Tapu Tescil Davası Dilekçesi Yazdır: Parasını Ödediğiniz Taşınmaz Adınıza Geçmiyorsa

"Parasını verdim, evde oturuyorum, ama tapu hâlâ satıcının üstünde." Bu cümleyi o kadar çok duyuyoruz ki, artık ikinci sorumuz hep aynı: Elinizdeki sözleşme noterde mi yapıldı, yoksa iki kişinin kendi aranızda imzaladığı bir kâğıt mı? Tapu tescil davasının kaderi, bu sorunun cevabında saklıdır.

Tapu iptalinden farkı: siz hiç malik olmadınız

Tapu iptal davasında davacı, tapuyu bir zamanlar elinde tutmuş ve yolsuz bir işlemle kaybetmiş kişidir. Tescil davasında ise siz hiç malik olmadınız. Mahkemeden istediğiniz, satıcının devretmeyi taahhüt ettiği ama yerine getirmediği tescilin mahkeme kararıyla yapılmasıdır. Kayıt yolsuz olduğu için iptal isteyecekseniz yolunuz tapu iptal davası dilekçesi sayfasında anlattığım davadır.

Bu davaya en sık şu durumlar yol açar:

• Noterde satış vaadi sözleşmesi yapıldı, bedel ödendi, satıcı tapuya gelmiyor.
• Satış vaadi yapılmıştı, satıcı devirden önce vefat etti ve mirasçıları devre yanaşmıyor.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide ya da arsa sahibine düşen bağımsız bölüm devredilmiyor. Bu özel durumu kat karşılığı dilekçesi sayfasında ayrıca anlattım.

Elinizdeki sözleşme davayı taşır mı?

Taşınmaz satışını ve satış vaadini kanun resmî şekle bağlar. Bu yüzden iki kişinin kendi aralarında imzaladığı "harici satış" sözleşmesi, ne kadar ayrıntılı yazılmış olursa olsun, kural olarak tapu tescili istemeye yetmez. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ise tescil davasının en güçlü dayanağıdır.

Elinizde yalnız harici bir sözleşme varsa umutsuzluğa kapılmayın; ama doğru davayı açın. Ödediğiniz parayı geri istemek için açılacak davayı alacak davası dilekçesi sayfasında anlattım. Yıllarca yanlış davayla uğraşmak, en büyük kayıptır.

Tapu tescil davası dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

Süre: Tescil davası için kanunda herkese uyan tek bir dava açma süresi yoktur; sözleşmeden doğan talebinizin zamanaşımına uğrayıp uğramadığı sözleşmenin tarihine ve içeriğine göre değerlendirilir. Bu yüzden sözleşmenizin tarihini dilekçeye yazın ve beklemeyin.

• Sözleşmeyi tam tanıtın: Hangi noterlikte, hangi tarihte, hangi yevmiye numarasıyla düzenlendiğini yazın.
• Bedeli ödediğinizi gösterin: Banka dekontu, makbuz ya da sözleşmedeki "bedel peşin alınmıştır" ibaresi. Bedelin bir kısmı ödenmediyse bunu gizlemeyin; mahkeme kalan bedelin ödenmesini şart koşabilir.
• Satıcıyı temerrüde düşürdüğünüzü belgeleyin: Devir için noter ihtarnamesi gönderdiyseniz ekleyin. İhtarın nasıl yazılacağını tapu devir dilekçesi sayfasında anlattım.
• Tapu kaydını güncel alın: Satıcı taşınmazı bu arada başkasına satmış ya da ipotek koydurmuş olabilir. Dava açmadan bir gün önce kaydı kontrol edin.
• Tedbiri unutmayın: Dava sürerken satıcının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir isteyin. 2026 yılı için ihtiyati tedbir kararı harcı 1.206,00 TL'dir.

Dava açmadan önce şu dosyayı hazırlayın

Bu davalarda en çok vakit kaybettiren şey, dava açıldıktan sonra belge aramaktır. Dilekçeyi yazdırmadan önce şunları bir araya getirmenizi öneririm:

• Satış vaadi sözleşmesinin noterden alınmış onaylı örneği,
• Bedelin ödendiğini gösteren banka dekontları ya da makbuzlar,
• Satıcıya gönderdiğiniz ihtarname ve tebliğ şerhi,
• Dava tarihine yakın alınmış güncel tapu kaydı,
• Satıcı vefat ettiyse mirasçılık belgesi ve mirasçıların adresleri,
• Taşınmazın değerini gösteren bir belge, örneğin emlak vergisi değeri ya da emsal ilanlar.

Bu dosyayı hazırladığınızda iki şeyi baştan görürsünüz: Davanızın dayanağı sağlam mı, yoksa önce eksik bir belgeyi mi tamamlamanız gerekiyor? Örneğin ihtarname hiç gönderilmediyse, dava açmadan önce göndermek çoğu dosyada işinizi kolaylaştırır. Tapu kaydında haciz ya da ipotek görürseniz, tescilden sonra bu yüklerin üzerinize geçeceğini bilerek karar verirsiniz.

Nereye açılır, masrafı nedir?

Tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dilekçe, davalı sayısının bir fazlası nüsha hâlinde adliyedeki tevzi bürosuna verilir; e-imza ya da mobil imzanız varsa UYAP Vatandaş Portal üzerinden de gönderebilirsiniz. Satıcı vefat ettiyse, davayı onun bütün mirasçılarına karşı açmanız gerekir; mirasçılardan birini atlamak davanın uzamasına yol açar.

Dava değer üzerinden harçlandırılır. 2026 yılı için başvurma harcı 732 TL, nispi karar ve ilam harcı dava değerinin binde 68,31'idir; bunun dörtte biri dava açılırken peşin ödenir. Gider avansı ise taraf sayısının beş katı tebligat ücretine 530 TL eklenerek hesaplanır. Mirasçılara karşı açılan davada taraf sayısı arttığı için gider avansı da artar.

Bu dava, dava açmadan önce arabulucuya gitmenin zorunlu olduğu uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır.

Dava ne kadar sürer?

Adalet İstatistikleri tescil davaları için ayrı bir kalem vermiyor; en yakın veri tapu iptali ve tescil davalarıdır. 2025 verilerine göre bu davalarda bir dosyanın ilk derece mahkemesindeki ortalama görülme süresi 620 gündür. Sözleşmesi noterde yapılmış, bedeli bankadan ödenmiş ve davalısı itiraz etmeyen bir dosya bu ortalamanın altında kalabilir. Mirasçılara tebligat sorunu ya da bilirkişi incelemesi varsa uzayabilir. Rakam bir ortalamadır, garanti değildir.

Karar lehinize çıksa bile tapu hemen değişmez. Karşı tarafın kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinafa başvurma hakkı vardır (HMK m.345). Bu süre başvurusuz geçerse ya da kanun yolu incelemesi biterse karar kesinleşir. Kesinleşme şerhini alıp kararı tapuya işletmek ayrı bir adımdır; o aşamayı tapu devri dilekçesi sayfasında anlattım. Dava boyunca koydurduğunuz tedbir şerhi, tescil yapılana kadar sizi korur; karar kesinleşmeden tedbirin kaldırılmasına razı olmayın.

Tapu tescil davası dilekçe örnekleri

İki örnek hazırladım: biri satıcının kendisine, diğeri vefat eden satıcının mirasçılarına karşı. İkisi de noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine dayanıyor.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Noterde satış vaadi sözleşmesi yaptınız, bedeli ödediniz, noter ihtarına rağmen satıcı tapuda devri yapmıyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Sözleşmede bedelin bir kısmı devir günü ödenecekse, kalan bedeli ödemeye hazır olduğunuzu dilekçede açıkça yazın. Mahkeme, kalan bedelin depo edilmesini isteyebilir. Ödeme belgelerini ön incelemedeki kesin süreyi beklemeden dosyaya koyun; delillerin sunulma usulünü delil sunma dilekçesi sayfasında anlattım.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Satış vaadi sözleşmesini yaptınız, bedeli ödediniz; ama satıcı tapuda devri yapamadan vefat etti ve mirasçıları devre yanaşmıyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Davalıların tamamını mirasçılık belgesine göre yazın. Belge alınmamışsa, hukuki yararınızı göstererek siz de mahkemeden isteyebilirsiniz; yolunu mirasçılık belgesi talep dilekçesi sayfasında anlattım. Mirasçılardan biri mirası reddettiyse onu davalı olarak göstermek gerekmeyebilir; ret kaydını kontrol edin.

Kimler açabilir, kime yazdırabilirsiniz?

Davayı, sözleşmede alıcı olarak görünen kişi açar. Alıcı vefat ettiyse mirasçıları birlikte açar. Sözleşmeden doğan hakkını başkasına devretmiş olan kişi, devrin geçerliliğine göre davacı sıfatını kaybedebilir; böyle bir durumdaysanız bunu baştan değerlendirin.

Kimden destek alırsınız?

Sözleşmesi noterde, bedeli bankadan ödenmiş, satıcısı itiraz etmeyen bir dosya görece sade ilerler. Ama mirasçılara karşı açılan davalar, kısmi ödemeler ya da arada başka bir alıcının ortaya çıktığı durumlar tekniktir. Bu davayı bir avukatla yürütmenizi öneririm. Biz dilekçeyi hazırlarız; duruşma takibi ve temsil avukatlık işidir.

Bizler dava dilekçenizi, satış vaadi sözleşmenize, ödeme belgelerinize ve güncel tapu kaydınıza bakarak hazırlıyoruz. Elinizdeki belgenin tescil davasını taşıyıp taşımadığından emin değilseniz, önce bunu konuşalım; yanlış davaya harç yatırmanızı istemeyiz. Dilekçe yazdırmak için belgelerinizi hazırlayıp 0551 837 30 04 numarasından bizi arayın; ön görüşme ücretsizdir.

Ücret konusunda da açık olalım: Dilekçe yazdırma fiyatı dilekçenin türüne göre değişir ve güncel bilgi ana sayfadadır. Harç, gider avansı ve tedbir harcı gibi resmî masraflar bu ücrete dahil değildir.

Sık sorulan sorular