Ortak Alan İşgali Dilekçesi Yazdır: Ortak Yeri Kendine Ayıran Komşuya Karşı

Merdiven sahanlığına konan kilitli bir dolap, çatı arasına takılan asma kilit, bahçenin bir kısmını çeviren tel örgü... Ortak alan işgali çoğu zaman küçük başlar ve "nasılsa kimse itiraz etmiyor" diye kalıcı hâle gelir. Yıllar sonra itiraz eden kişi de "bu hep böyleydi" cevabını alır. Bu yüzden ilk tavsiyem şu: İşgali fark ettiğiniz gün, yazılı bir iz bırakmaya başlayın.

Önce işgalin türünü belirleyin: Eşya mı, kilit mi, yapı mı?

Ortak yer; bağımsız bölümlerin dışında kalan ve binanın bütün maliklerine ortaklaşa ait olan alanlardır: merdivenler, sahanlıklar, çatı ve çatı arası, sığınak, kazan dairesi, ortak bahçe, giriş holü. Bir malik bu alanı tek başına kullanırsa diğer maliklerin hakkını daraltmış olur. Ama her işgal aynı ağırlıkta değildir ve dilekçenin muhatabı işgalin türüne göre değişir.

Yapısal eklentilerde iki ayrı sorun vardır: Ortak yerin işgali kat malikleri arasındaki bir hukuk uyuşmazlığıdır; izinsiz inşaat ise belediyenin denetim alanına girer. İkisi birbirinin yerine geçmez. Belediyeye nasıl başvurulacağını kaçak yapı ihbarı sayfasında anlattım.

İşgali kanıtlamak: Tarih, fotoğraf ve yönetim planı

Ortak alan uyuşmazlıklarında en sık duyulan savunma "burayı yıllardır kullanıyorum, kimse bir şey demedi" cümlesidir. Bu savunmayı zayıflatmanın yolu, işgalin ne zaman başladığını ve sizin ne zaman itiraz ettiğinizi belgelemektir.

• Tarihli fotoğraf: Alanın işgalden önceki ve sonraki hâlini gösteren fotoğraflar. Eski fotoğrafınız yoksa komşulardan isteyin.
• Yönetim planı: Bazı yönetim planları belirli bir ortak yerin kullanımını bir daireye bırakır. Böyle bir hüküm varsa durum işgal değil, plana dayalı kullanımdır. Dilekçe yazmadan önce planı mutlaka okuyun.
• Karar defteri: Kat malikleri kurulu o alanın kullanımı hakkında bir karar almış mı? Karar varsa işgalcinin hareketi o karara aykırı mı, ona bakın.
• Tapu ve proje: Alanın gerçekten ortak yer mi, yoksa bir bağımsız bölümün eklentisi mi olduğu tapu kaydından ve onaylı projeden anlaşılır.

Ortak alan işgali dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Bu dilekçe için kanunda bir başvuru süresi yok; işgal devam ettiği sürece itiraz edebilirsiniz. Ama beklemek, "rıza gösterilmiş" görüntüsü yaratır ve kanıt toplamayı zorlaştırır. İhtar ve dilekçelerde şu noktalara dikkat edin:

• Alanı tarif edin: "Ortak alan" demek yetmez. "Çatı katındaki 2 numaralı dairenin karşısında bulunan çatı arası deposu" gibi kimsenin karıştıramayacağı bir tarif yazın.
• Ne istediğinizi tek cümleyle yazın: Eşyanın kaldırılması mı, kilidin sökülmesi mi, eklentinin yıkılıp eski hâline getirilmesi mi? Talep belirsiz olursa karşı taraf "zaten kullanıma açık" diyerek işi uzatır.
• Süre verin: İhtarda makul bir süre belirleyin, örneğin 15 gün. Bu süre kanundan gelmez; ama sonraki adımı ne zaman atacağınızı gösterir.
• Kiracı mı, malik mi? İşgali kiracı yapıyorsa ihtarı hem kiracıya hem dairenin malikine gönderin. Malik, kiracısının davranışından da haberdar edilmiş olur.
• Eklenecekler: Fotoğraflar, varsa yönetim planının ilgili maddesi, yönetime daha önce yazdığınız dilekçenin teslim alındı nüshası.

En sık gördüğüm hata, ortak alan şikâyetini yıllar içinde biriken başka şikâyetlerle aynı kâğıda yazmaktır. Gürültü, aidat ve ortak alanı tek dilekçede toplarsanız asıl talebiniz kaybolur. Gürültü gibi başka bir sorununuz varsa onu ayrı yazın; o yolu komşu rahatsızlığı şikâyeti sayfasında anlattım.

Yönetim, arabulucu, sulh hukuk: Hangi sırayla?

Yönetici, kurul kararlarını uygulamak ve ortak yerlerin bakım ve onarımını sağlamakla görevlidir (KMK m.35); bu yüzden ilk dilekçeyi yönetime vermek doğaldır. Yönetim harekete geçmezse ya da işgalci yöneticinin kendisiyse, işgal eden kişiye doğrudan ihtar gönderebilirsiniz. Yönetime talep dilekçesinin nasıl teslim edileceğini site yönetimine dilekçe sayfasında ayrıca ele aldım.

İhtar da sonuç vermezse Kat Mülkiyeti Kanunu m.33'teki hâkimin müdahalesi yolu açılır. Kanun, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen bir malik yüzünden zarar gören malikin sulh mahkemesinden müdahale isteyebileceğini, hâkimin ilgilileri dinleyip derhal karar vereceğini söyler. Karara uymayan kişiye aynı mahkemece idari para cezası verilir; kanun metninde bu ceza 250–2.000 TL olarak yazılıdır, her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir ve bugünkü tutarını mahkemeden teyit etmeniz gerekir. Kanun metnini mevzuat.gov.tr'deki Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinden okuyabilirsiniz.

Ancak doğrudan mahkemeye gidemezsiniz: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B). Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Anlaşma olmazsa son tutanağı dava dilekçenize ekleyerek taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurursunuz.

2026 yılı için masraf kalemleri

Bunlara gider avansı, tebligat ve gerekiyorsa bilirkişi ücreti eklenir. Ortak alan işgali davalarında mahkeme çoğu zaman yerinde keşif yapar; bu yüzden keşif harcını baştan hesaba katın.

Ceza yolu ne zaman gündeme gelir?

Türk Ceza Kanunu'nda "hakkı olmayan yere tecavüz" (m.154) ve "mala zarar verme" (m.151) suçları vardır ve ikisi de şikâyete bağlıdır. Ancak kat malikleri arasındaki ortak yer kullanımı çoğunlukla bir hukuk uyuşmazlığı olarak değerlendirilir. Ceza yolunu, ortak alana zarar verildiği ya da zorla el konulduğu açık durumlar için düşünün. Şikâyet süresi fiili ve faili öğrendiğiniz günden itibaren 6 aydır (TCK m.73).

Ne kadar sürer?

Yönetime ya da işgalciye yazdığınız ihtar için kanunda bir cevap süresi yoktur; süreyi siz belirlersiniz. Arabuluculukta süre kanunda yazılıdır: Arabulucu görevlendirildikten sonra 3 hafta, zorunlu hâlde 1 hafta uzatılarak en fazla 4 hafta. Mahkeme aşamasında Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 120 gündür. Keşif ve bilirkişi gereken dosyalarda bu süre uzayabilir; bu rakam bir ortalamadır, sizin dosyanız için verilmiş bir söz değildir.

Hâkimin müdahalesi talebinde kanun "derhal" kelimesini kullanır. Bu, mahkemenin işi bekletmeden ele alması gerektiğini anlatır; kesin bir gün sayısı vermez.

Ortak alan işgali dilekçe örnekleri

İki örnek hazırladım: Biri işgal eden komşuya doğrudan gönderilecek ihtar, diğeri arabuluculuktan sonuç çıkmadığında sulh hukuk mahkemesine verilecek dava dilekçesi.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Bir komşu çatı arasını, sığınağı ya da bodrum odasını kilitleyip kendi deposu yaptıysa ve yönetim konuyla ilgilenmiyorsa.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Bilerek suçlayıcı bir kelime kullanmadım; yalnızca neyin ne zamandan beri yapıldığını ve ne istediğimi yazdım. Yöneticiye "bilgi" notu eklemek, ileride yönetimin de durumdan haberdar edildiğini gösterir. İhtarı imza karşılığı elden ya da iadeli taahhütlü postayla gönderin.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Bir malik ortak bahçenin bir bölümünü çitle ya da duvarla ayırdı, ihtar ve arabuluculuk sonuç vermedi.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Alanın büyüklüğünü yaklaşık yazdım; kesin ölçüyü keşifte bilirkişi belirler. "Eski hâline getirme" talebini ayrıca yazmak önemli; yalnız "müdahalenin önlenmesi" yazarsanız çitin sökülmesi ayrı bir tartışma konusu olabilir. Arabuluculuk son tutanağının aslını dilekçeye eklemeyi unutmayın.

Kimler başvurabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Ortak yer bütün maliklerin olduğu için işgale karşı her kat maliki tek başına başvurabilir; diğer maliklerin imzasını beklemek zorunda değilsiniz. Yönetici de kurul kararlarını uygulamakla görevli olduğu için, işgal bir karara aykırıysa yönetim adına harekete geçebilir. Kiracılar ortak alanı kullanır ama malik değildir; kiracıysanız sorunu ev sahibinize yazılı bildirmeniz ve onun adına hareket etmesini istemeniz daha sağlıklı olur.

Kimden destek alırsınız?

İhtarı ve yönetime verilecek dilekçeyi kendiniz yazabilirsiniz. Arabuluculuk başvurusu için adliyedeki büro size form verir. Sulh hukuktaki dava ise keşif, bilirkişi ve tanık dinletmeyi içerebilir; yapısal bir eklentinin yıkılmasını istiyorsanız davayı bir avukatla yürütmenizi tavsiye ederim. Dilekçenin metnini biz hazırlarız, duruşma takibi ve temsil avukatlık işidir.

Bizler ortak alan dilekçenizi, işgalin türüne ve elinizdeki belgelere göre hazırlıyoruz: Önce ihtar mı, doğrudan arabuluculuk mu, buna birlikte karar veriyoruz. Fotoğrafları ve varsa yönetim planını göndermeniz yeterli. Ana sayfadan dilekçe yazdırmak için bilgilerinizi bırakabilir ya da 0551 837 30 04 numarasından arayabilirsiniz; durumu dinleyip doğru basamağı birlikte seçelim, ön görüşme ücretsizdir.

Ortak alanın kullanımı bir kurul kararıyla belirlendiyse ve siz o karara karşıysanız, iş işgal şikâyetinden çıkıp kararın iptaline döner; o yolu kat malikleri kurulu dilekçesi sayfasında anlattım. Dava dilekçesinin genel yapısını görmek isterseniz sulh hukuk mahkemesi dilekçesi sayfasına da bakabilirsiniz. Türkiye'nin her yerinden başvuru aldığımız dilekçe hazırlama hizmeti ile metniniz kişiye özel hazırlanır.

Sık sorulan sorular