Ortaklığın Giderilmesi Dava Dilekçesi Yazdır: Karar Çıktı, Şimdi Hangi Dilekçe?

Ortaklığın giderilmesi davasını kazanmak, aslında işin yarısıdır. Mahkeme "taşınmazın satılarak ortaklığın giderilmesine" dediğinde ortada hâlâ satılmamış bir taşınmaz, paylaşılmamış bir para ve kararı beğenmeyen paydaşlar vardır. Bize karar aşamasından sonra gelen soruların hepsi aynı yere çıkar: Bundan sonra ne yazacağım, nereye vereceğim? Dava açma aşamasını izale-i şuyu dilekçesi sayfasında ayrıntılı anlattım; bu sayfa kararın ertesi gününden başlıyor.

Karar elinize geçti: önce kesinleşme

Sulh hukuk mahkemesinin kararı size tebliğ edildiği gün yeni bir süre başlar. HMK m.345'e göre istinaf süresi ilamın usulen tebliğinden itibaren 2 haftadır. Bu süre içinde hiçbir paydaş istinafa başvurmazsa karar kesinleşir. Biri başvurursa dosya bölge adliye mahkemesine gider ve oradan çıkacak karar beklenir.

Taşınmazla ilgili bu tür kararlar kesinleşmeden satışa geçilmez. Bu yüzden karar çıktıktan sonra ilk iş, kendi tebliğ tarihinizi ve diğer paydaşların tebliğ tarihlerini takip etmektir. Paydaş sayısı fazlaysa ve birine tebligat yapılamamışsa, kesinleşme de o tebligat yapılana kadar gecikir.

İstinaf dilekçesi kararı veren sulh hukuk mahkemesine ya da başka bir yer mahkemesine verilebilir (HMK m.343). Harç ve giderler eksikse mahkeme 1 haftalık kesin süre verir; bu sürede tamamlanmazsa başvuru yapılmamış sayılabilir.

Karara itiraz etmeli misiniz?

İstinafa gitmek her zaman mantıklı değildir. Karar satışla verilmişse ve itirazınızın tek dayanağı "satılmasını istemiyorum" ise, istinaf satışı yalnızca geciktirir; masrafı ise sizin payınızdan çıkar. İstinafı gerçekten değerlendirmeniz gereken durumlar şunlardır:

• Aynen taksim mümkünken satış kararı verildiyse: Bilirkişi raporunda imar durumu yanlış değerlendirilmiş ya da hiç araştırılmamışsa.
• Paylar yanlış gösterildiyse: Kararda tapudaki paylardan farklı bir oran yazıyorsa ya da bir paydaş unutulduysa.
• Muhdesat dikkate alınmadıysa: Taşınmazdaki yapının size ait olduğu iddiası dosyada ileri sürüldüğü hâlde kararda hiç değerlendirilmediyse.
• Yargılama giderleri hatalı paylaştırıldıysa: Giderlerin paylar oranında değil, yalnızca davalılara yükletildiği durumlar.

İstinaf dilekçesinin genel yapısını istinaf dilekçesi sayfasında anlattım. Burada ortaklığın giderilmesine özgü bir örnek veriyorum.

Satış memurluğu: kıymet takdirinden ihaleye

Satış kararı kesinleştikten sonra paydaşlardan biri dosyayı satış memurluğuna götürür. Satış, İcra ve İflas Kanunu'ndaki taşınmaz satışına ilişkin kurallara göre yürür ve şu adımları izler:

1. Satış talebi: Paydaşlardan biri kesinleşmiş kararla satış memurluğuna başvurur ve satış avansını yatırır.
2. Kıymet takdiri: Bilirkişi taşınmazın değerini belirler ve rapor paydaşlara tebliğ edilir. Değer düşük belirlendiyse itiraz süresi kısadır ve tebliğ evrakında yazar; raporu aldığınız gün itiraz edip etmeyeceğinize karar verin. İtirazınızı, bölgedeki benzer taşınmazların satış ilanları ya da emlak değerleme raporu gibi somut verilerle destekleyin; "değer düşük" demek tek başına yetmez.
3. İhale: Satış elektronik ortamda ve fiziki olarak ilan edilir. Paydaşlar da ihaleye katılabilir.
4. Bedelin dağıtımı: İhale bedeli tahsil edildikten sonra masraflar ve harçlar düşülür, kalan para paylar oranında dağıtılır.

Satış memurluğunun bir işlemi kanuna aykırıysa, örneğin ilan size hiç tebliğ edilmediyse, bunun için icra mahkemesine şikâyet yoluna gidilir; şikâyetin genel kurgusunu icra işlemi şikâyet dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Karar sonrası dilekçe örnekleri

İki örnek hazırladım. Birincisi aynen taksim mümkünken satış kararı verildiğini ileri süren istinaf dilekçesi, ikincisi satış tamamlandıktan sonra payınıza düşen paranın hesabınıza ödenmesini isteyen kısa bir talep.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Mahkeme satış kararı verdi, ama taşınmazın imar durumu ve büyüklüğü aynen bölünmeye elverişli ve bilirkişi bunu hiç incelemedi.

Bu örnekte şuna dikkat edin: İkinci madde, dosyada rapora gerçekten itiraz ettiğiniz varsayımına dayanıyor. İlk derecede hiç söylemediğiniz bir şeyi istinafta ilk kez ileri sürmek kural olarak sonuç vermez. Dilekçe bölge adliye mahkemesine hitaben yazılır ama kararı veren mahkemeye verilir.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? İhale tamamlanmış, bedel satış memurluğunun hesabına yatmış ve payınıza düşen paranın banka hesabınıza gönderilmesini istiyorsanız.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Hesap sahibinin adı ile paydaşın adı aynı olmalıdır; başkasının hesabına ödeme istemek, ek belge ve vekâlet gerektirir. Paydaş vefat ettiyse para mirasçılara mirasçılık belgesiyle ödenir. Payınız üzerinde haciz varsa, payınıza düşen para önce o icra dosyasına aktarılabilir.

Masraflar paylardan nasıl kesilir?

2026 yılı için ortaklığın giderilmesinde satış yoluyla giderilen dosyalarda karar harcı satış bedeli üzerinden binde 11,38'dir; aynen taksimde oran binde 4,55'tir. Satış yoluyla giderilen dosyalarda bu harç çoğu zaman satış bedelinden kesilir ve paydaşlara kalan tutar üzerinden dağıtım yapılır. Satış masrafları, ilan giderleri ve kıymet takdiri ücreti de bedelden karşılanır.

Mahkeme yargılama giderlerini paylar oranında yüklediyse, dava sırasında masrafı tek başına ödeyen paydaş bu farkı dağıtım aşamasında talep edebilir. Masrafların dökümünü dava dosyasından isteyin ve dağıtım tablosunu dikkatle kontrol edin. Aynen taksim kararı verildiyse satış aşaması hiç olmaz; kesinleşmiş kararla tapu müdürlüğüne başvurulur. Kesinleşmiş bir kararın tapuya nasıl işletileceğini tapu devri dilekçesi sayfasında anlattım.

Aynen taksim kararı çıktıysa ya da payınızda haciz varsa

Aynen taksim kararında satış memurluğu devreye girmez. Karar kesinleştikten sonra mahkemeden kesinleşme şerhi alınır ve kararın tapuya işlenmesi için tapu müdürlüğüne başvurulur. Taşınmazın bölünmesi bir ifraz işlemi gerektiriyorsa, kadastro müdürlüğünün ölçü ve harita işlemleri de bu aşamada yapılır. Kararda her paydaşa düşen parselin krokisi ve yüzölçümü açıkça yazılmamışsa tapu müdürlüğü işlemi yapmakta zorlanır; bu durumda mahkemeden kararın açıklanmasını istemek gerekebilir.

Paydaşlardan birinin payı üzerinde haciz, ipotek ya da başka bir şerh varsa, satış bu yükleri ortadan kaldırmaz; bunlar dağıtım aşamasında dikkate alınır. Haciz koyan alacaklı, borçlu paydaşa düşecek paranın kendi icra dosyasına gönderilmesini ister ve satış memurluğu bu payı doğrudan o dosyaya aktarabilir. Kendi payınızda böyle bir kayıt varsa, borcu satıştan önce kapatmak ya da alacaklıyla anlaşmak, elinize geçecek tutarı netleştirir. Diğer paydaşların borçları ise sizin payınıza dokunmaz; ama dağıtım tablosu hazırlanırken gecikmeye yol açabilir.

Bu aşama ne kadar sürer?

Adalet İstatistikleri 2025'e göre sulh hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 120 gündür; ancak bu süre karara kadar olan kısmı ölçer, satış aşamasını kapsamaz. İstinafa gidilirse, aynı istatistiklere göre bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 371 gündür. Satış aşaması için yayımlanmış resmî bir ortalama yoktur; kıymet takdirine itiraz, tebligat sorunları ve ihalenin feshi talepleri bu süreyi uzatır. Bu rakamlar bir garanti değil, geçmiş yılın ortalamasıdır.

Satış memurluğuna verdiğiniz talepler için kanunda belirli bir cevap süresi yoktur; uygulamada talepler dosyanın sırasına göre işlenir. Talebiniz uzun süre işlem görmezse memurluğa yazılı olarak hatırlatma yapabilir, işlem sebepsiz sürüncemede bırakılıyorsa icra mahkemesine şikâyet yolunu düşünebilirsiniz.

Bu dilekçeleri kimler verebilir, kime yazdırabilirsiniz?

İstinafı, kararın aleyhine olduğunu düşünen her paydaş verebilir; davacı ya da davalı olmanız fark etmez. Satış talebini ve bedelin ödenmesi talebini de paydaşların her biri kendisi için verir. Paydaş dava sürerken vefat ettiyse mirasçıları onun yerine geçer. Karşı tarafta olduğunuz bir davada hangi dilekçeleri vermeniz gerektiğini davalı paydaşın dilekçeleri sayfasında anlattım.

Kimden destek alırsınız?

Payınıza düşen bedelin ödenmesi gibi kısa talepleri kendiniz yazabilirsiniz; satış memurluğu kalemi de hangi belgeleri eklemeniz gerektiğini söyler. İstinaf dilekçesi ise karar gerekçesini okuyup ona cevap veren teknik bir metindir. İhalenin feshi talebi para cezası riski taşıdığı için bunu avukata danışmadan vermenizi tavsiye etmem. Arzuhalci metni hazırlar; duruşmaya katılma ve takip avukatlık işidir.

Bizler istinaf dilekçenizi ve satış aşamasındaki taleplerinizi, karar ve tebligat belgelerinize bakarak hazırlıyoruz. "Dilekçe yazdırmak istiyorum ama hangi aşamada olduğumu bilmiyorum" diyorsanız 0551 837 30 04 numarasından arayın; dosyanızın durumunu birlikte netleştirelim, ön görüşme ücretsizdir.

İstinaf süresi gibi kısa bir süreyle karşı karşıyaysanız beklemeyin. Ana sayfadaki aynı gün dilekçe yazdır bölümünden talebinizi iletebilirsiniz; teslim zamanını sürenize ve dosyanın kapsamına göre sizinle birlikte planlarız.

Sık sorulan sorular