İcra İhale İtiraz Dilekçesi Yazdır: Satış Bitmeden ve Bittikten Sonra Ne Yapılır?

Hacizli bir taşınmaz ya da araç icra yoluyla satışa çıktığında, satışa itiraz etmenin iki ayrı anı vardır: ihale yapılmadan önce ve ihale yapıldıktan sonra. İnsanların çoğu ikinci anı bekler; oysa satış ilanındaki bir hatayı ihaleden önce yakalamak hem daha ucuz hem daha risksizdir. Bu sayfada iki anı ayrı ayrı anlatıyorum ve ihaleye itiraz hakkı olan ama çoğu zaman bunu bilmeyen bir kişiye, tapuda ipoteği bulunan alacaklıya özel bir yer ayırıyorum.

Satış ilanı elinize geçtiyse: İhaleyi beklemeyin

İcra dairesi satıştan önce bir satış ilanı ve şartname hazırlar. İlanda malın tapu bilgileri, yüzölçümü, niteliği, muhammen bedeli, ihalenin tarihi ve elektronik satış portalındaki ayrıntılar yer alır. Bu ilan da icra dairesinin bir işlemidir. İçinde bir hata varsa, ilanı öğrendiğiniz tarihten itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet edebilirsiniz (İİK m.16/1).

İhaleden önce şikâyet etmeyi en çok şu hatalarda öneririm:

• Taşınmazın yüzölçümü, ada-parsel bilgisi ya da niteliği tapudan farklı yazılmışsa.
• Malın üzerindeki bina, eklenti ya da önemli bir özellik ilanda hiç geçmiyorsa.
• İlanda ihale tarihi, saati veya portal bilgisi çelişkili yazılmışsa.
• Hisseli bir taşınmazda satılan pay yanlış gösterilmişse.

Bu hatalar ihaleden sonra da fesih sebebi olabilir; ama o noktada harç, teminat ve para cezası riski devreye girer, alıcı da işin içine girmiş olur. İhaleden önce düzeltilen bir ilan, herkesin vaktini korur. İcra dairesinin işlemlerine karşı şikâyetin genel kurallarını icra işlemi şikâyet dilekçesi sayfasında ayrıntılı anlattım.

İhale yapıldıysa: 7 gün ve bir yıllık tavan

İhale yapıldıktan sonra itirazın adı ihalenin feshidir. İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla istenir (İİK m.134/2). Saat ihale günü işlemeye başlar; size ayrıca bir tebligat yapılmasını beklemez.

İki istisnada süre öğrenme tarihinden başlar: satış ilanı size tebliğ edilmemişse ve malın esaslı niteliklerinde hata ya da ihalede fesat sonradan öğrenilmişse. Ancak öğrenme ne zaman olursa olsun, ihale kararının elektronik satış portalında ilanından itibaren 1 yıl geçtikten sonra fesih istenemez (İİK m.134).

Gün olarak belirlenen sürelerde ilk gün hesaba katılmaz; son gün resmî tatile denk gelirse süre izleyen gün biter (İİK m.19). Örneğin ihale bir pazartesi yapıldıysa, ilk gün sayılmaz; yedinci gün ertesi haftanın pazartesisidir.

Borçlunun ihaleye itirazını, pey süren katılımcının harç ve teminat yükünü ihalenin feshi dilekçesi sayfasında ayrıntılı anlattım. Burada daha az konuşulan bir kişiye, tapuda hakkı olan alacaklıya odaklanıyorum.

Tapuda ipoteğiniz varsa ihaleye itiraz edebilir misiniz?

Evet. Kanun, ihalenin feshini isteyebilecek kişileri tek tek sayar: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar (İİK m.134/2). Taşınmazın tapusunda ipotek hakkı bulunan kişi, bir sınırlı ayni hak sahibidir; bu listededir.

Bu kişiler için önemli bir avantaj var: Kanundaki nispi harç ve ihale bedelinin %5'i oranındaki teminat şartı, yalnız listedeki asıl ilgililer dışında kalan pey süren katılımcılar için öngörülmüştür (İİK m.134/3-4). Yani tapuda ipoteği bulunan alacaklı, ihaleye katılan bir alıcının yatırmak zorunda olduğu teminatı yatırmaz.

Bu bir risksizlik anlamına gelmez. Fesih talebi esastan reddedilirse, talep edene ihale bedelinin %10'una kadar para cezası verilebilir (İİK m.134/5). Bu yüzden ihaleye itiraz etmeden önce sebebinizin gerçekten güçlü olup olmadığını iyi tartın.

Konut finansmanı ve toplu konut alacaklarına dayanan satışlarda para cezası oranı %20'dir (İİK m.134/6). Pey süren katılımcı için nispi harç, 2026 yılı için ihale bedeli üzerinden binde 68,31'dir.

İcra ihale itiraz dilekçesinde dikkat edilmesi gerekenler

• Yurt içi adres: Fesih talebinde bulunan kişinin yurt içinde bir adres göstermesi şarttır (İİK m.134/2). Yurt dışında yaşıyorsanız Türkiye'deki tebligat adresinizi yazın.
• Sıfatınızı kanıtlayın: İpotek alacaklısıysanız tapu kaydını ekleyin. Kanundaki listede yer aldığınızı göstermezseniz talebiniz dosya üzerinden reddedilebilir.
• Eksik harç ya da teminat: Eksik varsa mahkeme 2 haftalık kesin süre verir; bu sürede tamamlanmazsa talep derhal reddedilir (İİK m.134/4).
• Sebep somut olsun: "İhale usulsüzdür" yazmak yetmez. Hangi işlemin, hangi tarihte, nasıl hatalı yapıldığını yazın.
• Ortaklığın giderilmesi satışları: Paydaşlar arasındaki satış icra müdürlüğü eliyle yapılsa bile dayandığı mahkeme kararı farklıdır; bu tür satışları ortaklığın giderilmesi dilekçesi sayfasından da okuyun.

En sık gördüğüm hata, satış ilanının tebliğ edilmediğini iddia edip öğrenme tarihini dilekçeye hiç yazmamaktır. Süre öğrenme tarihinden başlıyorsa, o tarihi ve nasıl öğrendiğinizi açıkça yazmak zorundasınız.

İcra ihale itiraz dilekçe örnekleri

Birinci örnek ihaleden önce, ikinci örnek ihaleden sonra kullanılır. İkisini aynı anda kullanmanız gerekmez; hangi aşamada olduğunuza bakın.

Örnek 1'i ne zaman kullanırsınız? Taşınmazınız satışa çıkarıldı, satış ilanı size tebliğ edildi ve ilanda taşınmazın üzerindeki bina hiç yazılmamış; sanki boş arsa satılıyor.

Bu örnekte şuna dikkat edin: Talep ihalenin iptali değil, ilanın düzeltilmesidir; henüz iptal edilecek bir ihale yok. İhale tarihini dilekçeye yazmak, mahkemenin işin aciliyetini görmesini sağlar. Şikâyetin satışı kendiliğinden durdurmadığını unutmayın; durdurma da istiyorsanız bunu ayrıca talep edin.

Örnek 2'yi ne zaman kullanırsınız? Borçlunun taşınmazında sizin lehinize tapuda kayıtlı bir ipotek var. İhale yapılmış, ama satış ilanı size hiç tebliğ edilmemiş ve ihaleyi bir yakınınızdan öğrenmişsiniz.

Bu örnekte şuna dikkat edin: İhale alıcısını da karşı taraf olarak yazdım; fesih kararı en çok onu etkiler ve mahkeme onu da dinler. Öğrenme tarihini ve nasıl öğrendiğinizi yazmazsanız süre ihale tarihinden hesaplanır ve talebiniz süre aşımından reddedilebilir.

Dilekçe nereye ve nasıl verilir?

İki dilekçe de satışı yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra hukuk mahkemesine verilir. Satış talimatla başka bir şehirde yapıldıysa, talimatı yürüten icra dairesinin bulunduğu yerin mahkemesini kontrol edin. Elden verirken karşı taraf sayısından bir fazla nüsha hazırlayın; ikinci örnekte bu, dört nüsha demektir. e-imza veya mobil imzanız varsa UYAP Vatandaş Portal üzerinden de gönderebilirsiniz.

2026 yılı için icra mahkemesine başvurma harcı 335,20 TL'dir. Pey süren katılımcı değilseniz nispi harç ve teminat ödemezsiniz; tebligat giderleri için gider avansı ise herkesten alınır. İhale kesinleşip tapu alıcıya geçtikten sonraki işlemler için icra satışının iptali dilekçesi sayfasına da göz atın.

Mahkeme ne kadar sürede karar verir?

Kanun burada açık bir takvim koyar: İcra mahkemesi ihalenin feshi talebinde, talepten itibaren 20 gün içinde duruşma yapar (İİK m.134/5). İhaleden önce yapılan ilan şikâyetinde ise, duruşma yapılmadan karar verilecekse kanunun öngördüğü süre 10 gündür (İİK m.18/3). Adalet İstatistikleri 2025'e göre icra mahkemelerinde şikâyet dosyaları ortalama 100 günde sonuçlanıyor. Bu süreler bir garanti değildir; tebligatın gecikmesi ve mahkemenin iş yükü sonucu uzatabilir.

Fesih kararı verilirse taşınmaz yeniden satışa çıkarılır. Karara karşı taraflar istinaf yoluna gidebilir; bu aşamanın genel kurallarını istinaf dilekçesi sayfasında bulabilirsiniz.

Bu dilekçeyi kimler verebilir, kime yazdırabilirsiniz?

İhaleden önceki ilan şikâyetini, işlemden hakkı etkilenen herkes yapabilir: borçlu, alacaklı, tapuda hakkı olan kişi. İhalenin feshini ise yalnız kanundaki listede yer alanlar isteyebilir. Listede olmayan biri, örneğin borçlunun komşusu ya da ihaleye katılmayan bir yakını, fesih isteyemez; talebi dosya üzerinden reddedilir. Borçlu öldüyse mirasçıları, şirketse yetkili temsilcisi dilekçe verir. Satıştan önce hacizli malı kendiniz satmak istiyorsanız, bunun yolunu haciz fek talebi dilekçesi sayfasında anlattım.

Kimden destek alırsınız?

İlan şikâyetini, belgeleriniz hazırsa kendiniz yazabilirsiniz; adliye ön bürosu dilekçenin hangi mahkemeye kaydedileceğini söyler. İhalenin feshi ise para cezası riski taşıyan, alıcının da işin içinde olduğu bir iştir. Taşınmazın değeri yüksekse ya da ihalede fesat iddianız varsa avukatla çalışmanızı tavsiye ederim. Dilekçeyi biz hazırlarız; duruşmada temsil avukatlık işidir.

Bizler ihale öncesi şikâyet ve ihale sonrası fesih dilekçelerini, satış dosyanızdaki tarihleri ve tapu kaydınızı inceleyerek hazırlıyoruz. Size en uygun yolu birlikte seçip dilekçe yazdır talebinizi değerlendirebiliriz; satış ilanını ve tapu kaydını göndermeniz yeterli. Durumunuzu 0551 837 30 04 numarasından anlatın; ön görüşme ücretsizdir.

Sık sorulan sorular