İhalenin Feshi Dilekçesi Yazdır: Kimin Hakkı Var, Ne Riski Var?

İcra dairesi evinizi, arsanızı ya da aracınızı satmış ve siz satışın usulüne uygun yapılmadığını düşünüyorsanız elinizdeki yol ihalenin feshidir. Bu yol hızlı işler, süresi kısadır ve 2025'in son günlerinde yapılan değişiklikle daha sert hâle gelmiştir. Yanlış kişi başvurursa ya da talep esastan reddedilirse cebinizden ciddi bir para cezası çıkabilir. O yüzden dilekçeye geçmeden önce "ben bu talebi yapabilir miyim, kaybedersem ne öderim" sorusunu cevaplamak gerekir.

Bu dilekçeyi kimler verebilir? Kanunun kapalı listesi

İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesi bu hakkı sınırlı bir gruba verir. Sayılanlar şunlardır:

• Satışı isteyen alacaklı,
• Borçlu (malı satılan kişi),
• Satılan malın resmî sicilinde, yani tapu ya da araç kaydında görünen ilgililer,
• O mal üzerinde ipotek, intifa gibi sınırlı ayni hakkı olanlar,
• İhaleye katılıp pey süren, yani teklif veren kişiler.

Bu listede olmayan biri fesih isterse ne olur? 7571 sayılı Kanun'la 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren ek cümleye göre bu talepler duruşma yapılmadan, dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Yani "komşum olarak ben de itiraz edeyim" demenin artık bir karşılığı yoktur; üstüne yetkisiz başvuru nedeniyle para cezası da gündeme gelir.

Bir şart daha var: Talepte bulunan kişinin yurt içinde bir adres göstermesi gerekir. Yurt dışında yaşayan borçlular bunu sık atlar. Dilekçenizde Türkiye'deki tebligat adresinizi açıkça yazın.

Saat ihale günü işlemeye başlar: 7 gün ve 1 yıllık tavan

Süre ihale tarihinden itibaren 7 gündür (İİK m.134/2). Dikkat edin, karar size tebliğ edildiği günden değil, ihalenin yapıldığı günden başlar. Pek çok borçlu satış yapıldıktan günler sonra haberdar olur ve o noktada sürenin yarısı gitmiş olur.

Kanun iki istisna tanır. Satış ilanı size hiç tebliğ edilmemişse ya da malın esaslı niteliklerinde bir hata veya ihalede bir fesat sonradan ortaya çıkmışsa 7 gün, bunu öğrendiğiniz tarihten başlar. Ancak bu uzatmanın da bir tavanı var: İhale kararının elektronik satış portalında ilanından itibaren 1 yıl geçtikten sonra hiçbir gerekçeyle fesih istenemez.

"Öğrenme tarihine" dayanıyorsanız, o tarihi dilekçede somut olarak yazmanız ve nasıl öğrendiğinizi anlatmanız gerekir. "Yeni öğrendim" demek yetmez. Örneğin e-Devlet'te dosyaya baktığınız gün, tapudan gelen bir yazının size ulaştığı gün gibi kontrol edilebilir bir olaya bağlayın.

Dilekçeyi UYAP Vatandaş Portal üzerinden e-imza ya da mobil imzayla gönderiyorsanız, elektronik işlemlerde süre o günün sonunda biter (HMK m.445/4). Adliyeye elden verecekseniz mesai saatini düşünerek son güne bırakmayın.

Hangi sebepler ihaleyi gerçekten bozar?

Mahkeme, ihalenin kanuna uygun yapılıp yapılmadığına bakar. Kanunun kendisinin saydığı üç başlık en güçlü dayanaklardır:

1. Satış ilanının tebliğ edilmemesi: Borçluya ya da sicil ilgilisine satış ilanı hiç ulaşmamış ya da usulsüz ulaşmışsa ihaleye hazırlanma, malı kendisi satma, borcu ödeme fırsatı elinden alınmış olur.
2. Esaslı niteliklerde hata: İlanda taşınmazın imar durumu, yüzölçümü, üzerindeki yapı gibi bir alıcının kararını değiştirecek bilgilerin yanlış yazılması.
3. İhalede fesat: Katılımcıların anlaşarak fiyatı düşük tutması, teklif vermek isteyenlerin engellenmesi gibi durumlar.

Bunların dışında satış sürecindeki usul hataları da ileri sürülebilir. Ama tavsiyem şu: Her aklınıza geleni dilekçeye yazmayın. Mahkeme sebeplerin her birine bakar, zayıf olanlar güçlü olanı da gölgeler. En sağlam iki ya da üç sebebe odaklanın ve her birini belgeye bağlayın.

Kimin ne ödeyeceği aynı değil: harç, teminat ve ceza tablosu

Bu sayfanın en önemli kısmı belki de burası. Borçlu ile ihaleye katılan bir yabancının aynı talebi yapmasının maliyeti çok farklıdır.

Borçlu, alacaklı, sicil ilgilileri ve sınırlı ayni hak sahipleri için: Talep icra mahkemesine yapılan bir şikâyet olarak görülür. 2026 yılı için icra mahkemesi başvurma harcı 335,20 TL'dir. Buna tebligat giderleri eklenir. Toplam tutarı UYAP Vatandaş Portal'daki harç hesaplama ekranından ya da adliye veznesinden teyit edin.

Pey süren katılımcılar için ise tablo ağırdır. Bu kişilerin talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir; 2026 tarifesinde oran binde 68,31'dir ve yarısı talep sırasında peşin ödenir. Ayrıca ihale bedelinin yüzde 5'i oranında teminat yatırılması şarttır (İİK m.134/3-4).

Örneğin 2.000.000 TL'ye satılmış bir taşınmazda ihaleye katılmış bir kişi fesih isterse:

Teminat ya da harç eksik yatırılırsa mahkeme 2 haftalık kesin süre verir; bu sürede tamamlanmazsa talep derhal reddedilir. Bu kural da 7571 sayılı Kanun'la gelmiştir.

İhalenin feshi dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Bu dilekçe kısa olabilir ama eksik olamaz. Mahkeme 20 gün içinde duruşma yapacağı için sonradan "şunu da ekleyeyim" deme fırsatınız azdır. Yazmadan önce şu listeyi kontrol edin:

• İhale tarihi ve dosya numarası başlıkta açıkça yazılı olsun; süre hesabı bu tarihe göre yapılır.
• Karşı taraf olarak hem alacaklıyı hem ihale alıcısını gösterin. Alıcıyı yazmamak en sık gördüğüm eksikliktir.
• Yurt içi adresinizi yazın; kanun bunu şart koşar.
• Öğrenme tarihine dayanıyorsanız o tarihi ve nasıl öğrendiğinizi gösteren belgeyi ekleyin.
• Pey süren katılımcıysanız harç ve yüzde 5 teminat dekontlarını dilekçeyle birlikte sunun.
• Belgeler: e-Devlet icra dosyası çıktısı, güncel tapu ya da araç kaydı, tebliğ eksikliği iddiasında yerleşim yeri belgesi ve adres geçmişi, esaslı hata iddiasında imar durumu belgesi veya fotoğraf.

İcra dosyasını önceden incelemek bu iş için şarttır. Tebligatın hangi adrese, kime, hangi tarihte yapıldığını görmeden "tebliğ edilmedi" diye yazmak hem zaman kaybı hem de para cezası riskidir. Dosyayı UYAP Vatandaş Portal'dan e-Devlet şifrenizle görebilirsiniz; işlemlerin listesi UYAP'ın hizmetler sayfasında yer alır.

Bir de sıra meselesi var. Malınıza haciz konulduğu ilk aşamada itirazınız varsa onu satışı beklemeden ileri sürmek daha akıllıcadır; haciz aşamasındaki adımları mal varlığı haczi sayfasında anlattım. Takibin en başında borca itiraz etme imkânınız varsa o hiç kaçırılmamalı; bunu da ödeme emrine itiraz sayfasında bulabilirsiniz.

Dilekçe nereye ve nasıl verilir?

İhalenin feshi talebi, satışı yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra hukuk mahkemesine verilir. İcra dairesine verilen dilekçe bu talebin yerine geçmez. Takip başka bir şehirde yürüyorsa bile mahkeme, o icra dairesinin bulunduğu yerin icra mahkemesidir.

Üç sunuş yolu vardır:

1. Elden: Adliyedeki tevzi bürosuna. Karşı taraf sayısı kadar nüsha artı bir nüsha da mahkeme için hazırlayın. Harcı aynı gün vezneye yatırın.
2. UYAP Vatandaş Portal: e-İmza ya da mobil imzanız varsa dilekçeyi UDF biçiminde gönderebilir, harcı da çevrim içi ödeyebilirsiniz. Elektronik işlemde süre gün sonunda biter.
3. Başka yer icra mahkemesi: Bulunduğunuz şehirdeki adliyeye vermeyi düşünüyorsanız, dilekçenin süresi içinde yetkili mahkemeye ulaşıp ulaşmayacağını önceden kalem ile teyit edin. 7 günlük süre bu tür gecikmeleri kaldırmaz.

Satış öncesinde, örneğin kıymet takdiri ya da satış ilanının içeriği hakkında şikâyetiniz varsa bunu ihaleyi beklemeden yapmak gerekir; icra satışının iptali dilekçesi sayfası bu aşamayı anlatır.

İhalenin feshi dilekçe örnekleri

Aşağıya iki örnek koydum. Birincisi en sık karşılaştığımız durum olan, satış ilanı kendisine ulaşmayan borçlu içindir. İkincisi ihaleye katılmış ama sürecin hileli yürütüldüğünü düşünen bir alıcı içindir. Hangisi size uyuyorsa onu temel alın; köşeli parantezli yerleri kendi dosyanıza göre doldurun.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Evinizin ya da arsanızın satıldığını sonradan öğrendiyseniz ve dosyada satış ilanının size usulüne uygun tebliğ edilmediğini görüyorsanız.

Bu örnekte şuna dikkat edin: 3. maddedeki öğrenme tarihi, dilekçenin can damarıdır. O tarihi gösteren bir belge yoksa, süre ihale tarihinden sayılır ve talebiniz süre aşımından reddedilebilir. Ayrıca bu örnekte tek bir sebep var; ikinci sebebi ancak elinizde belgesi varsa ekleyin.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? İhaleye teklif vererek katıldıysanız ve katılımcıların anlaşarak fiyatı düşük tuttuğunu gösteren somut bir delil elinizdeyse. Delil yoksa bu dilekçeyi vermenizi önermem; ceza riski çok yüksek.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Harç ve teminat dekontu dilekçeyle birlikte verilmezse mahkeme 2 haftalık kesin süre verir; o süre de kaçarsa talep reddedilir. Fesat aynı zamanda bir suç şüphesi taşıyorsa, icra mahkemesi başvurusundan ayrı olarak savcılığa suç duyurusu yapmayı da düşünebilirsiniz.

Mahkeme talebinizi ortalama kaç günde inceler?

İhalenin feshi, kanunun inceleme için açık bir süre koyduğu az sayıdaki işten biridir: İcra mahkemesi, talepten itibaren 20 gün içinde duruşma yapar (İİK m.134/5). Bu, kararın 20 günde çıkacağı anlamına gelmez; 20 gün ilk duruşmanın yapılması gereken azami süredir. Duruşmaya alacaklı ve ihale alıcısı da çağrılır.

Kararın ne zaman çıkacağına dair kanunda bir süre yok, ama iki yol göstergesi var. Duruşma yapılan icra mahkemesi işlerinde ertelemeler en fazla 30 gün olabilir (İİK m.18/3). Bilirkişi incelemesine gidilirse, basit yargılama usulüne tabi işlerde raporun süresi en fazla 2 aydır ve gerekçeyle 2 ay daha uzatılabilir (HMK m.274/1). Adalet İstatistikleri 2025'e göre icra hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 110 gündür; bu bir istatistik ortalamasıdır, sizin dosyanız için bir tahmin değildir.

Sonrasını şunlar belirler: tebligatın taraflara ne kadar sürede ulaştığı, mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesine gerek görüp görmediği, eksik harç ya da teminat için verilen 2 haftalık süre. Belgeye dayalı, tebliğ eksikliği gibi bir dosyada ilk duruşmada karar çıkabilir; bilirkişi raporu gereken dosyalarda rapora karşı itirazlar da süreye eklenir. Rapora nasıl itiraz edileceğini bilirkişi raporuna itiraz sayfasında anlattım.

Mahkeme ihalenin feshine karar verirse satış ortadan kalkar ve icra dairesi satışı yeniden yapar. Talep reddedilirse kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir (İİK m.363/1); ret kararında para cezası da varsa onu istinaf dilekçesinde ayrıca ele almanız gerekir. Alıcı olarak sürecin başka yönlerine itiraz etmek istiyorsanız icra ihale itiraz dilekçesi sayfası da işinize yarar.

Bu dilekçeyi kime yazdırabilirsiniz?

Dört seçeneğiniz var: kendiniz yazmak, adliyedeki ön bürodan hangi birime vereceğinizi öğrenip metni kendiniz hazırlamak, bir arzuhalciye yazdırmak ya da bir avukatla çalışmak. Ön büro yol gösterir ama dilekçe metni yazmaz.

Dürüst olayım: İhalenin feshi davasını avukatsız yürütmenizi her durumda tavsiye etmem. Duruşmalı bir iştir, bilirkişi raporlarına itiraz gerekebilir ve kaybedilirse para cezası vardır. Biz arzuhalci olarak dilekçe metnini hazırlarız; duruşmada sizi temsil etmek ve takibi yürütmek avukatlık işidir.

Öte yandan, borçlu olarak tebliğ eksikliği gibi açık ve belgeli bir sebebiniz varsa, iyi kurulmuş bir dilekçeyle başvurunuzu kendiniz yapabilirsiniz. Önemli olan sebebi doğru seçmek ve süreyi kaçırmamaktır. Bilgileri iletmek için ana sayfadaki dilekçe yaz adımlarını kullanabilirsiniz; ihale tarihini ve dosya numarasını ilk mesajda yazarsanız süre hesabını hemen yaparız.

İhale süreleri çok kısa olduğu için bilgileri eksiksiz hazırlamak zaman kazandırır: ihale tarihi, icra dosya numarası, satılan malın kaydı ve sebebinizi gösteren belgeler. Bizler bu dilekçeyi sizin için hazırlıyoruz; bunlar elinizdeyse resmi dilekçe hazırlat talebinizi bize iletebilirsiniz. Önce durumunuzu anlatmak isterseniz 0551 837 30 04 numarasından arayın; hangi sebeple başvurmanın mantıklı olduğunu birlikte netleştirelim, ön görüşme ücretsizdir.

Sık sorulan sorular