İskan Dilekçesi Yazdır: Binanızın İskânı Yoksa Kat Maliki Olarak Ne Yaparsınız?

Bir daireyi alıp anahtarı teslim aldığınızda, binanın resmî olarak "kullanılabilir" sayılması için bir belge daha gerekir: yapı kullanma izin belgesi, gündelik dildeki adıyla iskân. Bu belgeyi çoğunlukla binayı yapan müteahhit ya da yapı sahibi alır. Ama işler her zaman böyle yürümez. Müteahhit son daireyi sattıktan sonra ortadan kaybolabilir, bina projeye aykırı bir eklentiyle bitirilmiş olabilir ya da dosya belediyede bir eksik yüzünden yıllardır bekliyor olabilir. Bu sayfa o binadaki maliklerin ne yapabileceği hakkında.

İskân yoksa günlük hayatta ne değişir?

İskânsız bir binada oturmak çoğu zaman ilk aylarda sorun gibi görünmez. Sorunlar zamanla ve beklenmedik anlarda çıkar:

• Abonelikler: Elektrik, su ve doğalgaz için kalıcı abonelik işlemlerinde yapı kullanma izni istenebilir; bina şantiye aboneliğiyle uzun süre kalabilir. Abonelik tarafındaki sorunlarınızı elektrik aboneliği dilekçesi sayfasında ayrıca anlattım.
• Tapu: Kat irtifakı kurulmuş bir binada kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izni aranır. İskân olmadan tapunuz kat irtifakı olarak kalır.
• Satış ve kredi: Alıcının bankası, konut kredisi değerlendirmesinde iskânın varlığına bakabilir. İskânsız daire hem daha zor hem daha düşük bedelle satılır.
• Sigorta ve deprem güvenliği: İskân, yapının ruhsata ve projeye uygun tamamlandığının bir tür kaydıdır. Yokluğu, yapının denetim sürecinin bir yerinde kesildiğini gösterebilir.

İlk adım: Dosyanın belediyede nerede kaldığını öğrenin

Bir binanın iskân dosyası belediyede üç durumdan birindedir: hiç başvuru yapılmamıştır; başvuru yapılmış ama eksik nedeniyle bekletilmektedir; ya da başvuru reddedilmiştir. Her birinin çözümü farklıdır ve hangisinin geçerli olduğunu bilmeden yazılan dilekçe genellikle "başvuru yapı sahibi tarafından yapılmalıdır" cevabıyla döner.

Kat maliki olarak dosyanın durumunu öğrenmenin en düzenli yolu, belediyeye yazılı soru sormaktır. Bunu 4982 sayılı Bilgi Edinme Hakkı Kanunu kapsamında yaparsanız, idare 15 iş günü içinde cevap vermekle yükümlüdür; başka bir birimin görüşü gerekiyorsa bu süre 30 iş günüdür (m.11). Başvurunun genel yapısını bilgi edinme başvurusu sayfasında bulabilirsiniz; aşağıdaki birinci örnek bu başvurunun iskâna uyarlanmış hâlidir.

Dilekçeyi belediyenin yazı işleri ya da evrak kayıt biriminden elden verebilirsiniz. Bu durumda iki nüsha hazırlayın; birini teslim edin, diğerine evrak kayıt numarası ve tarih yazdırıp saklayın. Belediyenin e-belediye sistemi ya da e-Devlet üzerinden başvuru kabul edip etmediğine de bakın; elektronik başvuruda kimliğiniz sistemce doğrulandığı için 4982 sayılı Kanun m.6 bu yolu da açıkça tanır. Belediyeye gidemiyorsanız iadeli taahhütlü posta da olur; postanın teslim tarihi, cevap süresinin başlangıcını belgelemeniz için yeterlidir.

Bazı belgeler kişisel veri ya da ticari sır sayılarak size verilmeyebilir. Ama "başvuru yapılmış mı, hangi tarihte, eksik yazısı gönderilmiş mi, eksikler nelerdir" gibi sorular, kat maliki olarak sizin hukukunuzu doğrudan ilgilendirir ve cevaplanması beklenir.

İskan dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• Kendi sıfatınızı belgeleyin: Tapu kaydınızı ekleyin. Belediye, bilgiyi binayla ilgisi olmayan birine değil, malik olduğunu gösteren birine vermeye daha yatkındır.
• Binayı resmî kayıtlarla tanımlayın: Ada, parsel, varsa yapı ruhsatının tarihi ve numarası, bina adresi. Sadece site adı yazmak yetmez.
• Sorularınızı numaralayın: Bilgi edinme başvurusunda her soruyu ayrı maddede sormak, cevabın atlanmasını zorlaştırır.
• Müteahhide yönelik şikâyetleri bu dilekçeye doldurmayın: Müteahhidin borcunu, eksik işlerini, size verdiği sözleri belediye çözemez. Bunlar sözleşme uyuşmazlığıdır; belediye dilekçesinde yalnızca belediyenin işini sorun.
• Süre: Kat malikinin iskân dosyası hakkında bilgi istemesi için kanunda bir başvuru süresi yok. Ama ret kararını öğrendiyseniz durum değişir: ret bir idari işlemdir ve dava süresi işlemeye başlamış olabilir (aşağıda).

Kısmi iskân: Bitmiş daireler beklemek zorunda mı?

Büyük projelerde, bazı bloklar ya da bağımsız bölümler tamamlanırken diğerleri yarım kalabilir. Bu durumda tamamlanmış bölümler için kısmi yapı kullanma izni istenebilir. Belediye, istenen kısmın kendi başına kullanılabilir durumda olup olmadığına, ortak alanların ve güvenlik unsurlarının (merdiven, yangın çıkışı, asansör gibi) o kısım için tamamlanıp tamamlanmadığına bakar.

Kısmi iskân talebinin dosyasını kural olarak yine yapı sahibi hazırlar. Ancak kat maliklerinin ortak bir dilekçeyle talepte bulunması, belediyenin dosyayı gündeme almasını ve yapı sahibine yazı yazmasını sağlayabilir. Başvuru dosyasının içeriğini, hangi belgelerin istendiğini ve eksik yazısına nasıl cevap verileceğini iskân başvurusu sayfasında ayrıntılı anlattım.

İskan dilekçesi örnekleri

İki örnek hazırladım: biri tek bir kat malikinin dosya durumunu öğrenmek için yaptığı bilgi edinme başvurusu, diğeri kat maliklerinin tamamlanmış blok için kısmi iskân talebi.

Birinci örneği ne zaman kullanırsınız? Daireyi aldınız, müteahhide ulaşamıyorsunuz ve belediyede bir başvuru olup olmadığını bile bilmiyorsunuz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Belgenin kendisini değil, dosyanın durumunu sordum. "Bütün iskân dosyasının fotokopisini verin" demek yerine, işinize yarayacak üç soruya odaklanmak cevap alma ihtimalinizi artırır. Gelen cevaptaki eksik listesi, müteahhitle konuşurken ya da bir avukata giderken elinizdeki en somut belge olur.

İkinci örneği ne zaman kullanırsınız? Sitenizdeki bloklardan biri tamamlandı, malikler oturuyor; diğer bloklardaki inşaat yüzünden kimse iskân alamıyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Kat malikleri belediyeden doğrudan "iskânı verin" demiyor; yapı sahibine bildirim yapılmasını ve dosyanın kısmi izin yönünden değerlendirilmesini istiyor. Belediyenin elindeki imkânlar bunlardır; talebin gerçekçi olması dilekçenin ciddiye alınmasını sağlar.

Cevap ne zaman gelir, ret gelirse ne olur?

Bilgi edinme başvurusunda süre 15 iş günüdür. Bilgi edinme başvurunuz reddedilirse, ret kararının tebliğinden itibaren 15 gün içinde Bilgi Edinme Değerlendirme Kurulu'na itiraz edebilirsiniz; Kurul 30 iş günü içinde karar verir (4982 m.13). Kısmi iskân gibi bir talepte ise genel kural uygulanır: idare dilekçeye en geç 30 gün içinde gerekçeli cevap verir (3071 m.7). İdare 30 gün içinde hiç cevap vermezse isteğiniz reddedilmiş sayılır ve 60 günlük dava süresi işlemeye başlar (İYUK m.10 ve m.7).

İskân başvurusunun reddi bir idari işlemdir. Ret yapı sahibine tebliğ edilir ve ona karşı dava yolu açıktır. Ret kararının kat malikleri açısından nasıl bir yol açtığı, kararın gerekçesine ve sizin dosyadaki konumunuza bağlıdır. Belediye kararına karşı izlenecek yolu imar kararına itiraz sayfasında anlattım.

Bu dilekçeyi kimler verebilir, kime yazdırabilirsiniz?

Bilgi edinme başvurusunu her kat maliki tek başına verebilir. Kısmi iskân talebi gibi binanın tamamını ilgilendiren dilekçeleri ise kat maliklerinin birlikte ya da yönetimin vermesi daha doğrudur. Daireyi henüz tapuya tescil ettirmemiş, sadece satış vaadi sözleşmesiyle almış bir alıcıysanız, sözleşmenizi ekleyerek başvurabilirsiniz; ama belediyenin size vereceği bilgi daha sınırlı kalabilir.

Seçenekleri dürüstçe sıralayayım. Bilgi edinme başvurusunu kendiniz yazabilirsiniz; yukarıdaki örnek yol gösterir. Belediyenin imar müdürlüğündeki danışma masası dosyanın durumunu sözlü olarak da söyleyebilir, ama sözlü bilgi ileride işinize yaramaz. Müteahhide karşı bir dava gündemdeyse, bu iş bir avukatın işidir; arzuhalci sözleşme uyuşmazlığında sizi temsil edemez.

Bizler belediyeye verilecek iskân dilekçenizi tapu ve ruhsat bilgilerinize göre hazırlıyoruz; ortak dilekçelerde imza listesinin biçimini de birlikte belirliyoruz. Elinizdeki belgeleri gönderin, önce dosyanın hangi aşamada olabileceğini konuşalım. Bize 0551 837 30 04 numarasından ulaşabilirsiniz; ilk görüşme ücretsizdir. Dilekçe nerede yazdırılır sorusuna cevap arıyorsanız, Türkiye'nin her yerine online hizmet verdiğimizi ana sayfada görebilirsiniz.

Belediye işi bitince: Müteahhitle olan konu ayrı bir dosyadır

Belediyeden gelen cevap, size eksiklerin ne olduğunu gösterir. Eksikler müteahhidin yapması gereken işlerse, artık konu belediye değil, sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin yollarını kat karşılığı dilekçesi sayfasında anlattım. Satın aldığınız daire için müteahhide yapacağınız ihtar ya da açacağınız dava ise avukatla yürütülmesi gereken bir süreçtir. Belediye tarafındaki yazışmalarınız için kısa bir dilekçe yaz talebiyle başlamanız yeterli; sözleşme tarafında ise elinizdeki belediye cevabı avukatınızın işini kolaylaştırır.

Sık sorulan sorular