırasını apartman yönetimi şikâyet dilekçesi sayfasında anlattım. Burada yöneticinin kendi görevine ve kişisel sorumluluğuna odaklanıyorum.

Yöneticinin kanuni görevleri: Şikâyetinizi bu listeye bağlayın

KMK m.35 yöneticinin görevlerini sayar. "Yönetici işini yapmıyor" demek yerine hangi görevin yapılmadığını bu listeden seçip yazarsanız şikâyetiniz bir sitem olmaktan çıkar.

• Kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak.
• Ortak yerlerin bakımını ve onarımını yaptırmak; asansörün aylık bakımını ve yıllık kontrolünü yaptırmak.
• Binayı sigortalatmak.
• İşletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak, ortak giderleri tahsil etmek.
• Ödemeyenlere dava ve icra takibi açmak, gerektiğinde kanuni ipotek tescilini istemek.
• Yönetim adına bir banka hesabı açmak.
• Kurulu toplantıya çağırmak.

Bunlara iki kayıt yükümlülüğü eklenir: Yönetici kararları, ihtarları ve giderleri noter onaylı karar defterine işler ve defteri her takvim yılı bittikten sonra 1 ay içinde notere kapattırır (KMK m.36). Adı ve adresi de girişte asılı olmalıdır (KMK m.34).

Yöneticiden hesap istemek: Yarı yarıya çoğunluk

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanda, planda bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerine hesap verir. Kat maliklerinin yarısı isterse bu zaman beklenmeden de hesap istenebilir (KMK m.39). Bu, yöneticiden hesap istemenin en güçlü yoludur; çünkü bir kişinin isteği değil, kanunun tanıdığı bir çoğunluk hakkıdır.

Kanun "kat maliklerinin yarısı" der. Bunu toplamak için bir imza listesi hazırlayın; listede her malikin adı, bağımsız bölüm numarası ve imzası olsun. İmza toplarken kimseye yöneticiyi suçlayan bir metin imzalatmayın; listenin başlığı yalnızca "KMK m.39 uyarınca hesap verilmesi talebi" olsun. Kişiler bir suçlamayı değil, bir hakkı kullanmayı imzaladıklarında daha kolay katılır.

Hesap denetimi ayrıca denetçinin görevidir. Denetçi, planda başka bir zaman yoksa hesapları 3 ayda bir denetler ve raporunu her yılın ilk ayında kurula verir (KMK m.41). Binanızda bir denetçi varsa hesap talebinizin bir örneğini ona da gönderin.

Yöneticiyi görevden almak

Kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler ve haklı bir sebep varsa onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41). Yıllık toplantıyı beklemek zorunda değilsiniz. Önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı isteyebilir; çağrı en az 15 gün önce imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapılır ve sebebi yazılır (KMK m.29).

Bir istisna var ve çok kişi bunu atlıyor: Yönetici kat maliklerinin kararıyla değil, sulh mahkemesince atanmışsa, atamadan itibaren 6 ay geçmeden kurul onu değiştiremez. Haklı bir sebep varsa bu süre dolmadan değişiklik için mahkemeden izin istenir (KMK m.34). Mahkemenin atadığı yöneticiyi kurul kararıyla erkenden görevden almaya çalışırsanız kararın kendisi tartışma konusu olur. Yönetici atanmasının nasıl istendiğini site yönetimi dilekçesi sayfasında anlattım.

Yönetici şikayet dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Yöneticiye yazılı şikâyet ve hesap talebi için kanunda bir süre yok. Ancak yöneticiyi görevde tutan ya da şikâyetinizi reddeden bir kurul kararına karşı iptal davası açacaksanız süre işler: Toplantıda karşı oy verdiyseniz karar tarihinden itibaren 1 ay; toplantıya katılmadıysanız öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay (KMK m.33). Bu süre içinde önce arabulucuya başvurmanız gerekir; kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m.18/B).

• Kişiliğe değil göreve yazın: Yöneticinin karakteri hakkındaki yorumlar şikâyetinizi zayıflatır, hatta size karşı bir hakaret şikâyetine dönüşebilir.
• Belge isteyin, varsayımda bulunmayın: "Parayı cebine koydu" demeden önce banka hesap dökümünü ve gider belgelerini isteyin.
• Zararı ayrı tutun: Yönetici maliklere karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Onun ihmali yüzünden bir zarara uğradıysanız, örneğin sigorta yaptırılmadığı için hasarınız karşılanmadıysa, bu bir tazminat konusudur ve görevden alma talebiyle aynı dilekçede istenmez.
• Suç şüphesini ayırın: Paranın kişisel amaçla kullanıldığına dair belgeniz varsa bu bir suç duyurusu konusudur ve savcılığa yazılır.

Nereye verilir, ne kadar sürer?

Hesap talebi ve şikâyet yöneticiye iki nüsha verilir, birine teslim imzası alınır; yönetici almazsa iadeli taahhütlü posta ya da noter kullanılır. Görevden alma bir kurul kararıdır; toplantı çağrısını maliklerin üçte biri imzalar. Mahkemece atanmış yönetici için izin talebi ise binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine verilir; dilekçeyi adliye ön bürosuna elden ya da UYAP Vatandaş Portal üzerinden gönderebilirsiniz.

Yöneticinin size cevap vermesi için kanunda bir süre yok. Kurulun ne zaman toplanacağı olağanüstü toplantı çağrısına bağlıdır; çağrı ile toplantı arasında en az 15 gün olmalıdır. Arabuluculuk kanundaki azami süreyle 3 hafta, zorunlu hâlde 1 hafta uzatmayla tamamlanır. Mahkemeye gidilirse Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosya ortalama 120 günde sonuçlanıyor. Bu süreler bir garanti değildir; binanızın durumu ve mahkemenin iş yükü belirler.

Yönetici şikayet dilekçesi örnekleri

İki örnek hazırladım: Biri maliklerin yarısının birlikte hesap istemesi, diğeri mahkemece atanan yöneticinin 6 ay dolmadan değiştirilmesi için izin talebi.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Yönetici hesap göstermiyor, yılın ilk ayını beklemek istemiyorsunuz ve maliklerin en az yarısının imzasını topladınız.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Yöneticiyi suçlayan tek bir cümle yok; yalnızca kanundaki hak kullanılıyor. Dönemi tarihleriyle yazdım, çünkü "bütün hesaplar" talebi cevapsız kalmaya çok müsaittir. İmza listesindeki sayı yarıyı tutmuyorsa bu dilekçe tek kişinin talebi gibi değerlendirilir.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Yönetici mahkemece atandı, 6 ay henüz dolmadı ama görevini ciddi biçimde ihmal ediyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Mahkemeden yöneticiyi görevden almasını değil, kurulun değiştirmesine izin vermesini istedim; kanunun öngördüğü talep budur. Her haklı sebebi m.35'teki bir göreve bağladım. Atama kararının dosya numarasını yazmak, dilekçenin doğru dosyaya bağlanmasını kolaylaştırır.

Kimler şikâyet edebilir, kime yazdırabilirsiniz?

Yöneticiden hesap ve görev istemek kat maliklerinin hakkıdır; paylı dairede paydaşlardan biri de talepte bulunabilir. Kiracılar yöneticinin ihmalinden etkilenseler de kurulda oy kullanamaz; şikâyetlerini ev sahibine iletir. Denetçi de yöneticinin işlemlerini kurula bildirebilir.

Kimden destek alırsınız?

Yöneticiye yazılacak tek kişilik bir şikâyeti kendiniz yazabilirsiniz. İmza listeli hesap talebi ve mahkemeye verilecek izin dilekçesi daha dikkat ister; bir sayı ya da sıfat hatası talebi boşa çıkarabilir. Yöneticiye karşı tazminat ya da iptal davası açılacaksa bir avukatla ilerlemenizi öneririm. Biz dilekçe metnini hazırlarız; duruşmada sizi temsil etmek avukatlık işidir.

"Yöneticimiz hakkında dilekçe yazdırmak istiyorum" diyerek bize ulaşan malikler için metni binanın karar defterine, toplantı tutanaklarına ve elinizdeki belgelere bakarak hazırlıyoruz. Hangi yoldan başlamanız gerektiğini konuşmak için 0551 837 30 04 numarasını arayın; ön görüşme ücretsizdir.

Yöneticinin ihmali yüzünden bir zarara uğradıysanız tazminat dilekçesi sayfasındaki yolu izleyebilirsiniz. Paranın kötüye kullanıldığına dair belgeniz varsa konu suç duyurusu dilekçesi ile savcılığa taşınır.

Yönetici aidatı dayanaksız artırdıysa site aidatı itiraz dilekçesi sayfasına da bakın. Bir dilekçe yazdırma bürosu arıyorsanız bizimle Türkiye'nin her yerinden online çalışabilirsiniz.

Sık sorulan sorular