Yapı Ruhsatı Dilekçesi Yazdır: Ruhsat Alındı, İnşaat Sürüyor

Yapı ruhsatını almak, inşaatın en zor adımı gibi görünür. Ama ruhsat bir kez verildikten sonra da hayat devam eder: Arsa satılır, ruhsat sahibi vefat eder, aile bir kat daha istemez ya da mimar planda bir değişiklik önerir. Her biri belediyeye yazılı olarak bildirilmesi gereken bir değişikliktir. Bildirilmeyen değişiklik, iskân aşamasında karşınıza çıkar.

Ruhsat alındıktan sonra hangi değişiklikler dilekçe ister?

Ruhsat, belirli bir kişiye, belirli bir projeye ve belirli bir yapı denetim düzenine göre verilir. Bunlardan biri değişirse ruhsatın da güncellenmesi gerekir. Okurlarımın en sık karşılaştığı durumları bir tabloda topladım:

Bu sayfa tamamen yeni bir yapı için ilk ruhsat dosyasını anlatmıyor. Henüz ruhsatınız yoksa yapı ruhsatı başvuru dilekçesi sayfasından başlayın.

Yapı ruhsatı dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Değişiklik bildirimi için kanunda genel bir başvuru süresi yoktur; belirli bir süre yok. Ama bu "istediğim zaman bildiririm" anlamına gelmez. İnşaat devam ederken yapılan ve belediyeye bildirilmeyen her değişiklik, binayı ruhsata aykırı hâle getirebilir. Ruhsata aykırı yapı ise hem yapı sahibi için ceza, hem de iskân alınamaması demektir.

• Mevcut ruhsatın tarih ve sayısını yazın. Belediye yeni bir dosya açmaz, mevcut dosyaya işlem yapar. Dosyayı bulmanın en kısa yolu ruhsat numarasıdır.
• Değişikliğin belgesini ekleyin. Satışta yeni tapu, mirasta mirasçılık belgesi, projede yeni proje, yapı denetim değişikliğinde yeni sözleşme. Belgesiz bir bildirim yalnızca bir iddiadır.
• Herkesin imzasını alın. Ruhsat birden fazla kişi adınaysa ya da arsa hisseliyse değişiklik için tüm hak sahiplerinin imzası ya da muvafakati gerekir. Bir paydaşın eksik imzası bütün dosyayı bekletir.
• Önce bildirin, sonra yapın. Projede bir değişiklik düşünüyorsanız önce belediyeye sorun, onay gelince uygulayın. Tersini yapmak, sonradan "ruhsata aykırılık" tutanağıyla karşılaşmanın en kısa yoludur.
• Tek dilekçe, tek değişiklik. Hem malik değişikliğini hem proje değişikliğini aynı anda istemeniz gerekiyorsa iki ayrı dilekçe verin. İkisi farklı birimlerin ve farklı sürelerin işidir.

Ruhsat sahibi değişince: satış ve miras

Arsa ya da yarım kalmış bina satıldığında ruhsat kendiliğinden yeni malike geçmez. Yeni malik, tapusunu ekleyerek ruhsatın kendi adına düzenlenmesini ister. Satıcının da bu değişikliğe itirazı olmadığını gösteren bir yazı vermesi işinizi kolaylaştırır; bazı belediyeler bunu açıkça ister.

Ruhsat sahibi vefat ettiyse mirasçılar önce mirasçılık belgesini alır, ardından tapuda intikal işlemini yaptırır. Bu sırayı nasıl yürüteceğinizi tapu intikal dilekçesi sayfasında anlattım. Mirasçıların hepsinin imzası ya da vekâleti olmadan ruhsat mirasçılar adına devam ettirilemeyebilir. Mirasçılardan biri işe katılmıyorsa iş bir ortaklık uyuşmazlığına dönüşür ve bunu belediye çözmez.

Kat karşılığı inşaatlarda ruhsat çoğu zaman arsa sahipleri adına alınır, müteahhit de vekâletle işlem yapar. Müteahhit değişirse vekâletin de yenilenmesi gerekir. Sözleşmenin kendisi ve müteahhitle arsa sahibi arasındaki anlaşmazlıklar için kat karşılığı dilekçesi sayfasına bakabilirsiniz.

Projede değişiklik: tadilat onayı ve ruhsat yenileme

İnşaat sürerken projede değişiklik gerekirse mimarınız bir tadilat projesi hazırlar. Dilekçe bu projenin kapağıdır: hangi değişikliğin neden istendiğini, mevcut ruhsatın numarasını ve projenin kim tarafından hazırlandığını söyler. Değişiklik imar durumuna, emsale ya da yükseklik sınırına dokunuyorsa belediye onay vermeyebilir; bunu önceden mimarınızla konuşun.

Değişiklik onaylanırsa belediye ruhsatı yeniler ya da tadilat ruhsatı düzenler; bu işlem için belediyenin kendi tarifesine göre bir harç ve ücret istenebilir. Tutarı belediyenin ruhsat biriminden öğrenin. İmar durumunun değişip değişmediğinden emin değilseniz önce imar durumu dilekçesi ile güncel durumu isteyin.

İnşaat durduysa belediyeye ne yazılır?

Tablodaki son satır en çok ihmal edilen durumdur. Para biter, müteahhit işi bırakır ya da aile kendi arasında anlaşamaz ve şantiye aylarca kapalı kalır. Bu dönemde belediyeye hiçbir şey yazmamak, ileride "ruhsatım hâlâ geçerli mi?" sorusunu cevapsız bırakır. Kısa bir bildirimle inşaatın hangi aşamada durduğunu, neden durduğunu ve ne zaman devam etmeyi düşündüğünüzü yazın. Yapı denetim kuruluşunun o tarihteki seviye tespitini de ekleyin.

Bu dilekçe sizden bir şey istemez gibi görünse de sonuna mutlaka bir soru ekleyin: "Ruhsatın geçerliliği ve işe yeniden başlarken yapmam gerekenler hakkında tarafıma yazılı bilgi verilmesini arz ederim." Gelecek cevap, yeniden başladığınızda elinizdeki en önemli belge olur. Böyle kısa bir bildirimi kendiniz yazabilirsiniz; yazmaya vaktiniz yoksa ana sayfamızdaki internetten dilekçe hazırlat adımlarına bakabilirsiniz. Şantiye uzun süre kapalı kalacaksa çevre güvenliğini almayı da unutmayın; açık kalan bir kazı komşuların belediyeye şikâyetine konu olur.

Nereye verilir, cevap ne zaman gelir?

Ruhsat hangi idareden alındıysa değişiklik dilekçesi de oraya verilir. Bu çoğu zaman ilçe belediyesinin imar ve şehircilik birimidir. Belediye sınırı dışındaki yapılarda il özel idaresi yetkilidir. Elden verirken iki nüsha hazırlayın ve birine evrak kayıt numarası alın; belediyenin çevrim içi sistemi varsa oradan da başvurabilirsiniz. Proje içeren dosyalar çoğu zaman elden ya da mimarın sistem üzerinden yüklemesiyle teslim edilir.

Yapı ruhsatı değişikliklerine özgü bir cevap süresi doğrulayabildiğim kaynaklarda yer almıyor. Genel kural 3071 sayılı Kanun'un 7. maddesidir: İdare başvurunun sonucunu ya da hangi aşamada olduğunu en geç 30 gün içinde gerekçeli olarak size bildirir. Malik değişikliği gibi belgeye dayalı işlemler genellikle daha çabuk sonuçlanır. Tadilat projesi ise teknik incelemeden geçer; projede eksik varsa dosya düzeltme için mimara döner ve süre uzar. Bu süreler garanti değildir, belediyenin iş yüküne göre değişir.

Belediye talebinizi reddederse ret yazısını saklayın. Ret yazısında dava yolu ve süresi gösterilmelidir. İdare mahkemesinde dava açma süresi kural olarak 60 gündür (İYUK m.7). Davanın nasıl kurulduğunu idare mahkemesi dava dilekçesi sayfasında anlattım. Dava aşamasında bir avukatla çalışmanızı tavsiye ederim.

Kimler başvurabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Başvuruyu ruhsat sahibi, ruhsat sahibinin yerine geçen yeni malik ya da mirasçılar yapar. Kat karşılığı inşaatta müteahhit, arsa sahiplerinden aldığı vekâletle işlem yapabilir. Yapı denetim kuruluşu ve fenni mesuller kendi değişikliklerini ayrıca bildirir; bu bildirimler sizin dilekçenizin yerine geçmez.

Hangi destek, kimden?

Tadilat projesi, statik hesap ve yapı denetim evrakı mimar ve mühendislerin işidir; bunları dilekçe yazarı hazırlamaz. Malik değişikliği, mirasçılar adına devam talebi ve belediyeye soru dilekçesi gibi yazışmaları kendiniz de yazabilirsiniz. Kat karşılığı sözleşmede taraflar arasında bir anlaşmazlık varsa ya da bir dava gündeme geldiyse bu bir avukatın işidir; dava takibini avukatsız yürütmenizi tavsiye etmem.

Bizler bu yazışmaların dilekçesini sizin için hazırlıyoruz: ruhsatınızı, tapuyu ve neyin değiştiğini bize anlatın, belediyeye hangi talebi hangi belgelerle yazmanız gerektiğini birlikte belirleyelim. Ön görüşme ücretsizdir ve Türkiye'nin her yerinden çalışıyoruz. Online dilekçe yazdır sayfamızdan talebinizi iletebilir ya da 0551 837 30 04 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Yapı ruhsatı dilekçesi örnekleri

Aşağıda iki farklı durum için birer örnek var: arsa satıldıktan sonra ruhsatın yeni malik adına düzenlenmesi ve projedeki değişiklik için tadilat onayı.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Ruhsatlı bir arsayı ya da yarım kalmış bir binayı satın aldıysanız ve inşaata kendi adınıza devam etmek istiyorsanız.

Bu örnekte şuna dikkat edin: "Onaylı projeye uygun olarak devam etmesini istiyorum" cümlesi bilinçli. Ruhsat devriyle proje değişikliği aynı dilekçeye girerse belediye ikisini birlikte inceler ve basit işlem de gecikir.

Örnek 2 hangi durumda işe yarar? İnşaat sürerken mimarınız bir tadilat projesi hazırladıysa ve bu projenin onaylanmasını istiyorsanız.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Değişikliğin alanı ve kat sayısını etkilemediği açıkça yazılmış. Belediyenin ilk sorduğu soru budur. Değişiklik alanı etkiliyorsa bu cümleyi yazmayın; mimarınızla birlikte gerekçeyi ayrıntılı anlatın.

Sık sorulan sorular