Kat Karşılığı Dilekçesi Yazdır: Müteahhit Sözünü Tutmadığında Arsa Sahibinin Yolu

Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını ya da arsa paylarını müteahhide verip karşılığında binadan belirli daireleri almasıdır. Kâğıt üzerinde herkes kazançlı çıkar. Sorun, müteahhidin işi yavaşlattığı, durdurduğu ya da daireleri teslim etmeden başkalarına sattığı anda başlar. Bu sayfayı o anı yaşayan arsa sahibi için yazdım.

Önce sözleşmenize bakın: elinizde ne var?

Her dilekçe, sözleşmeden doğan bir hakkı ister. Sözleşmeyi okumadan yazılan dilekçe ya fazla şey ister ya da hakkınız olanı unutur. Masaya oturmadan önce şu soruların cevabını bulun:

• Sözleşme nerede yapıldı? Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz payının devrini de içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı bir sözleşme, geçerlilik tartışması açar ve dilekçenin bütün kurgusunu değiştirir.
• Teslim tarihi ne? Sözleşmede gün, ay ya da "ruhsat tarihinden itibaren şu kadar ay" gibi bir süre yazar. Gecikme bu tarihe göre ölçülür.
• Paylar ne zaman devredilecekti? Bazı sözleşmeler arsa paylarının inşaatın belli seviyelerine göre kademeli devrini öngörür. Müteahhide ne kadar pay geçtiğini tapu kaydından görürsünüz.
• Gecikme cezası var mı? Sözleşmede aylık kira kaybı ya da ceza koşulu yazılıysa, dilekçede bu kalemi ayrıca istersiniz.
• Daireler kime bırakıldı? Hangi bağımsız bölümlerin sizde, hangilerinin müteahhitte kalacağı ekli listede ya da projede yazar.

Üç aşamalı yol: ihtar, tedbir, dava

Müteahhit geciktiğinde arsa sahiplerinin en sık yaptığı hata, doğrudan dava açmak ya da tam tersine yıllarca sözlü uyarıyla yetinmektir. Doğru sıra çoğu dosyada şudur:

1. Noter ihtarnamesi: Müteahhide, işi bitirmesi için makul bir süre verirsiniz ve bu süre içinde bitirmezse sözleşmeden döneceğinizi bildirirsiniz. İhtarname, ileride mahkemenin "arsa sahibi müteahhide imkân tanıdı mı?" sorusuna verilecek cevaptır.
2. Tapuya tedbir: Müteahhide devrettiğiniz paylar onun adına kayıtlıysa, dava sürerken bu payları ya da bu paylara isabet eden daireleri üçüncü kişilere satabilir. Bunu önlemek için dava dilekçesinde ihtiyati tedbir istenir ve tapuya şerh düşülür.
3. Dava: Sözleşmenin feshi, müteahhide devredilen payların iptali ve adınıza tescili, varsa gecikme tazminatı.

Sözleşmeden dönmenin sonuçları ağırdır: İnşaat yarım kalmışsa, müteahhidin yaptığı imalatın bedeli ve sizin uğradığınız zarar ayrıca hesaplanır. Bazı dosyalarda feshetmek yerine sözleşmeyi ayakta tutup gecikme tazminatı istemek daha mantıklıdır. Bina büyük ölçüde bitmişse fesih çoğu zaman en kötü seçenektir. Bu kararı vermeden önce bir avukatla mutlaka görüşün.

Dilekçede dikkat edilmesi gerekenler

Kat karşılığı uyuşmazlıklarında kanunda ödeme emrine itirazdaki gibi kısa bir başvuru süresi yoktur; belirli bir süre yok demek, ama acele gerektirmediği anlamına gelmez. Müteahhit payları devrettikçe ya da daireleri sattıkça sizin elinizdeki seçenekler daralır. Bu türe özgü dikkat noktaları şunlardır:

• Bütün arsa sahipleri: Arsa birden fazla kişiye aitse ve sözleşmeyi hepiniz imzaladıysanız, fesih talebinde birlikte hareket etmeniz gerekebilir. Tek bir paydaşın feshi, diğerlerinin sözleşmeye devam etmek istediği bir dosyada tartışma çıkarır.
• Daire satın alanlar: Müteahhit kendi payına düşen daireleri sattıysa, bu alıcılar da davadan etkilenir. Tapuya tescil edilmiş alıcılar varsa davalı olarak gösterilip gösterilmeyecekleri dosyaya göre belirlenir.
• Seviye tespiti: İnşaatın hangi aşamada olduğunu belgeleyin. Belediyeden ruhsat ve hakediş bilgisi, fotoğraflar ve yapı denetim raporları işinize yarar; gerekirse dava öncesi delil tespiti istenir.
• Talepleri ayırın: Fesih, tapu iptali, gecikme tazminatı, kira kaybı ayrı kalemlerdir. Hepsini tek cümleye sıkıştırmayın.

Bu davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Uyuşmazlığın iki tacir arasında olduğu ve konusunun bir miktar para olduğu durumlarda TTK m.5/A uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı olabilir; ticari nitelik varsa dosyanızın ticaret mahkemesi boyutunu da kontrol edin. Arsa sahibi sıradan bir vatandaş olduğunda bu şart genellikle gündeme gelmez, ama sözleşmenin taraflarına göre değerlendirilmelidir.

2026 yılı için tapu iptali ve tescil talepli davalar konusu değerle ölçülebilen davalar olduğu için nispi harca tabidir: binde 68,31, dörtte biri peşin. Asliye hukukta başvurma harcı 732,00 TL, ihtiyati tedbir kararı harcı 1.206,00 TL, keşif harcı 5.188,00 TL'dir. Gider avansı taraf sayısına göre değişir; çok alıcılı dosyalarda tebligat masrafı belirgin şekilde artar. Tapu iptali ve tescil davalarının genel kurgusunu tapu iptal ve tescil dilekçesi sayfasında anlattım.

Kat karşılığı dilekçe örnekleri

İki örnek hazırladım. Birincisi noter kanalıyla müteahhide gönderilecek ihtarname, ikincisi asliye hukuk mahkemesine fesih ve tapu iptali davası. İkisi de birbirinin devamıdır.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Teslim tarihi geçmiş, şantiye durmuş ya da çok yavaş ilerliyorsa ve müteahhide resmî olarak son bir fırsat vermek istiyorsanız.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Verdiğiniz süreyi işin kalan kısmına göre belirleyin; iki haftada bitmesi imkânsız bir iş için iki hafta vermek, sonradan sürenin makul olmadığı tartışmasını doğurur. İhtarnamenin tebliğ şerhini noterden alın ve saklayın; dava dilekçesinin en önemli eki o olacaktır.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? İhtarnamede verdiğiniz süre dolmuş, inşaat ilerlememiş ve sözleşmeden dönmeye karar vermişseniz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Bu örnekte gecikme tazminatı ve kira kaybı kalemini bilerek koymadım; sözleşmenizde bu kalemler varsa ayrı bir madde ve ayrı bir talep olarak eklenmelidir. Daire satın alan üçüncü kişiler varsa davalı listesi ve talepler değişir; bu örneği o hâliyle kullanmayın.

Nereye verilir, ortalama ne kadar sürer?

İhtarname noter aracılığıyla gönderilir; dilekçe değil, noterin düzenlediği bir belgedir. Dava dilekçesi ise taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine, davalı sayısının bir fazlası kadar nüsha ile adliyedeki tevzi bürosuna verilir. e-imzanız varsa UYAP Vatandaş Portal üzerinden de açılabilir. İhtiyati tedbir talebi dava dilekçesinin içinde yer aldığında, mahkeme bunu genellikle esastan önce ele alır; tedbir kabul edilirse tapu müdürlüğüne müzekkere yazılır.

Adalet İstatistikleri 2025'e göre asliye hukuk mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 374 gün, tapu iptali ve tescil davalarında ise 620 gündür. Kat karşılığı uyuşmazlıklarında keşif ve inşaat seviye tespiti yapıldığı için sürenin uzaması olağandır. Bu rakamlar ortalamadır, sizin dosyanız için bir taahhüt değildir.

Bina tamamlanmış ama müteahhit yapı kullanma izni almıyorsa sorun başka bir yerdedir. O durumda belediyeye yapılacak başvuru ve yapı kullanma izni süreci öne çıkar; iskân alındıktan sonra tapunun kat mülkiyetine çevrilmesini ev tapu dilekçesi sayfasında anlattım.

Bu dilekçeyi kimler verebilir, kime yazdırabilirsiniz?

İhtarı ve davayı sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi yapar. Arsa sahibi vefat ettiyse mirasçıları, sözleşmeden doğan haklarını mirasçılık belgesiyle kullanır. Müteahhit bir şirketse davalı şirketin kendisidir; şirket ortaklarını kişisel olarak davalı göstermek ayrı bir hukuki dayanak ister. Daire satın alan kişiler ise müteahhide karşı kendi sözleşmelerine dayanarak ayrıca dava açabilir.

Kimden destek alırsınız?

Noter ihtarnamesini kendiniz yazıp notere götürebilirsiniz; noterler metni sizin yerinize kurmaz ama şekline bakar. Fesih ve tapu iptali davası ise çok taraflı, keşifli ve uzun bir davadır. Bu davayı avukatsız yürütmenizi tavsiye etmem; dilekçeyi biz yazarız ama duruşma takibi, bilirkişi raporlarına itiraz ve temsil avukatlık işidir.

Bizler ihtarnamenizi ve dava dilekçenizi sözleşmenize, tapu kaydına ve inşaatın bugünkü durumuna bakarak hazırlıyoruz. Belgelerin fotoğrafını göndermeniz yeterli; ana sayfadaki dilekçe yaz bölümünden bilgilerinizi iletebilir ya da 0551 837 30 04 numarasını arayabilirsiniz. Hangi adımda olduğunuzu birlikte netleştirelim; ön görüşme ücretsizdir.

Şehir dışındaysanız ya da şantiyenin bulunduğu ile gidemiyorsanız sorun değil. Belgeleri gönderdikten sonra süreci uzaktan yürütürüz; ana sayfadaki telefonla dilekçe yazdır seçeneği tam da bunun için var. Arsa payınız bina tamamlandıktan sonra dairenize göre yanlış çıktıysa bu ayrı bir dosyadır; arsa payı düzeltme sayfasına bakın.

Sık sorulan sorular