Tapu İptal ve Tescil Dilekçesi Yazdır: Davanın Kurgusu ve 2026 Masraf Hesabı

Tapu iptal ve tescil davası, Türkiye'de en pahalı ve en uzun süren hukuk davalarından biridir. Bunu korkutmak için söylemiyorum; dava açmadan önce masrafı ve süreyi bilen kişi, yarı yolda bırakmak zorunda kalmaz. Bu sayfada önce dilekçenin iskeletini, sonra 2026 yılı rakamlarıyla masraf hesabını anlatacağım.

Neden "iptal" ve "tescil" birlikte istenir?

Bu davada mahkemeden iki şey istersiniz. Birincisi, bugünkü tapu kaydının yolsuz olduğu için iptal edilmesi. İkincisi, taşınmazın kimin adına yazılacağının belirlenmesi. İkisi birbirini tamamlar: Yalnız iptal kararı alırsanız kayıt boşta kalır ve tapu müdürlüğü kimin adına tescil yapacağını bilemez. Yalnız tescil isterseniz de mevcut kaydı ortadan kaldırmadan yeni bir kayıt açılamaz.

Tescilin kimin adına isteneceği davacıya göre değişir:

• Eski malik dava açıyorsa: Kendi adına tescil ister.
• Mirasçılar dava açıyorsa: Ya mirasbırakan adına, ya da mirasçılık belgesindeki payları oranında mirasçılar adına tescil isterler. Dava bütün mirasçılar tarafından açılmadıysa, talebi davacının kendi payıyla sınırlamak gerekebilir.
• Vasiyet ya da tenkis söz konusuysa: Tescil talebi, mahkemenin belirleyeceği oranla sınırlı olur. Saklı payın korunmasına dayanan davaları tenkis davası dilekçesi sayfasında anlattım.

İptal sebebini seçmek, yani "tapu neden yolsuz?" sorusunun cevabı, dilekçenin en önemli kısmıdır. Sebeplerin karşılaştırmasını ve davalının savunmasını tapu iptal davası dilekçesi sayfasında ayrıca anlattım.

2026 yılında bu dava kaça mal olur?

Tapu iptal ve tescil davası değer üzerinden harçlandırılır. Bu yüzden dilekçeye taşınmazın değerini yazmanız gerekir. Aşağıdaki kalemler 2026 yılı resmî tarifelerinden alınmıştır:

Örneğin değeri 2.000.000 TL olan bir taşınmaz için, tek davalıya karşı dava açtığınızı düşünelim. Nispi harç 2.000.000 × 68,31 / 1000 = 136.620 TL eder; bunun dörtte biri olan 34.155 TL dava açılırken peşin ödenir. Buna 732 TL başvurma harcını ekleyin. Gider avansı, 1 Ekim 2026'dan itibaren geçerli 300 TL'lik tebligat ücretiyle 2 × 5 × 300 + 530 = 3.530 TL olur. Dava açılış günü yaklaşık 38.400 TL'lik bir masraf ortaya çıkar; keşif, bilirkişi ve tedbir masrafları dava ilerledikçe eklenir.

Davayı kaybederseniz hesaba ne eklenir?

Masraf hesabını yalnız kendi harçlarınızla yapmayın. Davayı kaybeden taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve karşı taraf avukatla temsil edildiyse vekâlet ücretini de öder. Değeri belli davalarda vekâlet ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin üçüncü kısmına göre dava değeri üzerinden hesaplanır; yürürlükteki tarifede ilk 600.000 TL için oran yüzde 16, sonraki 600.000 TL için yüzde 15'tir. Değeri yüksek bir taşınmazda bu kalem, peşin harcın birkaç katına çıkabilir.

Bunu dava açmaktan vazgeçmeniz için değil, delilleriniz zayıfsa önce onları güçlendirmeniz için söylüyorum. Elinizde yalnız bir şüphe varsa, dava açmadan önce tapu müdürlüğünden resmî senedi, hastaneden kayıtları ya da bankadan dökümleri isteyip dosyanızı gözden geçirin.

Bu tutarları karşılayamıyorsanız Hukuk Muhakemeleri Kanunu adli yardım imkânı tanır: Kendinizin ve ailenizin geçimini önemli ölçüde zorlaştırmadan masrafları ödeyemiyorsanız ve talebiniz açıkça dayanaktan yoksun değilse, harç ve giderlerden geçici muafiyet isteyebilirsiniz (HMK m.334). Nasıl isteneceğini adli yardım dilekçesi sayfasında anlattım.

Tapu iptal ve tescil dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• Dava değerini gerçekçi yazın: Değeri düşük gösterip harçtan tasarruf etmek isteyenler olur. Mahkeme keşif ve bilirkişiyle gerçek değeri belirlediğinde harç tamamlatılır; ilk günden doğru değer yazmak hem süre hem tartışma kazandırır.
• Taşınmazı ve kaydı ayrıntılı tanımlayın: Ada, parsel, bağımsız bölüm, mevcut malik ve yolsuz olduğunu söylediğiniz işlemin tarihi ile yevmiye numarası.
• Tedbiri ilk dilekçede isteyin: Dava sürerken davalı taşınmazı üçüncü bir kişiye satarsa, o kişi iyiniyetliyse işiniz çok zorlaşır.
• Mirasçıların tamamını düşünün: Mirasçılar adına tescil istiyorsanız diğer mirasçıların davaya katılımı ya da onayı meselesini baştan planlayın.

Süre: Tapu iptal ve tescil davaları için tek bir genel süre yoktur; süre dayandığınız sebebe göre değişir. Miras kaynaklı sebeplerde tenkis ve vasiyetname iptali gibi kanunda belirli süreler vardır. Kendi sebebinizdeki süreyi dava açmadan önce netleştirin.

Nereye açılır, nasıl sunulur?

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu bölgede kadastro çalışması sürüyorsa ve kayıt henüz kesinleşmediyse dava kadastro mahkemesinin görev alanına girebilir; bu ayrımı kadastro mahkemesi dilekçesi sayfasında anlattım.

Dilekçe, davalı sayısının bir fazlası kadar nüsha hâlinde adliyedeki tevzi bürosuna verilir; harç ve gider avansı aynı gün yatırılır. e-imza ya da mobil imzanız varsa UYAP Vatandaş Portal üzerinden de dava açabilirsiniz. Harç eksik yatırılırsa mahkeme tamamlanması için süre verir; gider avansı eksikliğinde bu süre 2 haftalık kesin süredir (HMK m.120).

Dava ne kadar sürer, karar nasıl tapuya geçer?

Adalet İstatistikleri 2025'e göre tapu iptali ve tescil davalarında bir dosyanın ortalama görülme süresi 620 gündür. Bu ilk derece mahkemesindeki ortalamadır; istinaf ve temyiz bu sürenin dışındadır ve her dosya iş yüküne göre farklı ilerler. Dava açıldıktan sonra hangi aşamaların geldiğini ve dava sırasında hangi dilekçelerin gerektiğini tapu iptal ve tescil dava dilekçesi sayfasında adım adım anlattım.

Karara karşı istinaf süresi, kararın tebliğinden itibaren 2 haftadır (HMK m.345); 2026 yılı için istinaf başvurma harcı 2.002,00 TL'dir. Bu aşamanın dilekçesini istinaf dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz. Karar kesinleşince tapuya kendiliğinden işlenmez; kesinleşme şerhi ve müzekkere aşamasını tapu devri dilekçesi sayfasında anlattım.

Tapu iptal ve tescil dilekçe örnekleri

İlk örnek, mirasbırakanın ehliyetsizken yaptığı bir satışa karşı mirasçıların açtığı dava. İkincisi, zaten açılmış bir davada sonradan tedbir istemek için verilen kısa ara dilekçe.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Babanız ya da anneniz ağır bir hastalık döneminde, ne yaptığını bilmeyecek durumdayken taşınmazını birine sattı; şimdi vefat etti ve siz mirasçısınız.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Ehliyetsizlik davalarının kaderini satış tarihindeki tıbbi kayıtlar belirler. "Yaşlıydı, unutkandı" demek yetmez; satış gününe yakın tarihli hastane kayıtlarını dava açmadan önce toplayın. Mahkeme bu kayıtları çoğu zaman Adli Tıp'a gönderir.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Davayı tedbir istemeden açtınız ya da tedbir talebiniz o gün reddedildi; şimdi davalının taşınmazı satmak için ilana çıktığını öğrendiniz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Tedbir talebinde aciliyeti bir belgeyle gösterin; ilan, emlakçı yazışması ya da tapudaki yeni bir şerh işinizi görür. Mahkeme tedbir için teminat isteyebilir. Karar çıkınca harcını yatırıp müzekkerenin tapuya gittiğini mutlaka takip edin.

Kimler açabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Davayı, yolsuz kayıt yüzünden hakkı zedelenen kişi açar: eski malik, kısıtlıysa vasisi, vefat etmişse mirasçıları. Davalı, tapuda kayıtlı olan kişidir; taşınmaz el değiştirdiyse son malik de davaya katılır. Kendinize vekil olarak avukat tutabilir ya da davayı kendiniz açabilirsiniz; kanun avukatı zorunlu tutmaz.

Kimden destek alırsınız?

Kanun zorunlu tutmasa da tapu iptal ve tescil davasında avukatsız ilerlemenizi tavsiye etmem. Keşif, bilirkişi raporlarına itiraz ve tanık sorguları ciddi takip ister. Biz arzuhalci olarak dilekçe metnini hazırlarız; duruşmalarda sizi temsil etmek ve davayı takip etmek avukatlık işidir. Avukatınız varsa onunla birlikte çalışmaya da hazırız.

Bizler dava dilekçenizi, sizin tapu kaydınıza, satış belgelerine ve elinizdeki delillere bakarak hazırlıyoruz. Online dilekçe yazdır yoluyla belgelerinizi gönderdiğinizde, önce davanın hangi sebebe dayanacağını ve masrafın kabaca ne tutacağını birlikte konuşuyoruz. Bunun için 0551 837 30 04 numarasından bizi arayabilirsiniz; ön görüşme ücretsizdir.

Şehir dışındaysanız adliyeye gelmenize gerek yok. İnternetten dilekçe hazırlatıp e-imzanızla UYAP üzerinden ya da adliyede tevzi bürosuna kendiniz verebilirsiniz; dilekçenin nasıl sunulacağını teslimde ayrıca anlatıyoruz.

Sık sorulan sorular